L’esenzione Imu sulla prima casa è una delle principali agevolazioni a cui hanno diritto i contribuenti proprietari di un immobile. Introdotta per tutelare il risparmio delle famiglie e il diritto all’abitazione, non è però un beneficio a pioggia: l’esenzione è legata a criteri rigorosi di utilizzo e di accatastamento dell’immobile. La possibilità di accedere a questa agevolazione è stata definita in modo preciso e dettagliato dal legislatore: l’imposta non si deve pagare nemmeno quando una porzione dell’immobile adibito ad abitazione principale viene messa a reddito.
Indice
Abitazione principale: di cosa si tratta
Perché si possa parlare di esenzione Imu, l’immobile deve essere classificato come abitazione principale. La legge italiana (art. 1, comma 741, lett. b, della Legge 160/2019) definisce tale l’unità immobiliare in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
La distinzione tra prima casa e abitazione principale
Spesso i due termini vengono sovrapposti, ma la distinzione è netta:
- prima casa è un concetto legato all’acquisto. Si riferisce alle agevolazioni sulle imposte di registro o Iva al momento del rogito;
- abitazione principale è un concetto legato al possesso e all’uso quotidiano. Solo chi trasforma la propria prima casa in abitazione principale (vivendoci) ha diritto all’esenzione Imu.
Se si acquista un immobile con i benefici prima casa ma poi la si lascia vuota o la si affitta interamente, si perderà il diritto all’esenzione Imu, pur avendo risparmiato sulle tasse di acquisto.
Esenzione Imu e prima casa parzialmente locata
Entriamo nel cuore del quesito che molti contribuenti pongono: è possibile affittare una stanza e continuare a non pagare l’Imu? La risposta, confermata da alcune circolari (come la circolare 3/DF del 18 maggio 2012, nella quale viene definita cosa sia l’abitazione principale), e dalla prassi consolidata, è sì.
La destinazione d’uso dell’immobile
Finché il proprietario mantiene all’interno dell’immobile la propria residenza e la propria dimora, la casa non perde la natura di abitazione principale. La locazione di una porzione dell’immobile viene considerata un utilizzo accessorio che non inficia la destinazione d’uso prevalente.
Questo significa che:
- il proprietario non deve pagare l’Imu sulla quota dell’immobile che continua a occupare;
- il proprietario non deve pagare l’Imu nemmeno sulla quota locata alla terza persona (studente, lavoratore o turista).
L’immobile rimane un’unica unità catastale e, finché il requisito della dimora abituale del proprietario è soddisfatto, l’esenzione copre l’intero valore della rendita catastale.
Requisiti oggettivi per ottenere l’esenzione
Non tutte le abitazioni principali godono dell’esenzione Imu. Esiste una linea di demarcazione netta basata sulla classificazione dell’immobile presso l’Agenzia delle Entrate.
L’esenzione si applica esclusivamente agli immobili accatastati nelle seguenti categorie:
- A/2, abitazioni di tipo civile;
- A/3, abitazioni di tipo economico;
- A/4, abitazioni di tipo popolare;
- A/5, abitazioni di tipo ultrapopolare;
- A/6, abitazioni di tipo rurale;
- A/7, abitazioni in villini.
Immobili non esenti: le categorie di lusso
Se la prima casa appartiene a una delle categorie di lusso, l’Imu va pagata anche se il contribuente risiede al suo interno. Parliamo delle categorie:
- A/1, abitazioni di tipo signorile;
- A/8, ville di pregio;
- A/9, castelli e palazzi di valore storico/artistico.
In questi casi, il proprietario beneficia comunque di un’agevolazione rispetto alle seconde case: l’applicazione di un’aliquota ridotta (solitamente lo 0,4%, ma variabile in base alle delibere comunali) e una detrazione forfettaria di 200 euro da sottrarre all’imposta totale annua.
Le pertinenze dell’abitazione principale
L’esenzione Imu non si limita alle mura domestiche, ma si estende anche alle pertinenze, ovvero quegli immobili destinati a servizio dell’abitazione. Tuttavia, il legislatore ha posto un freno per evitare che intere schiere di garage o magazzini venissero sottratti alla tassazione.
Il limite per l’esenzione è di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie:
- C/2, cantine, solai, magazzini;
- C/6, garage, posti auto, rimesse;
- C/7, rettoie.
Se un contribuente possiede una casa (A/2) con due garage (entrambi C/6), l’esenzione Imu varrà per l’abitazione e per un solo garage. Sul secondo garage andrà pagata l’imposta.
La vigilanza del comune: controlli e sanzioni
I Comuni sono diventati estremamente abili nell’incrociare i dati per verificare se l’esenzione Imu per la prima casa sia applicata legittimamente. Il semplice dato dell’anagrafe non è più uno scudo impenetrabile.
Il metodo di controllo più efficace è l’analisi dei consumi idrici ed elettrici. Se una casa risulta abitazione principale, ma i consumi di energia sono pari a zero o estremamente bassi (compatibili con una casa vacanze), il Comune può emettere un avviso di accertamento. In questo caso, spetta al contribuente l’onere della prova: dimostrare, ad esempio tramite spese mediche effettuate in zona o abbonamenti a servizi locali, che la casa è effettivamente abitata.
Allo stesso modo, se un proprietario dichiara di affittare solo una stanza, ma in realtà ha concesso l’intero immobile a terzi trasferendo altrove la propria dimora (anche se mantiene la residenza formale), commette un’evasione fiscale. Oltre al recupero dell’imposta non versata, sono previste sanzioni che vanno dal 30% al 100% dell’imposta dovuta, più gli interessi legali.
Aspetti fiscali della locazione parziale
Affittare una porzione della prima casa comporta obblighi sul fronte del reddito. Sebbene l’Imu resti esente, il canone d’affitto deve essere tassato.
Esistono due strade per regolarizzare la propria posizione:
- la tassazione ordinaria attraverso la quale il canone viene abbattuto forfettariamente del 5% e sommato agli altri redditi Irpef del proprietario. Questa scelta è raramente conveniente, a meno che il proprietario non abbia molte detrazioni da recuperare (ad esempio per ristrutturazioni edilizie);
- la cedolare secca, grazie alla quale si applica un’aliquota fissa del 21% sulla totalità del canone. È la scelta generalmente più conveniente perché è un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali regionali/comunali e delle imposte di registro/bollo sul contratto.
Come registrare un contratto di locazione parziale
Per non rischiare di perdere l’esenzione Imu, il contratto deve essere redatto correttamente. È necessario specificare che l’oggetto della locazione è solo una porzione dell’immobile (come per esempio: camera ad uso esclusivo e condivisione delle zone comuni).
Il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate se la durata supera i 30 giorni complessivi nell’anno. La regolarità della registrazione mette al riparo il proprietario da possibili contestazioni comunali: un contratto che specifica chiaramente la locazione parziale è la prova documentale del fatto che il proprietario continua a occupare l’immobile.