Nel modello 730 di quest’anno debutta la cedolare secca, la nuova tassazione degli affitti introdotta l’anno scorso dal decreto sul federalismo fiscale municipale. Nel quadro B del modello va indicata la scelta tra la cedolare con aliquota fissa (imposta sostitutiva) o l’imposizione con le aliquote Irpef ordinarie.
Più vantaggiosa col taglio delle agevolazioni
L’imposta sostitutiva è stata introdotta con lo scopo di alleggerire il peso fiscale sulle locazioni e combattere così il fenomeno diffuso degli affitti in nero. Ma finora non ha dato i risultati sperati.
Una possibile rivincita per la cedolare potrebbe arrivare dall’aumento della base imponibile dei redditi da locazione ipotizzata per finanziare la riforma del lavoro. Attualmente, infatti, chi sceglie il regime di tassazione ordinario paga l’Irpef sull’85% del canone annuo (una riduzione che tiene conto delle spese sostenute dal proprietario, ad esempio per la manutenzione dell’immobile). Ma si pensa a un aumento al 95%, cosa che ridurrebbe la distanza tra le due basi imponibili – la cedolare si paga sul 100% del reddito – rendendo quest’ultima più competitiva.
In attesa di eventuali novità, vediamo come funziona al momento la nuova tassazione delle locazioni e cerchiamo di capire quando è conveniente.
| Che cos’è | La cedolare secca è un’imposta ad aliquota fissa sui redditi da locazione di immobili che sostituisce il regime di tassazione ordinaria e gli altri tributi, ovvero: • l’Irpef ad aliquote progressive e le relative addizionali, • l’imposta di registro, • l’imposta di bollo (queste ultime due imposte applicabili sia sulla stipula che sulla risoluzione anticipata o sulla proroga del contratto). |
| A cosa si applica |
Alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 che sono uffici o studi privati) e alle relative pertinenze (cantine, box) se affittate insieme all’abitazione. Sono esclusi gli immobili strumentali o relativi all’attività professionale o di impresa. |
| Chi può beneficiarne |
Tutti i privati (persone fisiche) proprietari di immobili dati in locazione. Sono esclusi i contratti stipulati da imprese, professionisti e società commerciali. In caso di comproprietà dell’immobile ciascun proprietario può scegliere la cedolare indipendentemente dagli altri. |
| Che tipo di contratti |
Tutti i contratti di locazione (a canone libero o concordato) e anche per le mini-locazioni inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze) o per gli affitti di un solo vano. |
| Con che aliquote |
Sono previste due aliquote: • 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4”, con riferimento agli anni della durata), • 19% per i contratti a canone concordato, cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2” per la loro durata inferiore). |
| Quali vantaggi ha |
Rispetto alla tassazione ordinaria: • le aliquote (21 o 19%) sono inferiori all’aliquota ordinaria più bassa (23%); • incorpora anche altre imposte (addizionali Irpef, imposta di registro e di bollo). |
| Quali limiti ha |
Rispetto alla tassazione ordinaria: • si applica sull’intero canone annuale e non sull’85%; • il canone non può essere aumentato per tutta la durata dell’opzione, nemmeno con l’aggiornamento Istat; • non consente deduzioni o detrazioni fiscali. Questo può rendere la cedolare meno conveniente in alcuni i casi (guarda i calcoli). |
| Come si ottiene |
Il locatore (proprietario) che vuole avvalersi del nuovo regime deve comunicarlo al conduttore (inquilino) con raccomandata. Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa. L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria (scarica il pdf) se: • i proprietari e gli affittuari non sono più di 3; • tutti i proprietari esercitano l’opzione per la cedolare secca; • il contratto riguarda una sola unità abitativa e un massimo di 3 pertinenze. Il modello semplificato deve essere presentato in via telematica entro 30 giorni dalla firma del contratto utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Nei casi in cui non ricorrono i requisiti per utilizzare il modello semplificato va usato il Modello 69. |
| Come si versa |
Dev’essere versata in acconto (95% del totale) e in saldo con le modalità e le scadenze previste per l’Irpef. Le scadenze di versamento per l’acconto so no le seguenti: • in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 euro: 30 novembre; • in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro: 6 luglio (40%) e 30 novembre (60%). |
A chi conviene la cedolare? Guarda i calcoli >>
Avvantaggiati i grossi proprietari immobiliari
Dalla valutazione dei vantaggi e dei limiti della cedolare secca si ricava anche una considerazione generale: l’imposta sostitutiva conviene soprattutto ai più ricchi. Vediamolo con un esempio.
Per semplicità, ipotizziamo due soggetti che vivono col solo reddito da locazione (a canone libero):
• Tizio: ha un solo appartamento che affitta a 1.000 euro al mese (reddito annuo: 12mila euro),
• Caio: ha dieci appartamenti che affitta sempre a 1.000 euro ciascuno (reddito annuo: 120mila euro).
Queste le rispettive tassazioni applicando la cedolare o il regime ordinario (considerando, sempre per semplicità, solo l’Irpef e l’imposta di registro ed escludendo eventuali detrazioni):
| Tizio (€ 12.000) | Caio (€ 120.000) | |
| Cedolare secca |
21% di 12.000 = € 2.520 | 21% di € 120.000 = € 25.200 |
| Regime ordinario |
Irpef: • base imponibile (*): € 10.200 • imposta (aliquota minima del 23%): € 2.346 Imposta di registro: • 2% di 12.000 = € 240 Imposizione totale: € 2.586 |
Irpef: • base imponibile (*): € 102.000 • imposta (per i redditi superiori a € 75.000 l’aliquota marginale è il 43%): € 37.030 Imposta di registro: • 2% di 120.000 = € 2.400 Imposizione totale: € 39.430 |
| Risparmio con la cedolare |
€ 66 | € 14.230 |
(*) Per i redditi di locazione l’imposta si calcola sull’85% del canone annuo.
I numeri parlano da sé. Per il reddito inferiore la differenza è irrilevante. Per quello superiore la cedolare fa risparmiare più del 26% di imposta. (A.D.M.)
