Imu e Irpef, quando c’è la sostituzione. Una circolare chiarisce i casi dubbi

Se la casa è affittata, se l'immobile appartiene a una società, se il terreno ha un reddito agrario l'Imu non sostituisce l'Irpef. La casistica

La tanto criticata Imu almeno un vantaggio ce l’ha: sostituisce l’Irpef sui redditi fondiari. Cosa significa? Semplicemente che dal 2012 le rendite dei fabbricati che non producono altri redditi non sono più soggette alle imposte sui redditi con le aliquote ordinarie né alle addizionali regionali e comunali. Ma ogni regola ha le sue eccezioni. In vista delle prossime dichiarazioni dei redditi, l’Agenzie delle entrate ha emanato una circolare (la n. 5/2013) per chiarire i casi in cui la sostituzione non avviene e il contribuente, oltre all’Imu, deve pagare anche l’Irpef.

Quando l’immobile non entra nella dichiarazione dei redditi

Partiamo dalla regola generale. L’Imu pagata nel 2012 sostituisce l’Irpef sui redditi fondiari (cioè quelli derivanti da terreni e fabbricati) che sarebbe da versare quest’anno. Il reddito cioè non entra nella base imponibile e se il contribuente ha solo quel tipo di reddito – per esempio è proprietario della casa in cui abita o ha una seconda casa al mare non affittata su cui ha pagato l’Imu – non è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi (un eventuale reddito da lavoro dipendente viene certificato direttamente dal modello Cud compilato dal datore di lavoro).

Quando si paga anche l’Irpef

Si parla però delle sole rendite catastali, cioè di quelle determinate dal valore iscritto in catasto. L’Agenzia elenca invece una serie di casi in cui l’Imu non sostituisce l’Irpef e il reddito dev’essere dichiarato. Entrano quindi nella dichiarazione:

• i redditi da locazione per i quali non è stata scelta la cosiddetta "cedolare secca" e restano quindi sottoposti a tassazione ordinaria. Nel caso della cedolare, l’affitto viene tassato con un’aliquota fissa (e l’Imu non sostituisce la tassazione) ma il reddito non entra nella base imponibile Irpef;
• i redditi agrari, cioè quelli derivanti dall’attività di coltivazione, allevamento e affini svolte sul terreno in questione (che è diverso dal cosiddetto reddito dominicale derivante dal solo possesso del terreno agricolo non coltivato, sul quale l’Imu sostituisce l’Irpef);
• gli immobili di società, cioè di proprietà di soggetti passivi Ires;
• gli immobili che non producono reddito fondiario (ad esempio quelli destinati all’esercizio di arti e professioni).

I redditi immobiliari per i quali l’Imu sostituisce l’Irpef non compongono dunque la base imponibile. Ciò significa che non entrano nel calcolo della soglia minima di 500 euro di reddito fondiario sotto la quale l’Irpef non si paga.

I redditi degli immobili esenti dall’Imu, al contrario, confluiscono nella base imponibile Irpef e quindi nel calcolo della soglia.

Quando si affitta una parte della prima casa

Infine la circolare considera l’ipotesi di locazione di una parte dell’abitazione principale. Si paga solo l’Imu o anche l’Irpef (o la cedolare) sull’affitto? Il criterio è il seguente:

• se la rendita catastale (rivalutata del 5%) è superiore al canone di locazione si applica solo l’imu;
• se la rendita catastale rivalutata è inferiore al canone di locazione, l’Imu non sostituisce l’Irpef (o la cedolare) e si pagano entrambe. (A.D.M.)
 

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