Mutuo prima casa: cosa cambia con il decreto fiscale

La nuova legge dispone lo stop al pignoramento e la rinegoziazione del mutuo

Il decreto fiscale agevola coloro che hanno contratto un mutuo per l’acquisto della prima casa stabilendo lo stop al pignoramento dell’immobile. Sono i casi in cui scatta la procedura esecutiva immobiliare dovuta alla presenza dell’ipoteca, con la conseguenza che la casa va all’asta.

Per evitarlo è possibile fare richiesta di rinegoziazione del mutuo. La norma si applica solo a debitori identificati come persone fisiche, dunque artigiani, partite IVA o professionisti sono esclusi. Devono aver contratto un mutuo per l’acquisto della prima casa in cui effettivamente risiedono, quindi, in caso di un immobile pignorato ma che non sia prima casa o non sia l’effettiva residenza, la norma non si applica. Infine, la procedura di pignoramento deve essere scattata tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giungo 2019. Il creditore deve essere una banca a cui il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% dell’importo pattuito.

Se sussistono tutte queste condizioni, il debitore può presentare la richiesta per rinegoziare il mutuo entro il 31 dicembre 2021, per un importo che non deve eccedere i 250.000 euro. L’importo offerto dal debitore non potrà essere inferiore del 75% del prezzo di base dell’asta o del valore del bene ancora non all’asta, come determinato da una consulenza tecnica d’ufficio. Se l’importo da saldare fosse già inferiore rispetto al 75% indicato, l’offerta per la rinegoziazione del mutuo non potrà essere inferiore al totale del debito residuo comprensivo degli interessi. Il mutuo così rinegoziato dovrà essere pagato in 30 anni oppure entro gli 80 anni di età del debitore. Quest’ultimo dovrà pagare anche le spese giudiziarie.

Nel caso in cui questa procedura fosse respinta, il debitore può chiedere il soccorso di un parente fino al 3° grado che potrà ottenere la rinegoziazione alle stesse condizioni. In questo caso l’immobile diventa proprietà del parente, mentre il debitore mantiene il diritto ad abitarci per i primi cinque anni. Trascorsi questi cinque anni, se il debitore è riuscito a rimborsare il parente che gli ha concesso la rinegoziazione, allora potrà tornare in possesso dell’immobile e del residuo del mutuo, fino alla scadenza, purché la banca sia d’accordo.

Nel momento in cui il debitore e il creditore presentano la domanda di rinegoziazione del mutuo al giudice, questo dispone la sospensione della procedura d’asta per sei mesi. La banca avrà poi tre mesi di tempo per svolgere l’istruttoria per determinare se il debitore è in grado di far fronte al mutuo anche rinegoziato. Il debitore può nel frattempo anche chiedere un mutuo con un altro istituto di credito con cui estinguere il precedente debito. Per far fronte alle spese, la legge prevede anche l’accesso al fondo di garanzia per la prima casa, dotato di 5 milioni di euro per l’anno 2019, fino al 50% dell’importo oggetto di negoziazione.

L’intera agevolazione decade se l’immobile pignorato cessa di essere casa residenziale o prima casa. La legge era molto attesa perché dà una risposta concreta a quanti corrono il serio rischio di perdere l’abitazione comprata con tanto sforzo. La prima casa infatti resta il bene prediletto per gli italiani. Tuttavia gli anni di crisi hanno messo a dura prova coloro che hanno tentato di realizzare il sogno di acquistarla. Da adesso c’è una speranza in più di mantenere l’immobile.

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