Gli incidenti nelle aree comuni dei condomini, come le cadute dalle scale, sono eventi purtroppo frequenti, ma determinarne la responsabilità può essere un fatto complesso. Il condominio non è sempre responsabile per gli incidenti che avvengono nelle sue parti comuni in quanto in molti casi assume particolare rilevanza giuridica il comportamento della persona danneggiata. In queste circostanze il condominio non può essere ritenuto responsabile per una eventuale caduta. È quanto emerge da una giurisprudenza in continua evoluzione e in particolare dalla recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 19204 del 12 luglio 2024, nella quale viene esclusa la responsabilità del condominio.
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La responsabilità del condominio
Prima di entrare nel dettaglio in merito alle diverse fattispecie verificabili è importante comprendere il quadro normativo che regola la responsabilità nei condomini. In Italia, la normativa di riferimento è stabilita dal Codice Civile, in particolare dall’articolo 2051, che disciplina la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia. Questo articolo prevede che chi ha in custodia una cosa è responsabile del danno da essa cagionato, salvo che dimostri il caso fortuito.
Cosa si intende per custode? Il custode è colui che ha il potere di controllo e gestione sulla cosa che ha provocato il danno. Non è necessariamente il proprietario, ma chi ha un’effettiva capacità di intervenire su di essa per prevenire fatti dannosi, proprio come nel caso dell’amministratore di un condominio.
Perché si configuri la responsabilità da cose in custodia, devono essere presenti i seguenti requisiti:
- Danno: deve esserci un danno concreto subito da un soggetto, come una lesione a persone o cose;
- Nesso di causalità: il danno deve essere conseguenza diretta e immediata della cosa custodita. Deve essere in stretta correlazione rispetto alla cosa custodita come una scala condominiale;
- Possesso o gestione della cosa: il soggetto responsabile deve avere il controllo sulla cosa che ha causato il danno provvedendo alla sua vigilanza e manutenzione.
Nel contesto condominiale, certamente, le scale rientrano tra le cose in custodia del condominio, il quale, attraverso l’operato dell’amministratore, ha l’obbligo di mantenere in buono stato le parti comuni e di prevenire eventuali situazioni di pericolo ai danni di condomini o terzi che transitano all’interno dello stabile.
Il condominio, quindi, può essere ritenuto responsabile se:
- Le scale sono difettose o mal mantenute con presenza di gradini rotti o sconnessi;
- Vi è un problema strutturale (ad esempio, gradini troppo alti o dislivelli non segnalati);
- Mancano sistemi di sicurezza come corrimano o segnaletica adeguata per indicare un pericolo (ad esempio, in caso di scale scivolose durante la pioggia o lavori in corso).
In tutti questi casi, l’amministratore, in rappresentanza della collettività condominiale, può essere chiamato a rispondere per i danni subiti dalla persona che è caduta. Tuttavia, ci sono situazioni in cui la responsabilità non sussiste.
Quando è esclusa la responsabilità del condominio: caso fortuito
Diversi tribunali italiani hanno affrontato la questione della responsabilità del condominio in caso di caduta dalle scale, e le sentenze variano a seconda delle circostanze specifiche del caso. In generale, i giudici tendono a valutare se il condominio abbia adottato tutte le misure necessarie per garantire la sicurezza delle aree comuni e se la caduta sia avvenuta a causa di un difetto o di una negligenza nella manutenzione. Ma questo non basta.
Esistono diversi scenari nei quali invece la responsabilità del condominio per una caduta dalle scale può essere esclusa. Uno di questi è il caso fortuito.
Per caso fortuito si intende una circostanza eccezionale, al di fuori del controllo del custode, che rende impossibile evitare il danno nonostante la massima diligenza adottata. Questo concetto giuridico si riferisce infatti a un evento imprevisto, imprevedibile e inevitabile che interrompe il nesso di causalità tra il danno subito e il bene in custodia. Nel caso di una caduta dalle scale, per esempio, se un individuo scivola a causa di un evento improvviso, come un’azione avventata di un altro individuo (che magari urta la persona o fa cadere un oggetto), o condizioni meteorologiche eccezionali, il condominio non può essere ritenuto responsabile.
Tuttavia, è importante sottolineare che il caso fortuito deve essere adeguatamente provato da chi invoca l’esonero della responsabilità e spesso è una valutazione complessa demandata al giudice.
Comportamento imprudente del danneggiato
Se la caduta è dovuta a un comportamento imprudente o negligente da parte della persona lesa, il condominio non può essere ritenuto responsabile. Si pensi al caso di un condomino che corre sulle scale o indossa scarpe inadatte (come tacchi alti instabili o scarpe con suola scivolosa). Nella fattispecie, il condominio può dimostrare che le scale erano perfettamente conformi alle normative di sicurezza e che la caduta è stata causata esclusivamente dall’imprudenza dell’infortunato.
