Catasto, le case varranno il 60% in più. Come cambiano le tasse nelle principali città

Un nuovo catasto più equo ma che farà esplodere il valore degli immobili, da cui oggi si parte per determinare non solo l'Imu ma anche le imposte su compravendite, donazioni e successioni. Come cambia la base imponibile città per città (tabella)

Una fotografia più realistica degli immobili italiani. Ma che potrebbe nascondere una mazzata per i contribuenti. E’ quanto dovrebbe uscire dalla riforma del catasto, che mira ad allineare le rendite catastali ai valori di mercato e suscita allarme: le rendite sono la base imponibile dell’Imu, ma anche delle imposte su compravendite, donazioni, successioni… 

La revisione degli estimi catastali, di cui si parla da anni, è attualmente in esame da parte della Commissione Finanze della Camera, chiamata a concludere la discussione sul testo del disegno di legge delega fiscale che si arenò nel corso della precedente legislatura. L’approvazione definitiva del pacchetto che contiene anche le misure sulla detraibilità degli scontrini, dovrebbe essere resa nota entro la fine del mese o al massimo all’inizio di agosto.

La riforma degli estimi avrebbe il merito di porre fine a numerosi casi-limite, campioni di ingiustizia fiscale. Come ad esempio gli attici dei centri storici, una volta classificati come "popolari" e ora invece di lusso, che attualmente valgono catastalmente meno un bilocale di periferia. In questi casi la riforma porterà probabilmente aumenti pesanti ma dovrebbe anche garantire criteri più equi.

Entrando più nel dettaglio, ecco le principali linee-guida della riforma del catasto

• Cambio dell’unita di misura: il valore sarà calcolato in base ai metri quadri e non più ai "vani" dell’immobile. Un criterio sicuramente più oggettivo e matematico che eviterà vistose ingiustizie fiscali.

• Rendita media ordinaria: sostituisce la rendita catastale come base imponibile per il calcolo delle imposte e sarà determinata dalla media dei canoni di locazione degli immobili della stessa zona (o "ambito territoriale") nei 3 anni precedenti. Questo valore verrà poi corretto con altri parametri come le caratteristiche edilizie, l’età dell’immobile ecc.

• Divisione territoriale: i comuni saranno suddivisi in diversi "ambiti territoriali del mercato" per distinguere le zone di maggiore o minore pregio immobiliare. Un altro modo per fare una fotografia più realistica del valore delle case.

• Valore patrimoniale: viene introdotto questo nuovo concetto per "personalizzare" i valori dei singoli immobili rispetto alle attuali categorie catastali che risultano troppo generiche e sempre più inadeguate a rappresentare la realtà del mercato. Il valore patrimoniale verrà calcolato con gli stessi parametri della rendita media (ubicazione dell’immobile, valori delle locazioni ecc.) e rapportato ai metri quadri di superficie.

Il Corriere della Sera, prendendo come valore di riferimento il valore medio di mercato (su dati dell’Agenzia delle Entrate), ha calcolato l’effetto della rendita così rivalutata (come prevede il nuovo Catasto, si stima pari al 60%), sugli imponibili IMU e su quelli riferiti alle compravendite.  Ecco la tabella valida per le principali città: 

 città  valore medio di mercato
(in euro)
 aumento
imponibile IMU
 aumento
imponibile compravendite
Bari  220.322  13,1% 64,5%
Bologna  326.166  64,8%  139,7%
Catania  174.763  44,5%  110,2%
Firenze  364.171  74,9%  154,5%
Genova  281.088  49,9%  118,1%
Milano  241.438  35,8%  97,5%
Napoli  314.884  138,8%  247%
Palermo  199.981  126,4%  229,3%
Roma  380.767  44,5%  110,2%
Torino  229.914  18,1%  71,7%
Venezia  336.766  107,8%  202,2%

Se è vero, come prevede la "clausola di invarianza" approvata dalla Camera, che il saldo del gettito IMU dovrà rimanere invariato, cioé che l’aggiornamento delle rendite non produrrà un aumento della tassazione, è chiaro che qualcosa dovrà essere modificato. Ad esempio, consentendo al contribuente di abbattere il valore di mercato ai fini fiscali, come avviene in altri paesi. 

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