L’utilizzo di una piscina condominiale, vista come un lusso da molti, soprattutto nel periodo estivo, è spesso causa di accese liti tra i condomini in merito alla ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione e l’utilizzo. Il dubbio che a volte sorge è se, anche chi non ne faccia uso o comunque ad essa non sia interessato, debba farsi carico delle spese per la sua conservazione. La risposta è affermativa. Secondo quanto sostenuto infatti dalla giurisprudenza (si cita a tal fine la sentenza del Tribunale di Brescia del 23 novembre 2023, n. 2830) tutti condomini saranno tenuti a contribuire agli oneri condominiali per la conservazione e godimento della piscina. Vediamo più nel dettaglio con quali modalità.
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In quali casi la piscina condominiale costituisce parte comune
Alcuni complessi condominiali, soprattutto quelli di grandi dimensioni, possono disporre di una piscina al loro interno. Se per taluni è una fortuna nei periodi di afa estiva, per altri è soltanto un aggravio di spese. È indiscutibile che una piscina possa aumentare il valore dell’edificio e delle singole unità immobiliari di cui esso è costituito, tuttavia rappresenta un costo ingente, sia per la sua installazione, sia per la sua manutenzione.
Le prime considerazioni che si rendono necessarie sono quelle in merito alla natura di questo bene. Pur non rientrando nell’elenco riportato nell’articolo 1117 del codice civile che indica esplicitamente alcuni beni come costituenti parti comuni, la piscina deve comunque intendersi oggetto di proprietà comune dei titolari delle singole unità abitative poiché opera, installazione o manufatto destinato all’uso comune, pur non essendo parte strutturale dell’edificio e dunque indispensabile.
Alla regola generale ci sono delle eccezioni. La piscina può infatti non essere parte comune se risulta diversamente dal titolo, come affermato dallo stesso legislatore. Con il termine titolo si fa riferimento all’atto o all’insieme di atti con i quali il condominio è stato costituito. Una disposizione differente può essere contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale o negli atti di acquisto delle singole unità abitative. In tali casi l’ingresso alla piscina può essere consentito solo ad alcuni condomini. Diversamente, siamo di fronte ad un bene che appartiene a tutti. Dunque, solo se realizzata all’interno della proprietà privata e in presenza di recinzioni che ne precludano l’accesso ad altri condomini, la piscina non potrà considerarsi condominiale.
La piscina inoltre potrà essere un bene comune soltanto in riferimento ad una scala qualora il complesso condominiale sia costituito da più corpi di fabbricati e uno soltanto dotato di piscina. Se dunque la piscina è a servizio dei condomini presenti nella scala A, i condomini che vivono nella scala B non potranno servirsi della piscina e, come meglio vedremo in proseguo di trattazione, questo aspetto avrà delle importanti conseguenze in tema di suddivisione delle spese condominiali.
Come si ripartiscono le spese
Appurato che nella generalità dei casi ci troviamo di fronte ad una piscina che appartiene in comune agli abitanti del condominio, dobbiamo capire quali siano le modalità di ripartizione delle spese necessarie per l’uso e la manutenzione. Essendo tutti i condomini titolari di un diritto sul bene, tutti dovranno contribuire agli oneri relativi. In base a quanto previsto nell’articolo 1118 del codice civile un condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese relative alla conservazione delle parti comuni, come appunto la piscina, rinunciando al relativo servizio.
Poiché il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che a lui appartiene, stesso criterio dovrà essere adottato per la suddivisione degli oneri. Ai sensi dell’articolo 1123 codice civile, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Anche per il caso della piscina condominiale trova applicazione il criterio di ripartizione generale. Cosa si intende per diversa convenzione?
Vuol dire che deve esserci un regolamento contrattuale che imponga un criterio differente, che sia stato predisposto dall’impresa di costruzioni e allegato ai diversi atti di acquisto, affinché sia preso in visione e accettato da tutti i condomini.
Anche una delibera dell’assemblea approvata all’unanimità potrebbe stabilire ad esempio l’applicazione di una modalità differente, come ad esempio una ripartizione in parti uguali.
Qualora invece tutti i condomini contribuiscano alle spese per uso e conservazione del bene, ciascuno dovrà versare una quota proporzionale ai propri millesimi di proprietà. Si dovrà dunque fare riferimento alle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale come avviene per le spese di qualsiasi altro bene rientrante tra le parti comuni.
