Riforma del catasto, rendite più vicine ai valori di mercato. Ma l’Imu non aumenterà

Il Ddl di delega fiscale segna la tappa finale della riforma fiscale sulla casa. Un aumento generalizzato delle rendite che però non dovrebbe gonfiare l'Imu

Una fotografia più realistica degli immobili italiani. E’ quella che dovrebbe uscire dalla riforma del catasto inserita nel disegno di legge delega fiscale in corso di approvazione in Parlamento. Una riforma che mira ad allineare le rendite catastali ai valori di mercato e suscita allarme: le rendite sono la base imponibile dell’Imu e aumentarle farà esplodere un’imposta già pesante. Ma non dovrebbe essere così: un emendamento approvato dalla Camera ha introdotto la “clausola di invarianza” che garantisce, cioè, che l’aggiornamento delle rendite non produrrà un aumento di gettito dell’Imu.

La delega fiscale incarica il governo di individuare anche il periodo d’imposta da cui si applicheranno le nuove rendite, ma l’emendamento approvato chiede che ci sia una fase transitoria e che il passaggio dalla vecchia alla nuova base imponibile avvenga in modo graduale.

Tuttavia con la clausola di invarianza non dovrebbe cambiare nulla (condizionale ancora d’obbligo) per le tasche del contribuente. Il Ddl parla di “modifica delle relative aliquote impositive, delle eventuali deduzioni, detrazioni o franchigie, finalizzate ad evitare un aggravio del carico fiscale”.

Ma il gettito invariato non riguarderà proprio tutti gli immobili, soprattutto nei casi-limite, che però non sono così rari: ad esempio, gli attici dei centri storici, una volta classificati come “popolari” e ora invece di lusso, che attualmente valgono catastalmente meno un bilocale di periferia. In questi casi la riforma porterà probabilmente aumenti pesanti ma anche una maggiore giustizia fiscale.

I punti della riforma

Entrando più nel dettaglio, ecco le principali linee-guida della riforma del catasto

• Cambio dell’unita di misura: il valore sarà calcolato in base ai metri quadri e non più ai “vani” dell’immobile. Un criterio sicuramente più oggettivo e matematico che eviterà vistose ingiustizie fiscali.

• Rendita media ordinaria: sostituisce la rendita catastale come base imponibile per il calcolo delle imposte e sarà determinata dalla media dei canoni di locazione degli immobili della stessa zona (o “ambito territoriale”) nei 3 anni precedenti. Questo valore verrà poi corretto con altri parametri come le caratteristiche edilizie, l’età dell’immobile ecc.

• Divisione territoriale: i comuni saranno suddivisi in diversi “ambiti territoriali del mercato” per distinguere le zone di maggiore o minore pregio immobiliare. Un altro modo per fare una fotografia più realistica del valore delle case.

• Valore patrimoniale: viene introdotto questo nuovo concetto per “personalizzare” i valori dei singoli immobili rispetto alle attuali categorie catastali che risultano troppo generiche e sempre più inadeguate a rappresentare la realtà del mercato. Il valore patrimoniale verrà calcolato con gli stessi parametri della rendita media (ubicazione dell’immobile, valori delle locazioni ecc.) e rapportato ai metri quadri di superficie.

In sostanza potrà esserci qualche stangata sulle abitazioni nei centri storici o nelle zone turistiche, ma anche sconti per quelle in periferia e in provincia. (A.D.M.)

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