Il freddo ormai è alle porte e con esso anche il momento di accensione dell’impianto di riscaldamento. Stabilire le fasce orarie di accensione dei termosifoni in un condominio è una questione importante e complessa che richiede il bilanciamento di esigenze diverse, tra le quali, oltre al rispetto delle normative, il comfort termico e il risparmio energetico.
Purtroppo le regole stabilite a livello nazionale sull’argomento non bastano per evitare controversie all’interno del condominio. Soddisfare le necessità di tutti è alquanto complicato e difficile e il confronto tra condomini spesso non si rivela risolutivo.
Vediamo quindi chi decide in merito agli orari di accensione dell’impianto e con quali modalità.
Indice
La normativa nazionale
Le norme nazionali definiscono:
- Le zone climatiche in cui è suddivisa l’Italia;
- Il periodo dell’anno in cui è consentito l’accensione degli impianti;
- Le fasce orarie giornaliere in cui i riscaldamenti possono essere in funzione;
- Le temperature massime che possono essere raggiunte all’interno degli edifici.
La legge in pratica effettua una suddivisione dell’Italia in zone identificate da una lettera dell’alfabeto sulla base della collocazione geografica. A seconda della lettera di appartenenza viene fissata la data a partire dalla quale è possibile l’accensione degli impianti di riscaldamento. Oltre alla data di accensione per ogni area geografica viene stabilito il range di ore giornaliere in cui la caldaia può restare in funzione, sia che si tratti di riscaldamento centralizzato, sia che si tratti di impianto autonomo. Tale fascia va dalle 5 alle 23 della sera. Si fa presente che, in caso di particolari situazioni climatiche o di altre esigenze, un decreto ministeriale ha la facoltà di anticipare o posticipare la data. Variazioni possono essere stabilite anche in base a delibere sindacali o regionali.
Queste normative rappresentano il quadro entro cui deve operare l’amministratore di condominio e l’assemblea condominiale per decidere le fasce orarie di accensione.
Nel rispetto delle norme nazionali i singoli condomini o proprietari possono decidere in autonomia i momenti di accensione in conformità alle varie esigenze e alle caratteristiche dell’edificio. Le ore di accensione si possono ridurre ma non si può mai superare il limite massimo stabilito dalla normativa nazionale. Quest’ultima prevede altresì la temperatura che si può impostare, con un margine di tollerabilità di due gradi in più o in meno. Tale regola si applica sia nei luoghi privati che pubblici.
I problemi maggiori di gestione ovviamente sorgono all’interno del condominio dove l’impianto, dotato di una caldaia unica per tutti, viene gestito da una collettività non sempre d’accordo sulle modalità da adottare.
Le regole all’interno del condominio
Il riscaldamento centralizzato è un sistema che fornisce calore a tutte le unità abitative di un condominio da una fonte centrale. Questo sistema consente di distribuire il calore in modo uniforme nelle varie unità ma la sua gestione comporta che le decisioni su quando accendere e spegnere il sistema debbano essere prese collettivamente.
Come stabilire i momenti di accensione o di spegnimento trovando un punto di incontro tra le varie esigenze degli abitanti del condominio senza arrivare a scontri accesi?
Il primo passo da compiere è consultare il regolamento condominiale. All’interno del documento potrebbero infatti essere inserite delle clausole aventi ad oggetto le fasce orarie da rispettare per stabilire i momenti di accensione dei termosifoni.
Se così non fosse, all’interno di un condominio, la scelta delle fasce orarie di accensione non può essere fatta arbitrariamente da un singolo residente, ma deve essere decisa in sede di assemblea condominiale, presieduta dall’amministratore.
Funzioni dell’assemblea e dell’amministratore
L’assemblea ha il compito di trovare un compromesso tra le varie esigenze dei condomini e il rispetto delle normative vigenti. L’amministratore, che rappresenta il condominio e i suoi abitanti, ha il compito di:
Convocare l’assemblea per discutere le modalità di accensione dell’impianto di riscaldamento;
Presentare e discutere le proposte di fasce orarie in base alle normative e alle esigenze dei residenti;
Supervisionare il corretto funzionamento e la manutenzione dell’impianto di riscaldamento, per garantire che i parametri di legge siano rispettati.
Qualora non si faccia ricorso ad una delibera assembleare specifica provvederà lo stesso amministratore dello stabile a decidere gli orari di accensione e spegnimento.
L’assemblea condominiale può altresì essere convocata nel caso in cui qualche condomino abbia la necessità di modificare le fasce orarie in precedenza stabilite con delibera. Questo può accadere, ad esempio, a seguito dell’intensificarsi del freddo nel corso dell’anno o comunque di rilevanti variazioni climatiche.
La convocazione dell’assemblea
L’assemblea è l’organo che rappresenta i condomini e che ha il potere di prendere decisioni su questioni di interesse comune, inclusa la gestione dell’impianto di riscaldamento. Chi prende l’iniziativa di convocare l’assemblea?
