Proprietario e affittuario: a chi spettano le spese per l’immobile

Cosa prevede la legge e quali sono i criteri di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore

Francesca Andreoli

Francesca Andreoli Avvocato

Sia che si decida di concedere in locazione un immobile, che di entrarvi come conduttore, il riparto delle spese condominiali è un argomento che potrebbe risultare utile.

Partendo dal dato normativo (art. 1576 c.c.), il primo criterio di suddivisione concerne la tipologia di intervento: in linea di massima il proprietario è tenuto a sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria, mentre l’inquilino provvede ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria.

Più specifica, rispetto al codice civile, è la legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78) secondo la quale tutti i costi di piccola manutenzione, come le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene, sono a carico del conduttore. Egli sostiene anche le spese per la pulizia, quelle relative all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, nonché le spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, del mantenimento delle strutture e dei rivestimenti (come pavimenti, pareti e soffitto) e, per il 90%, le spese per servizio di portineria. Deve inoltre provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni; in sintesi, tutte le spese relative alla gestione degli spazi condivisi spettano al conduttore.

Il proprietario invece sostiene le spese le spese straordinarie, ivi comprese le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie. Rimane lui responsabile nei confronti del condominio, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell’affittuario, su cui grava l’onore.

Tuttavia, qualora l’inquilino venga meno a tale obbligo, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su quest’ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute, nonché avanzare richiesta di risoluzione del contratto, in caso di mancato assolvimento di tale onere per oltre due mensilità.

Inoltre, nel caso l’inquilino sia costretto ad accollarsi spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del locatore, può chiedere il relativo rimborso a quest’ultimo, a patto di una comunicazione immediata dei costi sostenuti.

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