Contratti di affitto, tassazione ordinaria e cedolare secca a confronto

Chi sceglie la tassazione ordinaria paga l'imposta sul 95% del reddito da locazione. Questo rende la cedolare ancora più conveniente. Soprattutto per i redditi più alti

La pressione fiscale sugli immobili colpisce duramente i redditi da locazione, con qualche attenuante per chi opta per la cedolare secca. La tassazione ordinaria degli affitti, infatti, dal 2013 risulta più alta a causa del taglio alla deduzione forfettaria su questo tipo di redditi, che passa dal 15 al 5%. In sostanza aumenta la base imponibile su cui si pagano le tasse.

I redditi da locazione non vengono tassati per intero: al proprietario viene riconosciuto uno “sconto” per le spese di manutenzione dell’immobile che si suppone debba sostenere. Fino al 2012 la deduzione era appunto del 15%, quindi le aliquote Irpef si applicavano sull’85% del reddito. Ma per la copertura finanziaria della riforma del lavoro Fornero dal 2013 la deduzione scende al 5%, quindi diventa tassabile il 95% dell’affitto. Ciò rende ancora più competitiva la cedolare, che non prevede deduzioni ma applica un’aliquota forfettaria fissa del 21% (ridotta al 10% con il Piano Casa 2014 per i contratti a canone concordato).

Inoltre con il regime di tassazione ordinario va pagata anche l’imposta di registro del 2% per ogni annualità d’affitto (con un minimo di 67 ero per il primo anno) che viene divisa a metà con l’inquilino.

A vantaggio della tassazione ordinaria va invece il fatto che dà “capienza fiscale” cioè permette di effettuare deduzioni e detrazione anche dal  reddito di locazione, cosa che invece la cedolare secca non permette

La cedolare avvantaggia i grossi proprietari immobiliari

Dalla valutazione dei vantaggi e dei limiti della cedolare secca si ricava una considerazione generale: l’imposta sostitutiva conviene soprattutto ai redditi più alti. Vediamolo con un esempio.

Per semplicità, ipotizziamo due soggetti che vivono col solo reddito da locazione (a canone libero):

Tizio: ha un solo appartamento che affitta a 1.000 euro al mese (reddito annuo: 12mila euro),
Caio: ha dieci appartamenti che affitta sempre a 1.000 euro ciascuno (reddito annuo: 120mila euro).

Ecco rispettive tassazioni applicando la cedolare o il regime ordinario (considerando, sempre per semplicità, solo l’Irpef e l’imposta di registro ed escludendo eventuali detrazioni):

Tizio (€ 12.000) Caio (€ 120.000)
 Cedolare
secca
21% di 12.000 = € 2.520 21% di € 120.000 = € 25.200
 Regime
ordinario
 Irpef:
 • base imponibile (*): € 11.400
 • imposta (aliquota minima del 23%):
€ 2.622

 Imposta di registro:
 • 2% di 12.000 = € 240Imposizione totale: € 2.862
 Irpef:
base imponibile (*): € 114.000
imposta (per i redditi superiori a
€ 75.000 l’aliquota marginale è il 43%):
€ 42.190
 Imposta di registro:
2% di 120.000 = € 2.400
Imposizione totale: € 44.590
 Risparmio
con la cedolare
€ 342  (-12%) € 19.390  (-43,5%)

(*) Per i redditi di locazione l’imposta si calcola sul 95% del canone annuo.

I numeri parlano da sé. Per il reddito inferiore la differenza è ridotta, per quello superiore la cedolare dimezza quasi l’imposta. (A.D.M.)

 

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