Un’immobile già affittato, con un regolare contratto di locazione registrato, può essere venduto? Quali sono i diritti dell’inquilino e i doveri del proprietario di casa? Come si devono muovere i soggetti coinvolti in questo tipo di operazione?
La normativa italiana permette la vendita di una casa già affittata. L’immobile, quindi, può essere alienato anche quando c’è un inquilino dentro: questo significa che è possibile effettuare il trasferimento di proprietà, attraverso il consueto rogito notarile, prima che il contratto di locazione scada.
Sono diverse le motivazioni che possono indurre il proprietario di un immobile affittato a venderlo. Una delle più stringenti è la necessità di avere della liquidità e la vendita dell’immobile appare la soluzione migliore per monetizzare un investimento. Il proprietario di casa ha la possibilità di vendere l’immobile in qualsiasi momento: a chiarirlo è direttamente il Codice Civile. Anche quando la casa risulta essere affittata: la vendita, però, non scioglie il contratto di locazione. L’inquilino ha la possibilità di continuare ad abitare nell’immobile fino alla scadenza del contratto: lo dispone l’articolo 1599 del Codice Civile. Il contratto di locazione, infatti, è opponibile al terzo acquirente, nel caso in cui abbia una data certa anteriore all’alienazione della casa.
Indice
Casa già affittata: si può vendere?
Una casa già affittata può essere messa in vendita dal suo proprietario. A concedere questa possibilità è la normativa italiana, che permette di effettuare il trasferimento della proprietà, attraverso un rogito notarile, prima della scadenza del contratto di locazione. Questa operazione può essere effettuata in qualsiasi momento: il proprietario, comunque, ha l’obbligo nel corso delle varie fasi che contraddistinguono la compravendita, di comunicare ufficialmente all’aspirante acquirente il vincolo di locazione che grava sull’immobile.
L’inquilino è, ad ogni modo, tutelato. Il contratto di affitto continuerà a rimanere in vigore con le stesse condizioni, con un un’unica differenza: il nuovo proprietario subentra al vecchio in qualità di locatore. L’articolo 1599 del Codice Civile prevede espressamente che
il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.
Questo significa, in estrema sintesi, che l’inquilino ha diritto di rimanere all’interno dell’immobile – continuando a pagare l’affitto – fino a quando scade il contratto di locazione. L’inquilino non può essere mandato via anticipatamente. Le stesse ed identiche regole valgono anche per le locazioni ad uso commerciale.
Ad ogni modo, l’inquilino dovrà permettere al proprietario l’accesso all’immobile in modo che possa farlo visionare ai potenziali acquirenti, pena una responsabilità contrattuale, che può portare ad un risarcimento del danno.
Mancato rinnovo del contratto di locazione
Il proprietario di un immobile, che ha intenzione di venderlo, può comunicare la propria volontà all’inquilino di procedere con il mancato rinnovo del contratto di locazione. Nel caso in cui il contratto di locazione sia prossimo alla sua scadenza – quando sono decorsi i primi quattro anni per contratto 4+4 o i primi tre anni per un 3+2 – è possibile comunicare la disdetta anticipata del contratto da parte del locatore.
La volontà di non procedere con il rinnovo del contratto deve essere comunicata all’inquilino almeno sei mesi prima della scadenza. Il proprietario è tenuto ad indicare il motivo del diniego di rinnovo, ovvero l’intenzione di mettere in vendita l’immobile. L’inquilino, a questo punto, può esercitare il diritto di prelazione – che consiste nell’essere preferito ad altri possibili acquirenti a parità di prezzo – nel caso in cui abbia intenzione di comprare l’immobile lui stesso. A parità di offerta economica l’inquilino ha la prelazione sull’acquisto.
La casa può essere ceduta anche in un momento non prossimo alla proroga del contratto: in quel caso l’inquilino avrà diritto a rimanere nell’alloggio fino alla naturale scadenza del contratto di locazione. In questo caso, il diritto di prelazione sussiste solo e soltanto se è espressamente previsto nel contratto di affitto.
Come muoversi dopo la vendita
Una volta che la compravendita dell’immobile si sia conclusa, è necessario comunicare all’inquilino il cambio di proprietà. Quest’ultimo sarà tenuto a versare i successivi canoni di locazione all’acquirente. La cessione del contratto di locazione comporta il subentro dell’acquirente a tutti i diritti del venditore.
Nel caso in cui l’inquilino effettui, per errore, dei pagamenti al precedente proprietario, questi vengono considerati come se non fossero mai stati eseguiti. Non liberano, quindi, il conduttore dalla sua obbligazione.
Quando si giunge in prossimità della scadenza del contratto di locazione, il nuovo proprietario dell’immobile – come il precedente – ha diritto di scegliere se disdire o rinnovare la locazione. Nel primo caso sarà tenuto ad inviare una raccomandata o una Pec con un preavviso di almeno sei mesi. Nel secondo caso, il nuovo proprietario non è tenuto a comunicare nulla.
Il diritto di prelazione
L’inquilino è tutelato dalla legge. Ha il diritto di continuare ad abitare all’interno dell’appartamento fino alla scadenza del contratto. L’articolo 1599 del Codice Civile dispone che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, sempre che sia stato sottoscritto in una data certa anteriore all’alienazione dell’immobile.
Nel caso in cui il contratto di locazione sia stato disdetto nei tempi e nei modi previsti dalla legge, l’inquilino non ha alcun diritto ad essere preferito nell’acquisto rispetto ad un terzo contattato dal venditore. L’inquilino, comunque, ha diritto ad essere preferito ad altri, nel caso in cui sussistano le stesse condizioni.
Il diritto di prelazione su una casa già affittata spetta all’inquilino, nel caso in cui:
- quest’ultimo non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello adibito a propria abitazione;
- il proprietario abbia intenzione di vendere l’immobile prima della scadenza contrattuale.
Il locatore deve necessariamente rispettare il diritto di prelazione, nel caso in cui questa sia prevista: in caso contrario l’inquilino ha il pieno e totale diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente. Il proprietario, inoltre, deve provvedere a comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile, attraverso un atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Dal momento in cui riceve la comunicazione, l’inquilino ha 60 giorni di tempo per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione: lo dovrà fare notificando al proprietario la propria intenzione, a mezzo di ufficiale giudiziario. Deve offrire delle condizioni uguali a quelle che gli sono state comunicate.
Esercitando il diritto di prelazione, l’inquilino potrà solo e soltanto decidere se acquistare o meno l’immobile, senza aver alcun diritto di incidere sul contenuto del contratto, che il proprietario ha già predeterminato. La dichiarazione di volersi avvalere della prelazione determina per entrambe le parti l’obbligo di addivenire alla stipula del relativo contratto.