Mutui: tassi a picco, surroga conveniente. E se hai il tasso fisso…

La crisi economica e le manovre della Bce rendono sconveniente restare sulla foruma del tasso fisso.

Con l’Eurozona vicina alla deflazione e la Banca centrale europea che ha nuovamente abbassato i tassi fino allo 0,05 % (e ridotto al -0,2% il tasso sui depositi), i mutui a tasso variabile appaiono decisamente più convenienti, in termini di risparmio puro, rispetto a quelli stipulati a tasso fisso prima dell’inizio della crisi. Con i tassi vicini allo zero ed il crollo degli indici Euribor, cui è agganciata la maggior parte dei mutui a tasso variabile stipulati in Italia (la parte restante residuale è agganciata al tasso Bce che come visto è allo 0,05%), chi negli ultimi anni ha scelto un mutuo a tasso variabile risparmia decisamente rispetto a chi a suo tempo ha stipulato un mutuo a tasso fisso con tassi allora parecchio più alti.

TASSI – Tanti mutuari italiani stanno oggettivamente pagando rate decisamente più care rispetto a quelle che molti nuovi mutui – quelli nati nell’era dei tassi azzerati – propongono. Ad esempio, chi nel 2002 ha stipulato un mutuo a tasso fisso, nella migliore delle ipotesi strappava in banca un tasso del 6,35%. Nel 2003 i tassi sono scesi intorno al 5,5%, per risalire al 5,8% nel 2004. Ora il costo del denaro è ai minimi storici, e i tassi dei mutui partono dal 2% per un variabile e addirittura sotto il 4% per i tassi fissi, record al ribasso di sempre.

C’E’ CASO E CASO – Natulamente una valutazione organica della convenienza di una soluzione piuttosto che l’altra dipende anche e soprattutto dalla durata del mutuo. Molto dipende dalla durata residua e dal capitale residuo. Ad esempio, chi nel 2005 ha stipulato un mutuo a 10 anni è praticamente giunto al capolinea, e non ha un margine di risparmio che giustifichi un cambio di rotta. Ma a coloro cui manca ancora qualche anno e una buona fetta di capitale da restituire, conviene contemplare l’ipotesi.

LA SURROGA – Nel dettaglio, ci sono casi in cui oggi è possibile stipulare un mutuo di surroga con un Tan (Tasso annuo nominale, composto dallo spread deciso dalla banca + l’indice Euribor per i mutui a tasso variabile e l’indice Eurirs per il tasso fisso) del 2,01% a tasso variabile e del 3,7% a tasso fisso. Bene, chi sta pagando un tasso più alto e ha ancora parecchie rate da dover rimborsare potrebbe valutare questa opzione (ovviamente per ottenere la surroga è necessario che l’istituto di credito che la offre dia l’ok valutando attraverso un’istruttoria il profilo reddituale e patrimoniale del richiedente, quindi non è un’operazione automatica ma soggetta alla facoltà della nuova banca).
Chi ha stipulato un mutuo di 100mila euro a tasso fisso nel 2002 al 6,35% e al quale, a fronte di una rata di 737 pagata per 12 anni, restano oggi da restituire 55mila euro di capitale e 15.386 di interessi passando al tasso variabile abbatterebbe la rata di 227 euro al mese con una nuova durata residua di 10 anni. Il risparmio sulla rata sarebbe ancora più consistente se la nuova durata residua fosse di 15 anni, nel qual caso la rata sarebbe dimezzata.

IL PARERE DI MUTUIONLINE – "La graduale riduzione degli spread sui mutui e il rafforzamento delle misure della Bce a favore della ripresa economica hanno aperto una interessante opportunità non solo per i nuovi mutui di acquisto casa ma anche per chi il mutuo lo ha già sottoscritto – spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it -. Grazie alla surroga è infatti possibile cambiare mutuo a costo zero in modo da ottenere condizioni più vantaggiose. E soprattutto per chi in passato, non solo recente ma anche più lontano, ha sottoscritto mutui a tasso fisso le possibilità di risparmio sono notevoli. Già ipotizzando di surrogare un mutuo da 100mila euro sottoscritto ai migliori tassi fissi dal 2002 ad oggi con un mutuo a tasso fisso o variabile alle migliori condizioni attuali si nota come sia possibile ridurre in maniera davvero importante la rata mensile e la spesa finale per interessi, con risparmi complessivi che per certi mutui sono anche di parecchie decine di migliaia di euro. E le famiglie si sono ormai accorte che è passato il momento difficile recente nel quale i mutui erano molto costosi: adesso il costo del denaro è ai minimi storici, e i tassi dei mutui partono dal 2% per un variabile e addirittura sotto il 4% per i tassi fissi, record al ribasso di sempre – continua Anedda -. La convenienza cambia chiaramente a seconda della durata del mutuo e dell’anno in cui è stato sottoscritto, dato che dal 2002 ad oggi i tassi hanno subito diverse fluttuazioni, ma mediamente sono sempre ottenibili risparmi più o meno corposi. Non va poi dimenticato che la media dei tassi dei mutui erogati è chiaramente più alta rispetto a quelle che erano le migliori condizioni disponibili, quindi il vantaggio economico effettivo per la gran parte dei mutui accesi in tale periodo è assai superiore a quello calcolato nell’esempio".

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