Nella vicenda che ha dato luogo alla sentenza del 12 luglio scorso, la Corte di Cassazione respingeva la richiesta di responsabilità avanzata dalla vittima in quanto non esisteva un nesso eziologico, ovvero un legame diretto tra la caduta (evento lesivo) e bene in custodia. O meglio, il nesso causale veniva interrotto dal comportamento colposo assunto dalla stessa parte lesa.
La Corte di Cassazione riteneva fortemente significativo l’elemento della conoscenza, da parte della vittima, delle caratteristiche strutturali proprie dell’edificio, in particolare dell’assenza di un corrimano adeguato, essendo la vittima inquilina del condominio da molti anni. La situazione di possibile danno poteva essere prevista ed evitata con l’adozione, da parte del danneggiato, delle cautele che si attendono in tali circostanze ovvero quando vi sia la mancanza di un corrimano e quando la scivolosità dei gradini per la pioggia renda la discesa dalle scale più pericolosa. Considerato lo stato dei luoghi il danno era prevedibile e prevenibile con l’adozione con una diligenza di carattere ordinario.
Nell’escludere la responsabilità del condominio la Suprema Corte invocava sia le norme di cui all’articolo 2051 codice civile relative alla responsabilità per custodia e già sopra citate, sia quelle di cui all’articolo 1227 codice civile, in tema del concorso di responsabilità per fatto colposo del creditore, applicabili, queste ultime, non solo in ambito contrattuale ma per analogia anche in ambito extracontrattuale. Sarà dunque sempre necessario valutare il comportamento del soggetto leso e le modalità con le quali è avvenuto il sinistro per escludere totalmente o limitare il diritto al risarcimento nei confronti del condominio. In quest’ultimo caso, se il comportamento della vittima ha concorso solo in parte alla produzione del danno, la responsabilità del custode può essere ridotta in proporzione al grado di colpa della vittima.
A chi spetta l’onere della prova
In forza di quanto statuito dall’articolo 2051 codice civile spetterà al condominio fornire la prova liberatoria volta ad escludere la propria responsabilità. Dovrà dimostrare che la vittima ha assunto un comportamento negligente ai sensi dell’articolo 1176 codice civile e che tale condotta non era prevedibile per il condominio custode delle scale.
In caso di caduta dalle scale, l’onere della prova gioca dunque un ruolo cruciale. La persona che ha subito il danno deve dimostrare che la caduta è avvenuta a causa di un difetto da parte del condominio e fornire prove come fotografie delle scale, testimonianze di altri residenti o altra documentazione dalla quale si possa evincere che le scale non erano adeguatamente manutenute o che mancavano di sistemi di sicurezza o segnalazioni di pericolo. Deve emergere una chiara relazione tra il danno subito e il difetto strutturale delle scale sulle quali la persona è scivolata.
Il condominio, per escludere la propria responsabilità, deve dimostrare di aver adottato tutte le misure necessarie per prevenire incidenti o, come abbiamo visto, che l’incidente è stato causato da un fattore esterno (caso fortuito) o dal comportamento imprudente del danneggiato idoneo a interrompere il nesso causale.
Nel caso prospettato ed esaminato dai Giudici Supremi la caduta era avvenuta a causa della distrazione della vittima, che non aveva prestato sufficiente attenzione mentre utilizzava le scale. Non è emerso alcun problema tecnico, né sono stati rilevati difetti strutturali.
In estrema sintesi, se le scale sono ben mantenute, prive di difetti e in regola con le normative di sicurezza, il condominio non può essere ritenuto responsabile di incidenti che si verificano a causa di disattenzioni o comportamenti imprudenti di chi le utilizza.
Conclusioni
L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 19204 del 12 luglio 2024 che abbiamo sopra esaminato costituisce un importante precedente giuridico per i futuri casi di responsabilità del condominio. Essa rafforza il principio secondo cui il condominio non può essere considerato responsabile automaticamente per ogni incidente che avviene nelle aree comuni, che siano le scale, il giardino, il garage o altro.
L’evento lesivo da solo non è sufficiente per ottenere un risarcimento. L’ordinanza sottolinea, infatti, l’importanza dell’onere della prova. Questo aspetto ha un impatto significativo, poiché è necessario dimostrare prima di ogni altra cosa che il condominio, a seguito di una mancata e adeguata manutenzione o quanto meno segnalazione di pericolo, ha omesso di garantire la sicurezza delle parti comuni e di conseguenza dei condomini o di terzi che vi transitano.
La valutazione della colpa della vittima è una questione di strettamente connessa allo svolgimento dei fatti, rimessa sempre ai giudici di merito, che richiede una precisa ricostruzione dell’evento lesivo e una puntuale valutazione del comportamento di entrambe le parti in causa.