Come funziona il crowdfunding immobiliare

Crowdfunding: in cosa consiste quello relativo al settore immobiliare

È in voga già da diversi anni e sono tante le startup che ne fanno utilizzo per avviare la propria impresa. Stiamo parlando del crowdfunding, ovvero di una forma particolare di finanziamento che coinvolge la collettività e dove ciascuno può contribuire nel sostenere un progetto, con una somma – grande o piccola – di denaro. Il crowdfunding – il termine deriva dalle parole inglesi “crowd” (folla) e “funding” (finanziamento) – si basa su un meccanismo molto agevole, per cui se si ha in mente di realizzare un progetto innovativo, lo si può fare promuovendolo sul web. Si chiede infatti a potenziali utenti interessati, di dare un contributo economico in cambio magari di una quota di partecipazione all’interno dell’impresa o dell’anteprima del prodotto (dipende dal tipo di progetto).

Il crowdfunding viene applicato attualmente in numerosi settori tra cui anche quello immobiliare: in questo caso si parla per l’appunto di crowdfunding immobiliare. Si tratta però di una condizione molto recente in Italia, regolata dal decreto legge 50 del 24 aprile 2017 che ha eliminato un ostacolo importante che limitava il crowdfunding solo a quelle “piccole società di capitali (spa, srl o cooperative), da poco attive, impegnate in settori innovativi e tecnologici o a vocazione sociale”. Una novità importante che permette quindi a qualunque società (anche quelle già esistenti da tempo) di adottare lo strumento del crowdfunding e di poter raccogliere una somma di 5 milioni di euro al massimo.

Crowdfunding immobiliare: cos’è e storia del fenomeno

Il crowdfunding immobiliare è nuova forma di investimento che negli ultimi anni sta vedendo un rapido e progressivo sviluppo nel nostro Paese, e per cui non è necessario avere a disposizione ingenti somme di denaro. Questo tipo di finanziamento – detto anche real estate crowdfunding – è nato per aprire a tutti il mondo degli investimenti “nel mattone”, visto per tradizione come proibitivo per i piccoli risparmiatori.

Di solito, infatti, gli investimenti in immobili sono accessibili solo ad una piccola parte della popolazione, richiedendo per loro stessa definizione di immobilizzare risorse ingenti in termini di capitale, per poi successivamente occuparsi di tutta la fase di gestione attiva dell’immobile che naturalmente impiega sia tempo che ulteriori risorse – tra manutenzione e imposte. Non solo, solitamente un investimento immobiliare comporta una scarsa liquidità e una possibilità piuttosto limitata di diversificare il proprio portafoglio.

Grazie alla rivoluzione del crowdfunding immobiliare, invece, un po’ tutti possono dilettarsi in questo tipo di investimenti, godendosi i potenziali guadagni con un rischio piuttosto contenuto. Volendo sintetizzare, possiamo allora dire che non è altro che crowdfunding applicato all’investimento immobiliare. Come già sottolineato, il crowdfunding è una soluzione di investimento in cui un individuo o una società finanzia un suo progetto rivolgendosi a un gruppo di individui, in maniera indistinta e senza intermediazioni. Un fenomeno non necessariamente digitale, ma che in rete trova il suo habitat naturale e la sua maggiore applicazione, grazie alla nascita di piattaforme apposite che mediano i contatti tra domanda e offerta.

Esistono in linea di massima due grandi tipologie di crowdfunding: il lending crowdfunding, con il quale i finanziatori di un progetto alla fine ricevono una ricompensa specifica, e l’equity crowdfunding, in cui i finanziatori ricevono una parte della società responsabile del progetto.

Di solito, nel settore immobiliare, ci si riferisce alla prima tipologia, per un progetto relativo all’acquisto di un immobile o alla sua ristrutturazione, per essere messo a reddito, o allo sviluppo di un progetto greenfield. Il futuro compratore, svincolandosi dagli alti tassi di interesse degli istituti bancari e di quelli di credito per sottoscrivere un mutuo, attiva una campagna di raccolta fondi e restituisce a chi presta il capitale la stessa somma arricchita da degli interessi. Il real estate crowdfunding è nato e si è sviluppato a partire dagli Stati Uniti d’America nel 2021, alla creazione delle prime piattaforme verticali. In Italia ha preso poco alla volta piede.

Uno dei primi progetti avviati è stato quello denominato “La città del vetro” e nato con l’intento di riqualificare la zona circostante allo stabilimento dell’ex vetreria Savam, ad Altare, in Liguria. L’idea era quella di raccogliere un finanziamento tale da poter costruire nuove scuole, abitazioni e piste ciclabili e per farlo è stato utilizzato il portale di raccolta Wearestarting.

