Il pignoramento immobiliare come lo abbiamo conosciuto finora potrebbe sparire per sempre con la nuova riforma del processo civile. Potrebbero sparire le aste pubbliche per la vendita degli immobili ipotecati e pignorati. Sarà il debitore insolvente a dover vendere di sua iniziativa la casa pignorata e poi pagare con il ricavato i suoi creditori. Questo almeno è quanto prevede la riforma del processo civile voluta dal Ministro della Giustizia Alfonso Bonafede del Movimento 5 Stelle.
Nuove aste per insolvenza
Finora, invece, le aste giudiziarie sono state l’unico modo per vendere gli immobili pignorati. Se la nuova norma prevista nel testo di riforma fosse approvata assisteremo a una vera e propria rivoluzione nei pignoramenti, con il debitore che dovrà gestire la vendita diretta del proprio immobile pignorato. La somma ottenuta sarà quindi distribuita tra i suoi creditori e l’eventuale eccedenza resterà al debitore stesso.
La nuova modalità di vendita dell’immobile pignorato potrebbe essere più conveniente per il debitore. Si potranno infatti evitare le svalutazioni che spesso si verificano nelle aste immobiliari giudiziarie. Al contrario, con la nuova normativa, il debitore potrà vendere l’immobile tramite trattativa privata e ricavare così una somma più elevata.
La nuova procedura prevede che il debitore possa vendere autonomamente l’immobile pignorato solo dopo aver ottenuto l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione. Prima di concedere l’autorizzazione, il giudice dovrà verificare che l’immobile pignorato sia venduto a prezzo di mercato e per fare ciò si avvarrà della consulenza di un perito tecnico.
Per ottenere l’autorizzazione alla vendita privata, il debitore dovrà presentare apposita richiesta al giudice almeno 10 giorni prima della data fissata per l’udienza di comparizione delle parti. Alla domanda il debitore dovrà allegare l’offerta di acquisto dell’immobile e depositare, a titolo di cauzione, una somma di denaro pari a un decimo dell’importo indicato.
Opposizione alla vendita
A loro volta i creditori possono fare opposizione alla vendita e il giudice dovrà verificare la serietà dell’offerta nel contraddittorio delle parti. Anche nel caso in cui uno o più creditori si oppongano, il giudice può concedere lo stesso l’autorizzazione al debitore a vendere autonomamente la casa pignorata se ritiene che il prezzo convenuto sia adeguato al pagamento dei creditori e che la vendita all’asta non consentirebbe di recuperare un importo maggiore. In ogni caso, il provvedimento che autorizza la trattativa privata potrà essere impugnato dai creditori.
Se il giudice dà il via libera definitivo alla trattativa privata nel provvedimento stabilisce il prezzo dell’immobile e le modalità di vendita, con il termine di 90 giorni entro il quale va stipulato l’atto di trasferimento dell’immobile e versato il corrispettivo.
Quindi, la somma ottenuta con la vendita privata dell’immobile sarà riscossa da un avvocato o da un commercialista che poi pagherà i creditori. Conclusa anche questa operazione, il giudice libererà l’immobile dall’ipoteca e dal pignoramento.
Comunque, già oggi è possibile vendere una casa pignorata con trattativa privata se i creditori danno il loro consenso. In questo caso, la procedura avviene davanti a un notaio e la somma che l’acquirente paga al proprietario dell’immobile viene girata, in tutto o in parte, al creditore o ai creditori. Dunque, con la riforma del processo civile si porta in tribunale quello che nella pratica accade già davanti al notaio.
Nel frattempo, con un’altra norma di riforma al Codice di Procedura Civile, è stato riconosciuto il diritto al debitore di continuare a vivere all’interno dell’immobile pignorato, almeno fino alla vendita dello stesso.