Mutuo: come fare per rottamarlo e quanto si può risparmiare sulla rata

Con i tassi d'interesse ai minimi, molte famiglie possono sostituire il vecchio finanziamento con uno che costa meno. Ma non sempre è possibile o conveniente.

Andrea Telara Giornalista economico finanziario

Rottamare il vecchio mutuo casa, per sostituirlo con uno nuovo più conveniente. Molti italiani ci stanno pensando visto che i finanziamenti immobiliari oggi costano davvero poco: il tasso d’interesse medio, secondo le rilevazioni dell’Abi (l’Associazione Bancaria Italiana) è di appena l’1,27% all’anno, un livello quasi inimmaginabile fino a qualche anno fa. Indebitarsi per comprar casa, insomma, oggi costa davvero poco, molto meno che in passato. Merito delle manovre della Banca Centrale Europea che, oltre a inondare di liquidità i mercati con il suo quantitative easing, negli ultimi anni ha portato sotto zero il costo del denaro ufficiale, facendo scendere così anche i tassi d’interesse applicati a tutti i finanziamenti.

Eppure, nonostante sul mercato ci siano oggi dei mutui low cost, molti italiani sono ancora restii ad accendere un prestito per acquistare un’abitazione o un fabbricato. Secondo le stime di Crif, società specializzata nelle informazioni creditizie, a gennaio il volume dei prestiti immobiliari erogati è sceso infatti del 6,6% su base annua. Il trend è dunque negativo, complici le incertezze sul futuro portate in dote dalla pandemia del Covid-19. Inoltre, va detto che a sostenere il mercato dei mutui non sono tanto i finanziamenti destinati all’acquisto della prima casa ma sono proprio le operazioni di sostituzione, che rappresentano oltre il 41% del totale. Approfittando del calo dei tassi, infatti, migliaia di famiglie continuano a guardarsi intorno per vedere se ci sono offerte convenienti, da parte di qualche banca pronta a strappare nuovi clienti alla concorrenza.

Mutui con surroga: cosa sono e come funzionano

Per rottamare il vecchio mutuo e rimpiazzarlo con uno nuovo da anni esistono due alternative. La prima è rivolgersi alla propria banca e chiedere di rinegoziare il prestito esistente, cambiandone le condizioni. Un’altra opzione è rivolgersi a un altro istituto chiedendo un nuovo finanziamento, che sostituisce quello vecchio per un importo equivalente al capitale residuo ancora da rimborsare. Quest’ultima operazione si può eseguire da diversi anni con una procedura semplificata che consente di evitare nuove spese notarili e di risparmiare così diverse migliaia di euro. Si tratta della surroga, che consente di trasferire l’ipoteca sull’immobile da una banca all’altra, attraverso una scrittura privata autenticata. Almeno in teoria, le banche sono ben liete di attirare nuovi debitori attraverso questo tipo di operazioni, sottraendo quote di mercato agli altri istituti di credito. E ci sono diversi gruppi bancari che hanno lanciato anche in tempi recenti delle offerte ad hoc, cioè dei mutui di sostituzione con tassi molto competitivi.

Mutui con surroga: perché a volte le banche li rifiutano

Nella realtà, tuttavia, le cose non vanno sempre così. A dimostrarlo, è stata un’indagine condotta nel 2020 dal portale web Facile.it, specializzato nella comparazione delle tariffe. Tra tutti i debitori che chiedono di sostituire il vecchio mutuo, il 29% del totale trova di solito le porte sbarrate, cioè si vede rifiutare la domanda. Nello specifico, il 16% circa cerca di surrogare il mutuo ma non ottiene successo, mentre il 13% riceve un rifiuto anche nella richiesta di una semplice rinegoziazione con la propria banca. Per quale motivo? Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it, ha sottolineato che, se è vero che una banca non può mai fare ostruzionismo quando un cliente decide di emigrare verso un altro istituto e di rottamare il vecchio mutuo, non è altrettanto vero il contrario. Un istituto di credito non è mai obbligato ad accettare la richiesta di un aspirante cliente che vuole accendere un nuovo mutuo con la surroga. Può darsi, ad esempio, che il debitore non abbia un profilo reddito abbastanza alto o, ancora, che gli anni mancanti all’estinzione del finanziamento originario siano troppo pochi. In questo caso, la banca che riceve la domanda di sostituzione del finanziamento ha ben poco interesse ad accogliere il nuovo cliente. Meglio dunque non farsi illusioni e cercare di capire in anticipo quante probabilità di successo ha la richiesta di rottamazione del mutuo.

