Superbonus 110%, nuove indicazioni Agenzia delle Entrate su limiti di spesa

L'Agenzia delle Entrate è tornata ad esprimersi sull'utilizzo del Superbonus 110% e le spese che sono ammesse in sconto/detrazione

Superbonus 110%: quali sono i limiti di spesa per gli interventi realizzati su edifici composti da due a quattro unità immobiliari, distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche? Sulla questione, proprio recentemente, si è espressa l’Agenzia delle Entrate tramite la risposta all’interpello n. 464/2021, cercando di fornire ulteriori chiarimenti a tal proposito.

Superbonus 110%, il quesito: quale unità immobiliari devono essere prese in considerazione?

Alla Divisione Contribuenti AE si è rivolto il proprietario di un fabbricato composto da due unità abitative (accatastate A/7) e da tre unità pertinenziali (accatastate C/6) che ha chiesto chiarimenti in merito alla realizzazione di interventi sull’edificio per i quali avrebbe voluto usufruire del regime agevolato previsto dal decreto Rilancio all’art. 119, ovvero degli incentivi per “efficientamento energetico, sismabonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici”.

Nello specifico, l’istante ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se le unità pertinenziali dovevano essere incluse nel calcolo del numero delle unità immobiliari o se il limite delle quattro unità distintamente accatastate dell’edificio di unico proprietario – previsto per il Superbonus – doveva intendersi riferito alle sole unità abitative principali.

Il Superbonus, infatti, consiste in una detrazione pari al 110% sulle spese sostenute per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, per lavori effettuati da:

  • condomìni
  • persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa
  • Istituti autonomi case popolari (IACP)
  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa
  • organizzazioni non lucrative di utilità sociale
  • organizzazioni di volontariato
  • associazioni di promozione sociali
  • associazioni e società sportive dilettantistiche.

Da questi immobili, tuttavia, vanno distinte le pertinenze, ovvero le unità abitative comunemente definite “accessorie” rispetto al complesso principale.

La domanda posta all’Agenzia delle Entrate è volta a chiarire il processo di calcolo delle “unità immobiliari distintamente accatastate”, quindi: nel calcolo del limite di spesa massimo – riconosciuto per gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari – rientrano anche le unità immobiliari che siano accessorie e destinate a servizio della casa di abitazione principale oggetto dell’acquisto agevolato? In questa fase, ai fini del riconoscimento del Superbonus 110%, in che misura si deve tenere conto delle unità immobiliari cd. pertinenti e classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7?

Superbonus 110%: le nuove indicazioni dell’Agenzia delle Entrate

Come ribadito nella risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate, la legge di bilancio 2021 ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati “dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Per effetto della modifica sopra indicata, pertanto, l’agevolazione spetta anche se:

  • gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, se composti da 2 a 4 unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche;
  • riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, anche se in tale ultima ipotesi i predetti soggetti possono beneficiare del Superbonus per gli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari.

Ai fini della verifica del limite delle quattro “unità immobiliari”, invece, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, la Divisione Contribuenti ha citato la risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, con la quale è stato specificato che: “si ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate”. Pertanto, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari abitative e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio.

Superbonus 110% e limiti di spesa: quando l’edificio è posseduto da un unico proprietario o da più comproprietari

Con la risposta n. 464/2021, l’AE si è espressa anche in merito ai limiti di spesa per gli edifici posseduti da un unico proprietario o da più
comproprietari, specificando che – in generale – si applica la prassi relativa agli edifici in “condominio”. Pertanto, con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto.

Inoltre, come previsto dal decreto Rilancio, la detrazione prevista nella misura del 110 per cento si applica per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022.

Da ultimo, il decreto ha stabilito che:

  • per gli interventi effettuati dalle persone fisiche, per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, “la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022”;
  • per gli interventi effettuati dai condomini “la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022”.

Per effetto di tali disposizioni il legislatore ha previsto, tra l’altro che la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 “per le persone fisiche, con riferimento agli interventi effettuati su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, per i quali alla data del 30 giugno 2022, abbiano effettuato lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo”. Al contrario, per gli interventi effettuati dai condomìni “la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, indipendentemente se, alla data del 30 giugno 2022, abbiano effettuato o meno interventi per il 60 per cento di quelli complessivi”.

Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, “le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione”. Le spese per gli interventi trainati, invece, “devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”.

Per chiarezza, e in conclusione, va ricordando che sono “trainanti” gli interventi individuati ai commi 1 e 4 dell’art. 119 del decreto Rilancio, ovvero quelli inerenti interventi di efficientamento energetico su involucro ed impianto e riduzione del rischio sismico. Sono da considerarsi “trainati” invece i lavori che possono essere realizzati solo se eseguiti in maniera congiunta ad uno o più degli interventi “trainanti”.

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