L’affitto con riscatto entra nel decreto Sblocca Italia. Come funziona il rent to buy

Nuova disciplina per l'affitto con riscatto (o rent to buy), la soluzione per acquistare casa evitando il mutuo

a cura di 
Fisco 7

Il decreto133/2014, denominato Sblocca Italia, agli artt. 21 e 23, ha di recente disciplinato due nuovi istituti giuridici, denominati “rent to buy” e “buy to rent”, traducibili in “affitto con riscatto” e “acquisto con locazione”. In questo articolo vediamo come funziona il contratto rent to buy.  

Attraverso il contratto rent to buy un immobile è concesso in godimento con il diritto del conduttore di acquistarne la proprietà, tenendo conto, in tutto o in parte, dei canoni versati. Tale tipo di contratto consente di sopperire alla carenza di liquidità dei potenziali acquirenti e permettere al venditore di "finanziare" l’acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate e con la garanzia della proprietà per tutto il periodo in cui il conduttore ha il godimento dell’immobile e fino a quando tutti i canoni non saranno pagati. 

Il contratto può essere stipulato tra soggetti privati, imprese o società di qualunque tipo o enti diversi dalle società e può avere come oggetto sia fabbricati abitativi o strumentali che terreni.  

La forma del contratto è libera, anche se è preferibile optare per l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, che consente la trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione nei registri immobiliari, infatti, rappresenta una forte tutela per il conduttore-futuro acquirente, che si protegge così dalle possibili disavventure che potrebbero accadere in capo al locatore prima del passaggio definitivo della proprietà.  

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, e comunque non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

Se la risoluzione del contratto avviene per inadempimento:

       del concedente, quest’ultimo dovrà restituire la parte dei canoni imputata a corrispettivo, più gli interessi legali;

       del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato pattuito nulla di diverso nel contratto.

Se la risoluzione del contratto avviene per fallimento:

       del concedente, il contratto prosegue con limitate possibilità di esperire azione revocatoria;

       del conduttore, il curatore può sciogliere il contratto e, in tal caso, il concedente ha diritto di ottenere la restituzione dell’immobile e acquisire interamente i canoni a titolo d’indennità, se non è stato pattuito nulla di diverso nel contratto.

Fino al passaggio definitivo della proprietà, il contratto rent to buy è assimilato al contratto di locazione. Pertanto, dal punto di vista fiscale:

       al conduttore spettano le detrazioni previste in caso di locazione dell’immobile da destinare ad abitazione principale;

       al conduttore vengono riconosciuti i benefici sul recupero edilizio e il risparmio energetico, anche se la normativa in merito specifica che tra i potenziali beneficiari vi sono anche i detentori;

       sono stati invece sollevati alcuni dubbi in merito all’applicazione dell’agevolazione riferita alle spese sostenute per l’intermediazione nell’acquisto dell’immobile da destinare ad abitazione principale. Questo perché il contratto rent to buy combina due fattispecie (locazione e compravendita di immobili) e prevede solo in un secondo momento, e a distanza di anni, il passaggio di proprietà, presupposto indispensabile per godere della detrazione in esame;

       non sembrano esserci dubbi circa l’ammissibilità in detrazione degli interessi sul mutuo destinato all’acquisto (riscatto) dell’abitazione principale, nel caso in cui il locatario eserciti la facoltà di riscatto della proprietà dell’immobile che ha (già) adibito ad abitazione principale stipulando contestualmente un mutuo per regolare i conti con il concedente. In questo caso, tuttavia, sarà necessario un chiarimento rispetto ai valori da considerare ai fini del calcolo del coefficiente di detraibilità: nello specifico, si tratta di capire se il valore da inserire al numeratore comprende o meno i canoni già versati per via della natura di anticipazioni sul prezzo.

Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN

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