In primis, il soggetto che ha il potere di convocare l’assemblea ordinaria è l’amministratore. Tuttavia, ciascun condomino, qualora l’amministratore non provveda a seguito di sua impossibilità, può attivarsi per indire la riunione. Per l’amministratore la convocazione è infatti un obbligo la cui inottemperanza costituisce una grave irregolarità.
Inoltre la convocazione dell’assemblea, quando di carattere straordinario, può avvenire su iniziativa di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore delle proprietà dell’edificio.
Ultima possibilità, solitamente poco utilizzata, è quella di avvalersi di un curatore speciale.
Per la validità delle deliberazioni dell’assemblea è necessario che tutti i partecipanti siano stati preventivamente convocati e informati in merito all’ordine del giorno.
Durante l’assemblea, i condomini possono avanzare diverse proposte riguardo le fasce orarie. Ad esempio, alcuni potrebbero suggerire di accendere il riscaldamento solo la mattina e la sera, mentre altri potrebbero preferire fasce orarie più ampie. È compito dell’assemblea trovare un compromesso che soddisfi le esigenze della maggioranza, rispettando nel contempo i limiti imposti dalla legge. In uno stesso edificio potrebbero esserci famiglie con bambini piccoli che necessitano di temperature più elevate e costanti, oppure anziani che trascorrono la maggior parte del tempo in casa e richiedono un riscaldamento più prolungato. Allo stesso tempo, potrebbero esserci persone che lavorano tutto il giorno fuori casa e preferirebbero non pagare per ore di riscaldamento in cui non ne usufruiscono.
Nel decidere le fasce orarie, oltre alle esigenze dei condomini, è fondamentale prendere in considerazione altri fattori. Alcuni di questi sono di carattere normativo, mentre altri riguardano le caratteristiche specifiche dell’edificio e la tipologia degli impianti. Sarà infatti necessario considerare anche il livello di isolamento termico e la tipologia di caldaia a disposizione ovvero aspetti di tipo tecnico.
Validità della delibera assembleare: quorum costitutivo e quorum deliberativo
Affinché la delibera venga approvata validamente è necessario che si rispettino i quorum costitutivi, ovvero il numero necessario di condomini che devono essere presenti per ritenere l’assemblea validamente costituita. Oltre al quorum costitutivo occorre rispettare le disposizioni del codice civile in merito al quorum deliberativo ovvero quello relativo alla validità della delibera che deve essere approvata con la maggioranza stabilita dalla legge.
Una delibera assembleare avente ad oggetto le modalità di accensione del riscaldamento deve rispettare il principio di maggioranza semplice afferendo la votazione ad una questione rientrante nella gestione ordinaria del condominio.
La delibera assembleare sul riscaldamento è valida se nella in prima convocazione l’assemblea è costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. La decisione viene presa con la maggioranza degli intervenuti che devono rappresentare almeno la metà del valore dell’intero condominio.
Per quanto concerne la seconda convocazione l’assemblea è costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore del condominio.
La delibera assembleare che presenti delle ragioni di annullabilità potrà essere impugnata dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, ai sensi dell’articolo 1133 del Codice civile.
L’importanza di una corretta gestione dell’impianto di riscaldamento
Abbiamo visto che stabilire le fasce orarie di accensione del riscaldamento centralizzato in condominio è una questione di grande rilevanza per la gestione di un edificio a carattere residenziale. Questo processo può rivelarsi complesso, poiché richiede la presa in considerazione di molteplici fattori, come il tipo di impianto, la classe energetica dell’edificio e le esigenze dei singoli condomini, oltre che, come abbiamo visto, le normative nazionali e locali. L’impostazione delle fasce orarie di accensione del riscaldamento determina il momento in cui il sistema viene attivato, per garantire una temperatura confortevole in tutte le abitazioni che sono servite dall’impianto centralizzato. Una programmazione corretta consente di ottimizzare i consumi, risparmiare sui costi e garantire il comfort a tutti gli abitanti del condominio.
Nella valutazione relativa alle modalità di accensione dell’impianto è anche essenziale tenere conto dei costi associati, sia in termini di consumo energetico sia di manutenzione della caldaia. L’impostazione di fasce orarie è il mezzo con cui si cerca di bilanciare questi vari fattori.
Possibile l’applicazione di sanzioni in caso di violazione
Infine, è importante ricordare che il mancato rispetto delle normative relative all’accensione del riscaldamento può comportare sanzioni. Le autorità competenti, come i Comuni o gli enti locali, possono effettuare controlli a campione sugli impianti termici e verificare il rispetto delle temperature massime e delle ore di accensione. Se vengono riscontrate irregolarità, possono essere inflitte multe sia all’amministratore che ai singoli condomini.