Comprare o affittare, questo è il dilemma

Ma un dilemma facilmente risolvibile. A conti fatti l'acquisto della casa è ancora un investimento redditizio. Quasi ovunque

Dai soldi sotto il mattone ai soldi nel mattone. Due forme di risparmio collegate dalla sottile linea rossa della prudenza, o della diffidenza verso altri investimenti considerati troppo avventurosi. Meglio il mercato immobiliare, sia pure stagnante, che le montagne russe della Borsa. Così la casa resta il classico bene-rifugio, concreto e solido. E con il costo del denaro ai minimi storici, anche un mutuo sembra un’impresa più abbordabile.

Ma per la maggior parte degli italiani la casa non è (solo) un investimento. E quando il problema è mettersi un tetto sulla testa, si pone il classico dilemma: acquistare o affittare? In alcuni casi la scelta è obbligata: se non si dispone di un piccolo capitale di partenza bisogna rassegnarsi alla locazione. Dopo la fatidica crisi dei “subprime”, infatti, le banche rifiutano mutui per l’intero valore dell’immobile.

Ma chi ha dei risparmi da parte, può valutare l’alternativa: conviene usarli come base per l’acquisto di un appartamento aprendo un mutuo per la restante parte, oppure investirli in altro modo e andare in affitto? Uno studio svolto dal Corriere della Sera aiuta a risolvere il dilemma. Dimostrando che sulla lunga durata il mutuo resta comunque la soluzione più conveniente. A volte molto di più.

I parametri di calcolo

Il calcolo prende in esame due tipi di appartamenti:

  • un bilocale di 65 mq in periferia,
  • un trilocale di 90 mq in zona semicentrale,

in quattro grandi città: Roma, Milano, Napoli e Torino.

Si ipotizza:

  • l’acquisto con un mutuo a 20 anni a un tasso fisso del 5,4% (valore medio attuale),
  • l’affitto con un canone mensile nella media di mercato e un aumento annuale legato al tasso di inflazione Istat ipotizzato costante al 2% annuo.

Nel caso dell’affitto l’inquilino investe i suoi risparmi in Btp al 3% e li usa per pagare i canoni.

Quale sarà la situazione finanziaria nei due casi dopo 20 anni, cioè una volta estinto il mutuo?

L’acquisto vince (quasi) ovunque

A Milano chi ha comprato il bilocale si troverà (almeno) con 154 mila euro in più rispetto a chi lo ha affittato: l’affittuario avrà speso (in 20 anni) circa 210 mila euro contro i 235 mila dell’acquirente, ma quest’ultimo si ritroverà il valore dell’immobile di sua proprietà (meno al differenza tra i due importi complessivi): 154 mila euro appunto. Se in più si considera che gli immobili si rivaluteranno (almeno) al tasso dell’inflazione il vantaggio finale per l’acquirente sarà di ben 241 mila euro. Per un trilocale il vantaggio finale cresce in termini assoluti (+377 mila o +660 mila se rivalutato) ma scende se commisurato all’affitto che, in proporzione, per un trilocale è più basso.

Analoghi risultati a Roma, dove il vantaggio per chi compra il bilocale è di 174 mila euro se la casa non si rivaluta e di 262 mila se il valor segue il costo della vita. Minori, anche perché sono più basse le somme di partenza, le cifre a Napoli e Torino.

Ma Torino è anche l’unica città delle quattro in cui il vantaggio può ribaltarsi. L’acquisto del trilocale-tipo risulta svantaggioso rispetto all’affitto: il prezzo complessivo (361 mila euro) è meno della metà di quello di Milano ma l’affitto è ancora più basso (750 euro contro 2.100). Alla fine del ventennio chi ha pagato l’affitto ha risparmiato più di 28 mila euro rispetto a chi l’ha comprato.

Pro e contro

In generale ecco cosa valutare nella scelta tra acquisto o affitto:

 

Vantaggi

Svantaggi

ACQUISTO

Maggiore stabilità dell’investimento rispetto alle Borse.

Basso costo dei mutui attuali.

Detraibilità fiscale del mutuo.

Prezzi degli immobili ancora alti e mercato stagnante.

Onere delle imposte e dei costi di gestione.

Necessità di un minimo capitale iniziale per accendere un mutuo.

AFFITTO

Non serve una liquidità iniziale.

Ridotti costi di gestione (le spese di manutenzione straordinaria
sono a carico del proprietario).

Canoni “a fondo perduto”, cioè per il solo godimento dell’immobile.

Canone soggetto ad aumenti (contariamente a un mutuo a tasso fisso).

Incombenza dello sfratto.

(A.D.M.)

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