Secondo le analisi del Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino, i ricavi generati in Italia dagli affitti brevi sono passati da 2,6 miliardi nel 2017 a oltre 8,8 miliardi nel 2024, con la prospettiva di superare la soglia dei 9 miliardi nel 2025. Si tratta di una crescita del 250% in soli sette anni, che nessun altro comparto economico nazionale può vantare in questo periodo di stagnazione produttiva e salariale.
Gli host, ovvero i soggetti che mettono in affitto appartamenti o stanze sulle piattaforme digitali. In Italia, secondo le stime più aggiornate, sono circa 350 mila, e gestiscono in media 2,1 immobili ciascuno. Si tratta quindi di un vero e proprio ceto sociale, composto non solo da chi affitta la seconda casa per le vacanze. Il sistema infatti è ormai strutturato, spesso gestito come un’attività semi-imprenditoriale.
Dove il fenomeno degli affitti brevi è esploso in Italia
Gli host italiani offrono oltre 3,2 milioni di posti letto, superando di gran lunga la capacità complessiva delle strutture alberghiere tradizionali (2,2 milioni). Questo ha un effetto tangibile nei centri storici e nelle città turistiche. Meno case disponibili per i residenti, più pressione sui prezzi degli affitti, più congestione e meno servizi locali.
Il fenomeno è particolarmente concentrato in alcune aree: Roma, Milano, Firenze, Napoli, la Puglia e la Toscana costiera. A Firenze, secondo le stime, gli appartamenti destinati agli affitti brevi rappresentano circa il 10% delle abitazioni occupate. Un’enormità che spiega bene la difficoltà crescente per studenti e lavoratori nel trovare un affitto a lungo termine.
Le 38 mila inserzioni attive a Milano, le 47 mila a Roma e le 17 mila a Napoli equivalgono a circa il 5% del patrimonio immobiliare abitato in quelle città. In termini economici, questo significa che gli affitti brevi sono diventati il “prezzo marginale” del mercato, cioè il riferimento che trascina verso l’alto anche i canoni a lungo termine. L’Istat infatti conferma che l’inflazione nel mercato degli affitti tradizionali viaggia oggi attorno al 4%, più del doppio dell’inflazione generale.
Quanto sono cresciuti i guadagni di chi affitta casa
Tra il 2020 e il 2024 il numero di notti prenotate tramite Airbnb in Italia è cresciuto del 50%, mentre i ricavi complessivi sono più che triplicati. La pandemia aveva temporaneamente frenato il turismo, ma dal 2021 in poi gli affitti brevi hanno conosciuto una nuova accelerazione.
Questo ha spinto il prezzo medio per notte a salire, in media da 111 euro nel 2017 a 167 euro nel 2024, con un’inflazione media del 7% annuo nel settore. Di conseguenza, anche gli introiti medi per appartamento sono raddoppiati, raggiungendo 11.700 euro all’anno, mentre quelli per host sono passati da 10 mila a 25 mila euro annui. In città come Roma e Firenze, i guadagni medi per “ospitante” toccano i 24 mila euro annui, ovvero una cifra pari al reddito medio dichiarato da molti lavoratori italiani.
Come il governo vuole contrastare le speculazioni
Tra le misure della Legge di bilancio 2026 c’è quella dell’aumento della cedolare secca per gli affitti brevi, dal 21% al 26%. In questo modo il governo, anche se non ha messo d’accordo tutta la maggioranza, sta cercando di contrastare le speculazioni e gli effetti distorsivi del boom di questo fenomeno.
L’aumento riguarda solo il primo immobile offerto in affitto breve, riducendo il vantaggio fiscale rispetto a chi affitta con contratti a lungo termine. Chi ha da due a quattro immobili paga già oggi l’aliquota del 26%, mentre chi gestisce più di quattro immobili viene trattato come impresa e tassato con le regole ordinarie (Ires o Irpef, Iva, contributi, ecc.).
Accanto alle misure restrittive, il governo sta valutando anche incentivi per chi sceglie di affittare a lungo termine.
Tra le ipotesi al vaglio ci sono l’aliquota ridotta al 15% per gli affitti tradizionali (proposta da Maurizio Lupi e sostenuta da parte della maggioranza) e le agevolazioni per chi affitta a studenti o giovani lavoratori, anche attraverso fondi garantiti o bonus affitto.
La direzione è quindi chiara e prevede due strade parallele, ovvero rendere meno redditizia la speculazione immobiliare (aumento imposte e controlli) e più conveniente l’affitto abitativo stabile (incentivi e agevolazioni).