Affitti, arrivano le istruzioni per l’uso della cedolare secca

Cedolare: chi, quando e come. L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato i moduli e il software delle domande e ha chiarito alcuni punti dubbi

L’intervento del fisco era atteso. Per rendere concretamente operativa la cedolare secca sugli affitti e fare luce sui punti dubbi che ancora rimanevano, serviva un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate. Che ora ha pubblicato sul suo sito le istruzioni per scegliere il regime di tassazione alternativo e inviare la comunicazione necessaria. Ecco i punti principali.

Chi può richiederla

Il regime della cedolare secca riguarda solo i privati, cioè le persone fisiche proprietarie di unità immobiliari abitative. In altre parole non è concessa a chi dà in affitto una casa come professionista, impresa o ente non commerciale.

Un dubbio aperto riguardava il caso di comproprietari dello stesso immobile affittato. L’Agenzia chiarisce che l’opzione è esercitata distintamente da ciascun locatore e quindi chi non sceglie il regime della cedolare è tenuto al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla sua parte del canone di locazione in base alla quota di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto.

Per quali tipi di immobili

Beneficiano della cedolare solo i contratti di locazione a uso abitativo, quindi solo per gli immobili nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati) e le relative pertinenze se affittate congiuntamente.

Come si sceglie

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria se:
  i proprietari e gli affittuari non sono più di 3,
  tutti i proprietari esercitano l’opzione per la cedolare secca,
  il contratto riguarda una sola unità abitativa e un massimo di 3 pertinenze.

Il modello semplificato deve essere presentato in via telematica entro 30 giorni dalla firma del contratto utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Nei casi in cui non ricorrono i requisiti per utilizzare il modello semplificato va usato il Modello 69.

Come si calcola

La cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sull’intero ammontare (non sull’85% come nel caso della tassazione ordinaria) del canone di locazione annuo.

E’ prevista un’aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato ammessi  solo per i comuni con scarsa disponibilità abitativa (in pratica i capoluoghi di provincia e alcuni comuni degli hinterland metropolitani).

Come si versa

La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo). Per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95%. Per l’acconto quindi il termine di versamento è:
  il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro (versamento in un’unica soluzione);
  il 16 giugno (40%) e il 30 novembre (60%) se l’importo è superiore a 257,52 euro (due rate).

Quanto dura

La durata dell’opzione e la revoca, automatica o meno, era un altro punto dubbio. Il fisco chiarisce che una volta fatta la scelta della cedolare vale automaticamente per l’intera durata del contratto, salvo la facoltà del proprietario di revocarla ogni anno (revoca che deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’anno di riferimento). Il proprietario ha anche la possibilità di esercitare l’opzione successivamente all’inizio del contratto. (A.D.M.)

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