Affitti, la cedolare secca è pronta ma non per tutti. Ecco i dubbi da chiarire

A giorni si potrà scegliere online la cedolare secca per gli affitti. Ma restano ancora tanti i punti oscuri. E non di poco conto

Sulla carta ha visto la luce a marzo – partorita, dopo una gestazione piuttosto travagliata, dal Dlgs n. 23 – anche se la sua data di nascita è stata “retrodatata” al 1° gennaio. Ma nella realtà la cedolare secca non è ancora un’alternativa concreta per tutti coloro che affittano un immobile di proprietà. Sono ancora molte le zone d’ombra che devono essere chiarite e non sempre riguardano casi marginali.

L’opzione corre sul filo

La cedolare secca – lo ricordiamo in sintesi – è la nuova forma di tassazione dei redditi da locazione che prevede due aliquote fisse al posto della tassazione progressiva ordinaria. Le aliquote sono del 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4“) e del 19% per i contratti a canone concordato (“3+2” per la loro durata inferiore).

E’ una tassazione facoltativa, nel senso può essere scelta dal locatore in alternativa a quella ordinaria se risulta più conveniente. La scelta della cedolare va fatta online tramite un software che dovrebbe essere disponibile a giorni sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il nuovo regime si applica appunto dal 1° gennaio di quest’anno per i redditi da locazione del 2010. La prima scadenza per il calcolo dell’imposta (e successivamente per il versamento dell’acconto dell’85%) è quella del modello 730.

Ma in alcuni casi la possibilità di usufruire di questa tassazione agevolata è ancora sospesa. I margini di incertezza rimangono soprattutto per i contratti che sono stati rinnovati a inizio anno.

Se l’aumento Istat è già scattato

Ad esempio non è chiaro se possa utilizzare la cedolare chi ha già aggiornato il canone annuale 2011 con l’aumento Istat presente di regola nei contratti di locazione. La legge prevede infatti che l’adozione della cedolare impone al proprietario di non aumentare l’affitto, neanche dell’abituale aumento Istat. Questo per trasferire anche agli inquilini una piccola quota dei benefici del nuovo regime.  Non è chiaro cosa accadrà ai (molti) contratti che hanno avuto lo scatto all’inizio del 2011, quando ancora l’entrata in vigore della cedolare non era certa. Sono esclusi dal nuovo regime per quest’anno? O sarà possibile rimborsare l’aumento?

Comproprietari, cedolare per tutti o per nessuno?

Non è chiaro nemmeno cosa succede in caso di comproprietari dell’immobile affittato. Il regime della cedolare può essere scelto anche da uno solo di loro? Sempre per il motivo che l’opzione per la cedolare impedisce l’aumento Istat, verrebbe da dire che questo non è possibile perché il proprietario che continua con la tassazione ordinaria ha diritto allo scatto.

Addio all’imposta di registro già pagata

Sono attesi chiarimenti anche sull’imposta di registro, che con l’adozione della cedolare non dev’essere più pagata (come anche l’imposta di bollo). Che cosa accade a chi l’ha già pagata e che ora vorrebbe passare al nuovo regime fiscale? La legge esclude esplicitamente il rimborso di imposte già versate, quindi se la tassa di registro è stata pagata in un’unica soluzione all’inizio del contratto la si perde. Ma non è chiaro se lo stesso criterio vale per chi la paga annualmente e l’ha fatto all’inizio del 2011.

Da rinnovare anno per anno

In ultimo, una volta scelta la cedolare, questa resta vincolante per tutta la durata del contratto o si può tornare al vecchio regime? La norma parla di libera volontà delle parti e quindi si potrebbe dire che l’opzione può essere modificata liberamente. Che in concreto significa che deve essere riconfermata ogni anno.

Ma su questo e su tutti i punti precedenti si attende con ansia un chiarimento del ministero. (A.D.M.)

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