Sostituzione del mutuo: Perché a volte non è vantaggiosa

Nel caso in cui il debitore trovi invece una banca disposta a rimpiazzare il vecchio prestito con uno nuovo, deve ovviamente pesare sul piatto della bilancia i potenziali vantaggi che ottiene con la sostituzione. Da tempo i tassi d’interesse sono infatti ridotti al lumicino e non è facile trovare offerte di finanziamento notevolmente più convenienti rispetto a quelle apparse sul mercato negli ultimi anni, soprattutto dal 2013 in poi quando la Banca Centrale Europea ha iniziato ad abbassare pesantemente il costo del denaro, portandolo addirittura sotto zero. Non va dimenticato che i mutui sulla casa si dividono principalmente in due categorie. Ci quelli a tasso variabile, i cui interessi si muovono in linea con l’andamento del costo del denaro e ci sono i mutui a tasso fisso, che hanno invece una quota di interessi (e dunque una rata da pagare ogni mese) che rimane costante per tutto il piano di rimborso. E’ chiaro che chi ha già sulle spalle un prestito a tasso variabile ha ben poca convenienza a sostituirlo con un nuovo finanziamento. Poiché in questo caso gli interessi e le rate seguono le dinamiche del costo del denaro, è assai difficile trovare sul mercato un prodotto meno costoso, visto che i tassi sono oggi ai minimi. Discorso diverso, invece, per chi ha sottoscritto un mutuo a interessi fissi negli anni passati, quando il costo del denaro era a livelli ben più alti di quelli attuali. In tal caso, la rottamazione può essere conveniente, avendone ovviamente calcolato prima i potenziali vantaggi.

Sostituzione del mutuo: quando conviene farla

Per capire quando la sostituzione del mutuo porta benefici considerevoli al debitore, è bene chiarirsi le idee con un esempio concreto. Si prenda il caso di una famiglia che ha sottoscritto un mutuo con scadenza a 30 anni e importo di 200mila euro nel 2011, quando il costo medio di prestiti immobiliari a tasso fisso era del 5,15%. Oggi, dopo un decennio dalla firma del contratto, la stessa famiglia paga una rata di 1.092 euro al mese e deve rimborsare ancora 163 mila euro di capitale residuo, per i prossimi 20anni. Per risparmiare sulla rata, deve ovviamente cercare sul mercato un nuovo mutuo con uguale scadenza e di importo equivalente al debito residuo, ma con un tasso inferiore. Attualmente, per un finanziamento di sostituzione con surroga a tasso fisso del valore di 163mila euro e con durata di 20 anni, diverse banche richiedono un interesse di appena lo 0,6-1% annuo e una rata compresa tra 720 e 800 euro. Conti alla mano, la famiglia dell’esempio sopra illustrato ha l’occasione di risparmiare ben di 300-350 euro ogni mese, rottamando il vecchio mutuo e approfittando appunto del calo del costo del denaro. Quanto più lontana è la scadenza del vecchio mutuo e quanto più elevati sono il tasso originario e l’importo ancora da rimborsare, maggiore è la convenienza di fare la sostituzione.

Sostituzione del mutuo: come trovare le offerte migliori

Dopo aver accertato che la rottamazione di un finanziamento immobiliare porta benefici al bilancio della famiglia, un debitore deve dunque cimentarsi nella ricerca dell’offerta più conveniente. Per aiutarsi può utilizzare i comparatori online, cioè quei siti web come Mutui.it. Facile.it, Segugio.it, MutuiOnline.it o MutuSupermarket.it, che consentono di confrontare agevolmente sulla rete di internet i costi dei prestiti ipotecari proposti dalle maggiori banche italiane. Per un debito di 163mila euro da rimborsare in 20 anni (come quello dell’esempio del paragrafo precedente), il sito di MutuiOnline segnala come miglior finanziamento di sostituzione con surroga quello di UniCredit che ha un taeg fisso (tasso annuo effettivo globale) di appena lo 0,64% e una rata di rimborso di 723 euro. In seconda posizione si piazza il Mutuo Base di Crédit Agricole Italia che ha un taeg e una rata leggermente più alti: 0,9% all’anno per un esborso di 738 euro al mese. Seguono poi altri prodotti come il Mutuo Fisso di CheBanca! (taeg dell’1,02% e rata di 754 euro al mese), il Mutuo Domus Fisso di Intesa Sanpaolo (taeg 1,11% e rata di 752 euro circa) e Casamica Rata Certa, il finanziamento proposto dalla Banca gel Territorio Lombardo che ha un taeg dell’1,14% e una rata da versare ogni mese di oltre 760 euro. Naturalmente queste sono le condizioni previste “sulla carta”. Bisogna vedere poi se gli aspiranti debitori riescono a ottenerle davvero quando si presentano allo sportello.

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