Quanto sopra esposto viene messo in evidenza dalla sentenza del Tribunale di Brescia n. 2830 del 6 novembre 2023 che richiama un precedente orientamento giurisprudenziale della Cassazione per cui solo un regolamento contrattuale o il voto unanime dell’assemblea possono stabilire un criterio differente da quello legale. Trattandosi di un bene comune, anche nel silenzio del regolamento in materia, una modifica dei criteri di suddivisione che venga effettuato altrimenti sarebbe privo di valore. I Giudici hanno infatti evidenziato che l’elenco di cui all’articolo 1117 cc non è a numero chiuso ma suscettibile di applicazione estensiva e i beni riportati sono indicati a puro titolo esemplificativo. Il diritto di beneficiare della piscina è infatti strettamente connesso alla qualifica di condomino e al diritto di proprietà sulla singola unità immobiliare. La sentenza evidenzia il carattere accessorio e la strumentalità della piscina condominiale rispetto alle proprietà individuali, in virtù di un collegamento materiale e funzionale.
Chi non usa la piscina condominiale deve pagare le spese di manutenzione
Al pagamento delle spese condominiali necessarie per la manutenzione e il godimento della piscina devono provvedere anche coloro che non fanno uso della piscina perché non interessati a questo genere di servizio. Trattandosi di un bene che appartiene anche a coloro che non intendono farne uso, tutti dovranno partecipare alla spesa. Per la legge non rileva l’uso effettivo che si faccia del bene comune bensì l’uso che potenzialmente se ne possa fare. Anche qualora si facesse una dichiarazione formale di rinuncia all’uso della piscina questo non sottrarrebbe il condomino al pagamento delle spese.
Tutti condomini dovranno pagare le spese anche nel caso in cui la piscina dovesse essere periodicamente priva di acqua. Le spese sono dovute infatti per il solo fatto di essere proprietari in comune di un bene e non per il fatto di usarlo effettivamente.
Tra i problemi che si pongono in riferimento ad una piscina in condominio figurano le modalità di utilizzo e le maggioranze che sono richieste dalla legge per deliberare in merito alla sua installazione.
Quali sono le modalità di utilizzo
Poiché tutti i condomini hanno un diritto, in quanto comproprietari, sul bene comune, ciascuno di essi sarà legittimato all’utilizzo della piscina condominiale. Attenzione però, poiché per la migliore gestione della cosa, il regolamento condominiale potrebbe prevedere alcuni limiti di utilizzo. È possibile che vengano prescritte particolari norme igieniche o comportamentali oppure degli orari di apertura e chiusura, ad esempio per evitare schiamazzi nelle ore serali. Tali regole possono essere modificate, inserendo limitazioni differenti o aggiuntive mediante delibera assembleare approvata dai condomini.
Spetterà all’amministratore del condominio, come accade sempre quando si tratta di gestire un servizio connesso ad un bene comune, provvedere al rispetto di tutte le regole, verificando che tutti i condomini si attengano alle norme eventualmente inserite in bacheca o nel regolamento condominiale.
Maggioranza assembleare per l’installazione della piscina
Visto che la piscina condominiale, a causa delle spese che essa comporta, non sempre è cosa gradita nell’ambito della compagine condominiale, non è detto che tutti i condomini siano d’accordo alla sua installazione, qualora non sia già presente al momento della costruzione dell’edificio. Ecco che è estremamente importante essere a conoscenza delle maggioranze necessarie per poter deliberare in merito.
Da tener presente che la realizzazione di una piscina condominiale costituisce, ai sensi del codice civile, una innovazione. Siamo infatti di fronte ad un’opera che determina un’alterazione sostanziale del bene comune diretta al suo miglioramento. Si avrà infatti, nell’area predisposta per la sua collocazione, una sostanziale alterazione dei luoghi. Ne consegue che, per la validità della delibera, è necessaria una maggioranza degli intervenuti in assemblea e dei due terzi del valore dell’edificio, come affermato dall’articolo 1120.
Come disciplinato dall’articolo 1121 del codice civile, qualora l’innovazione comporti una spesa molto gravosa (in quanto determinante un ingente esborso di denaro) o abbia carattere voluttuario (cioè non sia essenziale) rispetto alle condizioni e all’importanza dell’edificio, qualora consista in opere o impianti che siano suscettibili di un utilizzo separato, i condomini che non intendano trarne vantaggio non saranno tenuti a contribuire economicamente alla sua installazione. Tuttavia, qualora questa utilizzazione separata non risulti possibile, allora l’innovazione non sarà consentita, a meno che la maggioranza dei condomini interessati che l’hanno deliberata intenda sopportarne integralmente la spesa.
La piscina condominiale è certamente un’innovazione voluttuaria e suscettibile di utilizzo separato. Ne consegue che ai condomini non interessati sarà totalmente precluso l’accesso e anche l’uso potenziale del bene. Potranno così ritenersi esonerati da qualsiasi contributo connesso a tale opera. Come affermato dalla norma essi tuttavia potranno in qualunque momento utilizzare l’impianto semplicemente iniziando a contribuire alle spese per la realizzazione dello stesso e per la sua manutenzione.