Crowdfunding immobiliare: come funziona

Il meccanismo alla base del crowdfunding immobiliare è lo stesso di quello relativo ad altri settori. L’aspetto decisamente originale sta proprio nel fatto che attraverso piattaforme di crowdfunding si investe indirettamente nel settore immobiliare e, ancora meglio, si aprono le porte del settore immobiliare anche al piccoli e medi investitori a cui molto probabilmente questo mercato finora era precluso per mancanza della liquidità necessaria. Esistono tre diverse tipologie di piattaforme real estate, che tra loro si distinguono in funzione del loro modello di business. Prima di tutto le piattaforme equity, per cui l’investimento avviene attraverso la sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale di un veicolo societario che promuove il progetto immobiliare.

Per i progetti più importanti e legati al mercato immobiliare, si utilizza per lo più il modello equity e dove chi investe acquista una parte della società che ha come finalità quella di costruire un immobile. Il rendimento dell’investitore sarà determinato dalla differenza tra il prezzo con cui è stato venduto l’immobile e il capitale investito. Esempi scelti fra le piattaforme più rilevanti in questo ambito sono 1031 Crowdfunding, Crowd House e Property Partners, distribuite tra USA, UK e Svizzera.

Con le piattaforme lending, invece, l’investimento avviene prestando denaro agli stessi promotori del progetto immobiliare. Questi lo andranno poi a rimborsare riconoscendo una remunerazione, sia di tipo fisso che indicizzata. In questo ambito alcune fra le piattaforme più importanti a livello mondiale sono l’americana Sharestates, la tedesca Exporo, e EstateGuru, con sede in Estonia. Infine, le piattaforme ibride, che prevedono entrambi i modelli precedenti. La differenza primaria – e più evidente – tra le prime due tipologie risiede nel tipo di rapporto che viene ad instaurarsi tra l’azienda e l’investitore. Nel lending crowdfunding il rapporto che si instaura tra l’azienda e l’investitore è di tipo debitore (l’azienda) – creditore (il finanziatore), mentre l’equity crowdfunding permette a chi decide di finanziare un’azienda o un progetto di avere in cambio delle quote societarie o azioni.

Per un rapporto tra le due parti assai più inclusivo, con tutti i vantaggi e gli svantaggi del caso: se l’impresa ha successo, le quote societarie acquisite assumeranno un valore più alto, generando un profitto maggiore, mentre, in caso contrario, il rischio è purtroppo quello di perdere tutto o comunque una parte di ciò che si è inizialmente investito.

Naturalmente, tra l’avviare una campagna di crowdfunding immobiliare e raggiungere gli obiettivi di liquidità prefissati il passo non è di certo breve. L’operazione richiede giocoforza determinati accorgimenti. Come intuibile, la prima cosa da fare è scegliere con cura la piattaforma di crowdfunding, vale a dire il sito o il portale che ospita la raccolta fondi e mette in contatto offerta e domanda. Andrebbero preferite le piattaforme meno generaliste possibile, così come quelle più “affollate”. Attenzione anche alla nostra offerta, che deve essere il più possibile attraente e allettante per i potenziali backer. Per attraente si intende una campagna di raccolta fondi personalizzata, arricchita da elementi e finalità che possono favorire l’aspetto emozionale – accentuato proprio dal crowdfunding – e una identificazione da parte del finanziatore. Per allettante indichiamo invece l’effettivo benefit per chi va a finanziare il progetto.

Proprio per questo motivo, è opportuno puntare su una raccolta chiara e trasparente, in cui vengono descritte per filo e per segno tutte le caratteristiche dell’accordo. Il finanziatore deve infatti sapere esattamente per quale motivo sta investendo il proprio capitale, e cosa potrà ottenere in cambio in caso di successo della campagna specifica.

Crowdfunding immobiliare: rischi e vantaggi

Il crowdfunding immobiliare, per sua stessa natura, racchiude tutta una serie di vantaggi. È, tanto per iniziare, un tipo di finanziamento che permette di prendere parte ad un progetto con bassi importi di denaro. Non solo, vi è pure la possibilità di diversificare gli investimenti, considerando che abbassando il capitale necessario per un singolo progetto ogni individuo può utilizzare il proprio capitale per investire in altre attività. Vi è poi l’opzione di delegare la gestione dell’immobile allo stesso promotore del progetto, al netto di una maggiore liquidità – vendendo le quote relative agli investimenti ad altri investitori interessati. A chiudere la lista di opportunità, da non sottovalutare vi è il controllo diretto sull’investimento e il maggior livello di interazione con i promotori, sfruttando le bellezze e le comodità della rete.

Come succede per qualsiasi tipo di investimento, anche per il crowdfunding immobiliare esistono dei rischi, impliciti e non. Il ruolo delle piattaforme dedicate è anche quello di occuparsi di minimizzare questi eventuali rischi, innanzitutto avendo e fornendo informazioni chiare, dettagliate e complete sull’operazione immobiliare sulla quale si intende investire. Bisognerebbe pure comprendere l’andamento del mercato immobiliare nella zona geografica in cui è localizzata l’operazione, anche utilizzando valutazioni indipendenti e rating da parte di soggetti terzi. Un’analisi quanto più approfondita andrebbe condotta anche su tutte le persone coinvolte nell’operazione di finanziamento, sul management e sulla loro rete di sostenitori.

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