Il corretto trattamento fiscale degli affitti brevi (quelli per intenderci attraverso piattaforme specializzate quali Booking, AirBnb e altre) dipende dalle presenza o meno di servizi aggiuntivi come la colazione, la presenza di personale dipendente, l’offerta di guide turistiche, e non dal numero di immobili dati in locazione. In tal caso, infatti, diventa attività imprenditoriale e occorre applicare il regime di tassazione previsto per i redditi d’impresa.
Con la risposta all’interpello n. 278/2020 l’Agenzia delle Entrate fa chiarezza sugli affitti brevi, ovvero quelli con una durata pari o inferiore a 30 giorni, e sul giusto inquadramento per ciò che concerne le tasse sui redditi.
Quando l’affitto breve diventa attività d’impresa
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per qualificare come attività d’impresa la locazione breve è determinante la tipologia di servizi aggiuntivi prestati: se, infatti, si tratta di servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, come pulizia e cambio biancheria, il reddito da locazione può beneficiare della tassazione con aliquota al 21%. Per l’Erario, inoltre, rientrano nei “servizi strettamente funzionali” anche la fornitura di utenze, il wi-fi e l’aria condizionata.
La connessione necessaria con le finalità residenziali dell’immobile non viene invece riconosciuta per la colazione, i pasti, il noleggio auto, le guide turistiche o gli interpreti perché richiedono un livello, seppur minimo, di organizzazione.
“Allo stato attuale – spiega con risposta ad interpello n. 278/2020 l’Agenzia delle Entrate – in applicazione dell’articolo 55 del TUIR, deve ritenersi che l’attività di locazione produca redditi d’impresa e non redditi fondiari soltanto qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa, a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate. Al fine di considerare imprenditoriale l’attività di locazione, si ritengono idonei alcuni elementi quali la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, quali, ad esempio, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l’offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, per la cui fornitura si può presupporre l’esistenza di una organizzazione imprenditoriale, nonché la presenza di personale dipendente, l’impiego di un vero e proprio “ufficio”, l’utilizzo di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi”.
La presenza, quindi, di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, come ad esempio la colazione o l’offerta di guide turistiche, che farebbero supporre una organizzazione imprenditoriale, o anche la presenza di personale dipendente, l’impiego di un vero e proprio ufficio possono essere elementi determinanti per stabilire che gli affitti brevi costituiscono un’attività imprenditoriale, ma non il numero di immobili locati.