Come si calcola l’indennità di esproprio

Ecco le linee guida utilizzate per calcolare l’indennità di esproprio di un bene

L’artico 42 della Costituzione italiana contempla i termini entro cui effettuare la previsione dell’indennità di espropriazione di un qualsiasi immobile.

Nella fattispecie, si stabilisce che la proprietà privata può essere espropriata per motivi di interesse generale, a patto che si versi un indennizzo. La materia è trattata anche dall’articolo 834 del Codice Civile che parla esplicitamente di ‘espropriazione per pubblico interesse‘.

Generalmente, la normativa costituzionale prevede che l’esproprio sia attivabile solo in presenza di:

  • un interesse collettivo
  • una previsione legislativa
  • un indennizzo che compensi il sacrificio

L’intenzione del legislatore, relativamente alle espropriazioni, è trovare un punto di equilibrio tra l’interesse collettivo e il sacrificio imposto con l’espropriazione. Per comprendere meglio la questione e rapportarla ad un caso concreto, si pensi al caso delle espropriazioni degli immobili adiacenti al Ponte Morandi, il cui indennizzo è tuttora oggetto di dibattito parlamentare.

Come si calcola l’indennità di esproprio

Il cittadino o il privato che subisce l’esproprio di un bene per attività di pubblico interesse, come ad esempio la costruzione di un’opera pubblica, ha diritto a ricevere un corrispettivo economico chiamato ‘indennità‘ che viene corrisposta proprio per compensare la perdita della proprietà stessa.

Il calcolo dell’indennità deve essere effettuato sulla base di tutte le variabili possibili che sussistono al momento dell’esproprio. Di fronte a differenti requisiti, infatti, verranno adottati differenti criteri di calcolo.

Il parametro fondamentale è il valore economico del bene, calcolato sulla base del prezzo di mercato che esso avrebbe normalmente, cioè in quel particolare momento storico. Questo valore, a sua volta, varia in base al fatto che il fondo espropriato si trovi in:

  • Aree edificabili o edificate (es. dove compaiono già altri manufatti)
  • Aree non edificabili (es. i terreni agricoli)

Indennità per l’espropriazione di un’area edificabile o edificata

Il criterio adottato per il calcolo dell’indennizzo è quello del valore venale dell’area. Quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l’indennità è ridotta del 25%.

Nei casi ‘tassativi’ per i quali la legge impone maggiorazioni particolari, si applica un aumento del 10% se l’espropriato accetta immediatamente l’offerta . In caso di rifiuto, la maggiorazione sarà uguale o maggiore dell’8%.

Infine, se sul terreno da espropriare è presente un edificio costruito, all’importo si dovrà sommare il suo valore di mercato. L’indennità del bene, dunque, sarà calcolata sulla base dell’intera superficie da espropriare, compresa quella in cui si trova il manufatto.

Indennità per l’espropriazione di un’area non edificabile

Anche in questo caso, il criterio adottato è il valore di mercato del bene, ma ciò che fa la differenza è l’effettivo utilizzo del fondo da parte del proprietario. L’indennità rimane invariata se l’area non è coltivata, altrimenti dovrà essere riproporzionata in base a:

  • Tipologia della coltura
  • Caratteristiche del suolo
  • Valore intrinseco del terreno
  • Altri fattori economicamente significativi per il mercato

La maggiorazione, nella fattispecie, è calcolata con il criterio precedentemente descritto e va corrisposta sia al proprietario che ad eventuali compartecipanti che possano dimostrare di coltivare l’area da almeno un anno.

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