Cedolare secca, un flop? Pochi gli affitti in nero emersi. Ma qualcuno ci ha già guadagnato

Per ora la nuova tassazione non ha raggiunto l'obiettivo di recuperare l'imposta evasa. Ma ha avvantaggiato chi ha redditi da locazione elevati. Ecco i calcoli

Doveva essere la rivoluzione della tassazione delle locazioni, l’uovo di Colombo per far emergere gli affitti in nero in Italia e – secondo Attilio Befera, direttore dell’Agenzia delle Entrate – far recuperare sul lungo periodo “intorno a 1 miliardo in più” di imposte evase. Una pia illusione, si direbbe invece stando ai dati del Sunia, sindacato degli inquilini, e della Cgil, secondo cui la cedolare secca “dopo sei mesi non ha prodotto alcuna diminuzione dei canoni: né un effetto calmierante del mercato né, tanto meno, un aumento della regolarità nel mercato”. Si tratta, per le due organizzazioni sindacali, di “un provvedimento con vantaggi solo per i proprietari, particolarmente per quelli con con redditi alti, senza nessuna contropartita in termini sociali”.

Secondo le due organizzazioni  la cedolare porterà di fatto a un rialzo degli affitti perché rende praticamente indifferente ai fini fiscali per un proprietario stipulare un contratto a canone libero piuttosto che a canone concordato. Il nuovo regime prevede infatti due aliquote poco differenziate:

il 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4“, con riferimento agli anni della durata),
il 19% per i contratti a canone concordato, cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2” per la loro durata inferiore).

Di fatto la cedolare secca potrebbe sancire la fine del canone concordato, un regime che finora – va detto – è rimasto comunque piuttosto marginale rispetto al canone libero.

Vantaggi e limiti della cedolare

Il nuovo regime rappresenta a prima vista un alleggerimento fiscale per i proprietari di casa che affittano. Finora infatti il reddito da locazione si aggiungeva agli altri redditi ed era tassato con le aliquote ordinarie (e progressive). Ora invece l’affitto può (facoltativamente) essere tassato “a parte” con un’aliquota secca più bassa. E in più la cedolare “assorbe” anche altre imposte, come le addizionali regionali o comunali, l’imposta di registro (che è del 2%) e di bollo.

Nonostante tutti questi vantaggi la cedolare può non essere conveniente. Fondamentalmente per due motivi:

1) E’ vero che l’aliquota Irpef ordinaria più bassa (per chi guadagna meno di 15mila euro all’anno) è del 23%, quindi superiore alla cedolare (21%); ma con la tassazione ordinaria si ha diritto alle deduzioni e detrazioni d’imposta e con la cedolare no. Quindi in alcuni casi la tassazione finale potrebbe essere più leggera con il regime ordinario.

2) L’adozione della cedolare impedisce al proprietario di aumentare l’affitto, neanche dell’abituale aumento Istat. Questo dunque può congelare l’affitto per molto tempo, anche se i prezzi di mercato riprendono a salire.

Avvantaggiati i ricchi

Dal primo punto si ricava anche una considerazione generale: la cedolare converrà soprattutto ai più ricchi. Vediamolo con un esempio. Per semplicità, ipotizziamo due soggetti che vivono col solo reddito da locazione (a canone libero):

Tizio: ha un solo un appartamento che affitta a 1.000 euro al mese (reddito annuo: 12mila euro),
Caio: ha dieci appartamenti che affitta sempre a 1.000 euro ciascuno (reddito annuo: 120mila euro).

Queste le rispettive tassazioni applicando la cedolare o il regime ordinario (considerando, sempre per semplicità, solo l’Irpef e l’imposta di registro ed escludendo eventuali detrazioni):

Tizio (€ 12.000) Caio (€ 120.000)
 Cedolare
 secca
 21% di 12.000 = € 2.520  21% di € 120.000 = € 25.200
 Regime
 ordinario
 Irpef:
 • base imponibile (*): € 10.200
 • imposta (aliquota minima
   del 23%): € 2.346

 Imposta di registro:
 • 2% di 12.000 = € 240

 Imposizione totale: € 2.586

 Irpef:
  base imponibile (*): € 102.000
  imposta (per i redditi superiori a € 75.000
   l’aliquota marginale è il 43%): € 37.030

 Imposta di registro:
  2% di 120.000 = € 2.400

 Imposizione totale: € 39.430

 Risparmio
 con la
 cedolare
€ 66 € 14.230

(*) Per i redditi di locazione la base imponibile (cioè l’importo su cui si calcola l’imposta) è l’85% del canone annuo.

I numeri parlano da sé. Per il reddito inferiore la differenza è irrilevante (e se il contribuente ha dei costi da detrarre, la cedolare diventa addirittura svantaggiosa). Per quello superiore la cedolare fa risparmiare più del 26% di imposta. (A.D.M.)

Cedolare secca, un flop? Pochi gli affitti in nero emersi. Ma qualcuno...