Le agevolazioni prima casa spettano anche a chi è proprietario di alloggi non idonei

Il contribuente si considera privo della proprietà di una casa se dimostra che la stessa è “non idonea” ad essere abitata.

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Al contribuente spetta l’agevolazione sulla cosiddetta “prima casa” in presenza di determinati requisiti, cioè quello di non avere, in tutta Italia, la proprietà di un’altra abitazione acquistata con il beneficio fiscale e quello di non avere la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune.

In merito al requisito della proprietà della casa, i giudici della Corte di cassazione hanno più volte precisato che il contribuente si considera privo della proprietà di una casa se dimostra che la stessa è “non idonea” ad essere abitata. In merito al requisito della non idoneità, la Cassazione ha deciso in senso favorevole al contribuente ad esempio quando l’edificio necessita di lavori di ristrutturazione, oppure quando è di dimensioni troppo ridotte rispetto alla famiglia del proprietario o, addirittura, quando il proprietario non ne può disporre perché l’ha dato in locazione.

Le precedenti pronunce
La questione dell’idoneità della casa “preposseduta” era stata già affrontata dalla Suprema corte con le sentenze n. 18128/2009 e n. 100/2010, e perfino dalla Corte costituzionale (che aveva deciso in senso conforme alle decisioni sopra citate) con la sentenza n. 203/2011. Tuttavia, vi erano state anche pronunce di senso esattamente contrario.

L’ultima decisione della Corte di cassazione
La Corte di cassazione con la sentenza n. 2565/2018 ha nuovamente affrontato il tema con completezza e profondità di analisi specificando che:

  • l’agevolazione non compete al contribuente che possiede la proprietà di una casa acquisita con l’agevolazione in commento salvo che la venda entro un anno dal nuovo rogito;
  • il contribuente che ha la proprietà di un’abitazione acquistata senza l’agevolazione “prima casa” nel medesimo Comune ha diritto all’agevolazione in relazione a un nuovo acquisto se trattasi di una casa non idonea a essere abitata;
  • la non idoneità può essere di tipo “soggettivo”, cioè riguardante la situazione personale del contribuente (un classico caso è la relazione tra la nascita dei figli e il possesso di una casa adatta a un “single”) ma anche di tipo “oggettivo”, cioè riguardante le condizioni dell’edificio (tipico caso è quello di un immobile fatiscente).

Da ultimo, la Suprema corte precisa che la non idoneità è anche di tipo “giuridico”, cioè quando il proprietario dell’abitazione non può utilizzare l’immobile poiché concesso in locazione a terzi.

Massimo D’Amico – Fisco 7

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