Cedolare secca, guida al nuovo regime per le locazioni

Il nuovo regime potrà essere utilizzato anche per gli alloggi affitti durante le vacanze

L’amministrazione finanziaria cerca di fare emergere gli affitti delle case. Come? Attraverso un regime tributario meno oneroso, la cosiddetta cedolare secca che potrà essere utilizzata anche per le mini locazioni, inferiori ai 30 giorni o per gli affitti di un solo vano. Sarà possibile ricorrere, dunque, alla tassazione ridotta sia nel caso di soggiorni di una, due o quattro settimane, così come accade spesso durante le vacanze estive nelle località balneari, sia per le locazioni di stanze a studenti. È questa una delle novità che emerge dalla circolare con la quale l’Agenzia delle Entrate ha messo fissato un vademecum sulla nuova tassazione delle locazioni di immobili.

Le aliquote sono le seguenti:
– il 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4”, con riferimento agli anni della durata),
– il 19% per i contratti a canone concordato, cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2” per la loro durata inferiore).

Chi usa il nuovo regime tributario. È possibile ricorrere alle aliquote fisse anche quando i contratti hanno durata inferiore ai 30 giorni, per gli immobili con più proprietari e per una o più porzioni dello stesso immobile (per esempio affitto di stanze a studenti universitari) da parte di un unico proprietario. Sono invece escluse le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali. Sono escluse, inoltre, le locazioni, anche se a uso abitativo, effettuate nell’esercizio dell’attività d’impresa odi arti e professioni, gli immobili locati all’estero e quelli subaffittati.
Per registrare un nuovo contratto di locazione ed esercitare contemporaneamente l’opzione per la cedolare, l’agenzia delle Entrate ha messo a disposizione, online su http://www.agenziaentrate.gov.it, il programma Siria, che può essere utilizzato se i locatori non sono più di 3, i conduttori non sono più di 3; se si tratta di una sola unità abitativa con non più di 3 pertinenze e gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita. Per optare negli altri casi, tra cui la proroga, la. cessione, la risoluzione, bisogna presentare il modello 69 all’agenzia delle Entrate.
Il locatore che opta per la cedolare non può richiedere agli inquilini variazioni del canone che derivano dalla applicazione di indici di aggiornamento.

Chi registra il contratto in ritardo deve pagare le sanzioni, ma non deve pagare l’imposta di registro per il periodo di durata dell’opzione. In caso di contratti non registrati entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione, nonché in caso di contratti registrati per un importo inferiore a quello effettivo e di comodati fittizi, l’articolo 3 del decreto sul federalismo municipale ha introdotto una disciplina, secondo cui la durata del contratto viene fissata in quattro anni, a decorrere dalla data di registrazione; il contratto è rinnovabile come un normale 4 4. Il canone annuo di locazione è pari al triplo della. rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat.

Nel primo anno di vigenza del regime, l’acconto Irpef è pari al 99% relativo al reddito 2010 che può essere alleggerita dalla parte di reddito fondiario 2010 riferita agli immobili abitativi per i quali, nel corso del 2011, il cotnrbuente si avvale della cedolare per l’intero periodo d’imposta.

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