Acquisto della casa, l’Iva pesa sul prezzo anche se l’aumento della manovra non incide

La manovra non tocca l'aliquota Iva sull'acquisto di una casa. Ma acquistare da un privato (senza Iva) resta sempre più conveniente. Ecco le tasse sull'acquisto

La casa è salva. Almeno dal recente aumento dell’aliquota Iva. Dopo uno sfinente tira e molla, la manovra ha aumentato di un punto percentuale solo l’aliquota Iva ordinaria, quella del 20%, portandola al 21%. E’ l’aliquota che si applica alla maggior parte dei beni e servizi ma non alla casa, sul cui acquisto si paga l’Iva ridotta:

  al 4% se si tratta di abitazione principale (“prima casa”),
  al 10% se non si tratta di abitazione principale.

Ovviamente l’Iva si paga solo quando si compra la casa dall’impresa che l’ha costruita (o integralmente ristrutturata) entro 5 anni dalla fine dei lavori. Come per tutti gli altri beni, infatti, l’Iva non è dovuta se a vendere è un privato non titolare di partita Iva, nel senso che non svolge di professione la compravendita immobiliare (un avvocato o un meccanico, sebbene titolari partita Iva, possono vendere la loro casa come privati cittadini, senza Iva).

Tutte le tasse sull’acquisto

Oltre alle eventuali commissioni per l’agenzia immobiliare e alla parcella notarile, due variabili che dipendono dal mercato e dai tariffari professionali, sul prezzo di acquisto di una casa pesano una serie di tributi:

  l’imposta di registro,
  l’imposta ipotecaria,
  l’imposta catastale,
  (eventualmente) l’Iva.

Il peso fiscale complessivo però varia in base alla combinazione dei due parametri sopra esaminati, cioè: 1) che il venditore sia un privato o un’impresa costruttrice e 2) che si tratti di una abitazione principale o meno.

Ecco un confronto tra le diverse ipotesi di acquisto

 Prima casa  Altra abitazione
 Imposta
 di
 registro
 • da privato: 3% del valore catastale
   (1)
 • da impresa: € 168 (importo fisso)
 • da privato: 7% del valore catastale
   (1)
 • da impresa: € 168
 Imposta
 ipotecaria
 • da privato: € 168
 • da impresa: € 168
 • da privato: 2% del valore catastale
 • da impresa: € 168
 Imposta
 catastale
 • da privato: € 168
 • da impresa: € 168
 • da privato1% del valore catastale
 • da impresa: € 168
 Iva  • da privato: non dovuta
 • da impresa: 4% del prezzo di vendita
   (1)
 • da privato: non dovuta
 • da impresa: 10% del prezzo di vendita
   (1) (2)
 Parcella
 del notaio
 riduzione del 30%
 nessuna riduzione

(1) Il valore catastale è quasi sempre inferiore (anche di molto) al prezzo di vendita. In caso di acquisto da privati (senza Iva) quest’ultimo dev’essere indicato nel rogito ma non ha rilevanza fiscale.
(2) Se si tratta di abitazione di lusso l’aliquota Iva è quella ordinaria, ora del 21%.

Per ottenere le agevolazioni sulla prima casa è necessario:

  essere residenti nello stesso comune dell’immobile acquistato o trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
  non essere proprietari di altri immobili nello stesso comune,
  non avere già usufruito delle agevolazioni “prima casa” per qualsiasi altro immobile su tutto il territorio nazionale. (A.D.M.)

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