Mutuo “cap”, variabile col tetto. Ma conviene davvero?

Una garanzia per i mutui a tasso variabile contro i rialzi improvvisi. Ma il costo e la scarsa probabilità di utilizzo al momento non lo rendono particolarmente vantaggioso

Mettere un tetto alla rata del mutuo con tassi d’interesse ai livelli attuali può sembrare una precauzione superflua. Ma l’economia per definizione è ciclica, la ripresa, anche se zoppicante, arriverà e anche i tassi prima o poi torneranno a salire. Dunque l’ipotesi di un mutuo variabile “cap” può essere valutata. Ma attenzione: ogni garanzia ha un costo. E non sempre può essere conveniente pagarlo.

Che cos’è il “cap”

A prima vista sembra la soluzione migliore per il cliente. Si tratta, in sostanza, di un mutuo “ibrido”: tasso variabile, quindi legato in genere all’Euribor a tre mesi, ma con un tetto massimo (cap, appunto) alla rata mensile. Quello che fa la differenza – e la convenienza – è “l’altezza” del tetto: la maggior parte dei mutui cap pongono l’asticella al 5,5%. Il costo complessivo del mutuo, quindi comprensivo anche di tutte le spese bancarie, non supererà mai questa percentuale, indipendentemente dall’andamento dei tassi, garantendo delle rate mensili sopportabili.

Ma è chiaro che non è un regalo della banca. Per coprirsi dal rischio di uno schiacciamento o addirittura di annullamento dello spread (cioè il “ricarico” sul tasso-base con cui la banca guadagna) l’istituto di credito si assicura e ricarica sul mutuo il costo di questa assicurazione.

Il gioco vale la candela?

Un costo che può essere anche molto salato. Per capirlo basta un semplice confronto tra preventivi. Per un mutuo a tasso variabile di 100mila euro da restituire in 20 anni, la differenza della rata mensile è di circa 30 euro in più per l’opzione “cap”. Ovvero, ai tassi odierni, un mutuo cap costa oltre 7.000 euro in più rispetto a un variabile semplice.

Una spesa aggiuntiva non da poco. Ma soprattutto non giustificata dall’effettivo rischio di aumento dei tassi. Intendiamoci, il livello attuale è ai minimi storici e i tassi – a detta di tutti gli esperti – sono destinati a salire. Ma la questione da valutare è: di quanto in rapporto al tetto del mio mutuo?

In altre parole, i tetti attuali sono piuttosto alti rispetto alle previsioni di risalita dei tassi. Pagare per un cap può significare, dunque, subire comunque tutti i prossimi rialzi – che avverranno con ogni probabilità al di sotto del tetto – e cautelarsi per un rischio poco probabile, quello cioè che il tasso sfondi improvvisamente il tetto massimo. (A.D.M.)

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