Affitto, come funziona la cedolare secca e perché può diventare più conveniente

La nuova forma di tassazione delle locazioni entra per la prima volta nel 730. Che cos'è, che vantaggi offre e a chi conviene davvero

Nel modello 730 di quest’anno debutta la cedolare secca, la nuova tassazione degli affitti introdotta l’anno scorso dal decreto sul federalismo fiscale municipale. Nel quadro B del modello va indicata la scelta tra la cedolare con aliquota fissa (imposta sostitutiva) o l’imposizione con le aliquote Irpef ordinarie.

Più vantaggiosa col taglio delle agevolazioni

L’imposta sostitutiva è stata introdotta con lo scopo di alleggerire il peso fiscale sulle locazioni e combattere così il fenomeno diffuso degli affitti in nero. Ma finora non ha dato i risultati sperati.

Una possibile rivincita per la cedolare potrebbe arrivare dall’aumento della base imponibile dei redditi da locazione ipotizzata per finanziare la riforma del lavoro. Attualmente, infatti, chi sceglie il regime di tassazione ordinario paga l’Irpef sull’85% del canone annuo (una riduzione che tiene conto delle spese sostenute dal proprietario, ad esempio per la manutenzione dell’immobile). Ma si pensa a un aumento al 95%, cosa che ridurrebbe la distanza tra le due basi imponibili – la cedolare si paga sul 100% del reddito – rendendo quest’ultima più competitiva.

In attesa di eventuali novità, vediamo come funziona al momento la nuova tassazione delle locazioni e cerchiamo di capire quando è conveniente.

 Che cos’è  La cedolare secca è un’imposta ad aliquota fissa sui redditi da locazione di immobili
 che sostituisce il regime di tassazione ordinaria e gli altri tributi, ovvero:
  l’Irpef ad aliquote progressive e le relative addizionali,
  l’imposta di registro,
  l’imposta di bollo
 (queste ultime due imposte applicabili sia sulla stipula che sulla risoluzione anticipata
 o sulla proroga del contratto).
 A cosa si
 applica
 Alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo nelle categorie catastali  da
 A1 a A11
(esclusa l’A10 che sono uffici o studi privati) e alle relative pertinenze
 
(cantine, box) se affittate insieme all’abitazione. Sono esclusi gli immobili
 strumentali
o relativi all’attività professionale o di impresa.
 Chi può
 beneficiarne
 Tutti i privati (persone fisiche) proprietari di immobili dati in locazione. Sono esclusi
 i contratti stipulati da imprese, professionisti e società commerciali.
 In caso di comproprietà dell’immobile ciascun proprietario può scegliere la cedolare
 indipendentemente dagli altri.
 Che tipo di
 contratti
 Tutti i contratti di locazione (a canone libero o concordato) e anche per le
 mini-locazioni
inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze) o per gli affitti di un solo
 vano.
 Con che
 aliquote
 Sono previste due aliquote:
 • 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4”, con riferimento agli anni
 della durata),
 • 19% per i contratti a canone concordato, cioè stipulato sulla base di contratti-tipo
 definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2” per la
 loro durata inferiore).
 Quali
 vantaggi ha
 Rispetto alla tassazione ordinaria:
 • le aliquote (21 o 19%) sono inferiori all’aliquota ordinaria più bassa (23%);
 • incorpora anche altre imposte (addizionali Irpef, imposta di registro e di bollo).
 Quali
 limiti ha
 Rispetto alla tassazione ordinaria:
 • si applica sull’intero canone annuale e non sull’85%;
 • il canone non può essere aumentato per tutta la durata dell’opzione, nemmeno
 con l’aggiornamento Istat;
 • non consente deduzioni o detrazioni fiscali.
 Questo può rendere la cedolare meno conveniente in alcuni i casi (guarda i
 calcoli).
 Come si
 ottiene
 Il locatore (proprietario) che vuole avvalersi del nuovo regime deve comunicarlo al
 conduttore
(inquilino) con raccomandata. Il mancato invio rende inefficace l’opzione
 stessa.
 L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto
 compilando il modello semplificato Siria (scarica il pdf) se:
 • i proprietari e gli affittuari non sono più di 3;
 • tutti i proprietari esercitano l’opzione per la cedolare secca;
 • il contratto riguarda una sola unità abitativa e un massimo di 3 pertinenze.
 Il modello semplificato deve essere presentato in via telematica entro 30 giorni
 dalla firma del contratto utilizzando il software di compilazione messo a
 disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
 Nei casi in cui non ricorrono i requisiti per utilizzare il modello semplificato va usato il
 Modello 69.
 Come si
 versa
 Dev’essere versata in acconto (95% del totale) e in saldo con le modalità e le
 scadenze previste per l’Irpef.
 Le scadenze di versamento per l’acconto  so
no le seguenti:
 • in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 euro: 30 novembre;
 • in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro: 6 luglio (40%) e 30 novembre
 (60%).


A chi conviene la cedolare? Guarda i calcoli >>

Avvantaggiati i grossi proprietari immobiliari

Dalla valutazione dei vantaggi e dei limiti della cedolare secca si ricava anche una considerazione generale: l’imposta sostitutiva conviene soprattutto ai più ricchi. Vediamolo con un esempio.

Per semplicità, ipotizziamo due soggetti che vivono col solo reddito da locazione (a canone libero):

Tizio: ha un solo appartamento che affitta a 1.000 euro al mese (reddito annuo: 12mila euro),

Caio: ha dieci appartamenti che affitta sempre a 1.000 euro ciascuno (reddito annuo: 120mila euro).

Queste le rispettive tassazioni applicando la cedolare o il regime ordinario (considerando, sempre per semplicità, solo l’Irpef e l’imposta di registro ed escludendo eventuali detrazioni):

Tizio (€ 12.000) Caio (€ 120.000)
 Cedolare
 secca
21% di 12.000 = € 2.520 21% di € 120.000 = € 25.200
 Regime
 ordinario
 Irpef:
 • base imponibile (*): € 10.200
 • imposta (aliquota minima del 23%):
 € 2.346

 Imposta di registro:
 • 2% di 12.000 = € 240

 Imposizione totale: € 2.586

 Irpef:
  base imponibile (*): € 102.000
  imposta (per i redditi superiori a
 € 75.000 l’aliquota marginale è il 43%):
 € 37.030
 Imposta di registro:
 •
2% di 120.000 = € 2.400
  Imposizione totale: € 39.430
 Risparmio
 con la cedolare
€ 66 € 14.230

(*) Per i redditi di locazione l’imposta si calcola sull’85% del canone annuo.

I numeri parlano da sé. Per il reddito inferiore la differenza è irrilevante. Per quello superiore la cedolare fa risparmiare più del 26% di imposta. (A.D.M.)

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