La gestione economica di un condominio è un tema di grande rilevanza, soprattutto quando alcuni condomini non pagano le quote dovute per le spese ordinarie e straordinarie. La morosità condominiale può avere conseguenze significative sia per il condomino inadempiente che per quelli in regola con i pagamenti. Come tutelarsi?
In questo articolo vedremo cosa rischia il condomino moroso e quali sono conseguenze per gli altri condomini.
Indice
Quali sono le spese condominiali da pagare
Per comprendere meglio i rischi legati alla morosità condominiale, è essenziale distinguere tra spese ordinarie e straordinarie poiché diversi sono gli effetti legati al mancato pagamento:
- spese condominiali ordinarie;
- spese condominiali di carattere straordinario.
Le spese condominiali ordinarie comprendono i costi di gestione quotidiana del condominio e dei servizi comuni, come la pulizia delle scale, la manutenzione ordinaria dell’ascensore, le utenze comuni e il compenso dell’amministratore.
Le spese condominiali straordinarie riguardano interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazioni, come il rifacimento della facciata, il rifacimento del tetto o la sostituzione dell’ascensore.
Entrambe le categorie di spese devono essere ripartite tra i condomini in base al valore della singola proprietà calcolata tenendo conto delle tabelle millesimali, fatti salvi diversi criteri specifici stabiliti dal regolamento condominiale.
Cosa rischia il condomino moroso
Un condomino che non provvede al pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie può incorrere in diverse conseguenze legali ed economiche. Il problema della morosità da parte di un condominio è una questione particolarmente sentita soprattutto in tempi di crisi economica quando i contributi condominiali costituiscono una voce di spesa che pesa particolarmente sul budget delle famiglie. Spesso accade pertanto che non tutti i partecipanti al condominio siano in regola, a causa di ritardi o di inadempienze definitive.
In tali casi l’amministratore ha il dovere di sollecitare il pagamento tramite una diffida scritta. Se il condomino non regolarizza la sua posizione entro i termini stabiliti, l’amministratore può procedere con la messa in mora. Con la lettera di messa in mora si avvisa il condomino moroso che, in mancanza di pagamento, verranno avviate le necessarie azioni legali.
L’amministratore chiede a tutti i condomini di ottemperare all’obbligo di pagamento dopo l’approvazione del riparto in sede di assemblea. In caso di ritardo si viene considerati morosi nei confronti del condominio.
È evidente il ruolo cruciale rivestito dall’amministratore il cui dovere è quello, oltreché di pretendere il versamento degli oneri, di agire in via giudiziale in caso di inadempimento persistente.
Dispone infatti l’articolo 1129, comma 9 del codice civile che, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea di condominio, l’amministratore, quale rappresentante del condominio, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Una gestione attenta e preventiva da parte dell’amministratore e dell’assemblea condominiale può aiutare a ridurre al minimo i rischi e garantire una convivenza più serena per tutti gli abitanti del condominio.
Decreto ingiuntivo e pignoramento
Se il pagamento delle spese condominiali non viene effettuato, l’amministratore, dopo aver sollecitato il condomino inadempiente e cercato di risolvere bonariamente la situazione, può rivolgersi al Tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del moroso.
Dispone l’articolo 63 comma 1 disposizioni per l’attuazione del codice civile che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di essere da questa autorizzato, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Questo provvedimento permette, in caso di mancato pagamento, di aggredire i beni del soggetto moroso mediante il pignoramento dello stipendio, della pensione, dei beni mobili o il pignoramento dell’immobile stesso.
Si precisa, infine, che il condomino moroso può subire il distacco dai servizi comuni, come il riscaldamento centralizzato o l’acqua condominiale, se il regolamento condominiale lo prevede. L’amministratore può disporre la sospensione del condomino dall’uso dei servizi che siano suscettibili di utilizzo separato come misura cautelare.
Cosa rischiano i condomini in regola
Anche i condomini che pagano regolarmente le proprie quote possono subire conseguenze negative a causa della morosità altrui:
- aumento temporaneo delle spese;
- responsabilità solidale per le spese straordinarie;
- ritardi nei lavori straordinari
L’aumento temporaneo delle spese a carico dei condomini che hanno adempiuto. Se il condomino moroso non paga, il condominio potrebbe trovarsi nell’impossibilità di far fronte alle spese ordinarie e straordinarie. Questo potrebbe comportare un aumento temporaneo delle quote per gli altri condòmini, in attesa del recupero crediti.
La responsabilità solidale per le spese straordinarie è una questione da affrontare in quanto, come meglio approfondiremo, per le spese straordinarie, i fornitori potrebbero rivolgersi a tutti i condomini, anche quelli in regola con i pagamenti. In ogni caso l’amministratore è comunque tenuto a comunicare ai terzi creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
Inoltre, qualora il condomino moroso non partecipi alle spese straordinarie, potrebbero verificarsi ritardi o rinvii nei lavori di ristrutturazione, con un conseguente degrado dell’edificio e un possibile aumento dei costi futuri.
Quali sono gli strumenti per prevenire la morosità in condominio
Per evitare situazioni di morosità che possano danneggiare il condominio, è possibile adottare alcune misure preventive:
- costituzione di un fondo speciale;
- polizze assicurative;
- solleciti tempestivi;
- rateizzazione delle spese straordinarie.
Creare un fondo speciale destinato a coprire eventuali insolvenze temporanee è fondamentale ed è per legge requisito di validità della delibera con la quale i lavori straordinari vengono approvati.
Anche la stipula di polizze assicurative è una soluzione ottimale tanto che alcuni condominii sottoscrivono polizze specifiche per coprire le morosità dei condomini.
Agire subito con lettere di sollecito per evitare che il debito cresca è un compito fondamentale dell’amministratore dello stabile. Infine, per agevolare i condomini in difficoltà la rateizzazione delle spese straordinarie permette pagamenti dilazionati e ciò può aiutare a ridurre i casi di morosità.
Chi paga i debiti di un condomino moroso
Merita un approfondimento la questione concernente il pagamento delle spese straordinarie. Per tali spese, i fornitori (come imprese di ristrutturazione, ditte di manutenzione, ecc.) possono agire nei confronti dell’intero condominio per il pagamento del debito, indipendentemente da chi sia moroso.
Questo significa che, in caso di mancato pagamento da parte di alcuni condomini, gli altri potrebbero essere chiamati a saldare la quota mancante per evitare problemi legali o blocchi dei lavori. Tuttavia, una volta pagata la somma, il condominio o il singolo condomino che ha pagato di più avrà diritto di rivalersi nei confronti del moroso per il recupero della quota dovuta.
Occorre fare una precisazione, riportando quanto contenuto nell’articolo 63 delle disposizione per l’attuazione del codice civile. La norma infatti afferma che i creditori possono sì agire anche nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti ma soltanto dopo l’escussione dei condomini morosi.
Ne consegue che l’impresa che ha eseguito, ad esempio, il rifacimento della facciata non potrà domandare l’intero pagamento ad un solo condomino. Dovrà agire nei confronti del condominio (che provvede alla ripartizione pro quota della spesa tra tutti i condomini) e qualora vi siano condomini che non provvedano a versare la propria quota potrà avviare le necessarie procedure legali nei loro confronti per soddisfare il credito. Solo qualora sia impossibile soddisfarsi sul patrimonio di questi ultimi potrà agire nei confronti dei condomini in regola.