Come vendere casa senza agenzia immobiliare

Scopri tutto quello che bisogna sapere per riuscire a vendere una casa da privato, senza l'intervento dell'agente immobiliare

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Virginia Manca

Web Content Writer

Da sempre ho avuto due forti passioni: le materie economiche-giuridiche e il mondo digitale. Partendo da questo ho deciso di unire in sinergia i due ambiti, trasformandoli nella mia professione attuale.

L’Italia è uno dei principali Paesi con il maggior numero di proprietari immobiliari senza un mutuo attivo, superando tutti gli altri Stati dell’Unione Europea. Infatti per gli italiani è molto importante possedere un immobile, preferendo la proprietà rispetto al classico affitto.

Per questo motivo è fondamentale conoscere come avviene la compravendita immobiliare tra privati. Si tratta di una procedura complessa e articolata composta da differenti step, che devono essere svolti al meglio e nel rispetto della legge.

La compravendita di un immobile, infatti, è un momento molto delicato per ogni acquirente. Dunque è bene conoscere quali sono le operazioni da effettuare, così da evitare possibili problematiche lungo il percorso.

Nei prossimi paragrafi analizzeremo questa tematica, spiegando in modo preciso e dettagliato che cos’è la compravendita immobiliare tra privati, come si realizza e quali sono gli step da seguire.

Come funziona la compravendita immobiliare tra privati

Prima di effettuare un acquisto o una vendita della casa tra privati, è bene eseguire delle verifiche documentali, al fine di proteggersi da brutte sorprese.

In particolare si consiglia di ottenere più informazioni possibili sull’immobile che si vuole acquistare, ovvero verificare i dati catastali così da comprendere se il bene è gravato da ipoteche.

Nel dettaglio è bene eseguire i controlli mediante la richiesta dei seguenti documenti:

  • la visura catastale;
  • il titolo di proprietà dell’immobile;
  • le dichiarazioni di conformità degli impianti all’interno della casa;
  • l’attestato di Prestazione Energetica per gli immobili (APE);
  • il certificato di agibilità.

Dunque, mediante un’analisi della seguente documentazione sarà possibile avere maggiori garanzie per l’acquisto, e che il venditore detiene i titoli per procedere con la vendita, in quanto legittimo proprietario.

Dopo questa fase si può procedere con la compravendita immobiliare tra privati, che è composta da degli step precisi che è bene rispettare per svolgere al meglio questa procedura.

Il compromesso della casa tra privati

Prima che venga realizzata la vera e propria vendita della casa tra privati, si può stipulare il contratto preliminare.

Questo viene chiamato anche compromesso di acquisto della casa tra privati, ed è un accordo tra il venditore e l’acquirente, mediante il quale entrambi le parti si impegnano a stipulare in seguito il contratto definitivo.

Si tratta dunque di una “promessa”, ma fino alla stipula del contratto non avviene il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile.

Talvolta può essere richiesta anche una caparra, ma è facoltà delle parti decidere questo dettaglio.

Ad ogni modo, il contratto preliminare di compravendita tra privati può essere realizzato per differenti ragioni, ma senza dubbio quella più frequente fa riferimento alla richiesta dell’erogazione del mutuo, indispensabile per l’acquisto dell’immobile. Infatti, l’acquirente mediante l’accettazione del compromesso, ha la possibilità di richiedere un mutuo alla banca, al fine di procedere con la definizione del contratto di compravendita ufficiale.

Il compromesso per la casa tra privati, deve necessariamente essere redatto per iscritto mediante:

In ogni caso, il contratto preliminare di compravendita deve essere anche registrato in seguito alla sua stipulazione. In particolare entro 20 giorni dalla sottoscrizione in caso di scrittura privata, oppure entro 30 giorni se stipulato mediante atto notarile (in cui la registrazione viene eseguita dal notaio stesso).

La trascrizione del contratto preliminare

Il contratto preliminare rappresenta un obbligo giuridico tra le parti, ma in nessun modo presuppone il trasferimento della proprietà dell’immobile. Quindi, nonostante la firma, il venditore potrebbe decidere di vendere la casa a un altro soggetto, costituire dei diritti reali di godimento oppure accendere un’ipoteca, senza che l’acquirente possa rivalersi.

Per evitare di trovarsi in questa spiacevole situazione, la normativa vigente prevede la possibilità di effettuare la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

Per eseguire questa procedura è indispensabile che il compromesso sia stipulato dal notaio, riuscendo così a tutelare il futuro acquisto dell’immobile.

La proposta di acquisto dell’immobile

Mediante la proposta di acquisto di un immobile, l’acquirente si impegna in modo vincolante nei confronti del venditore, mentre quest’ultimo resta libero di valutare ulteriori offerte.

Questo documento può essere redatto mediante un modulo prestampato, su cui devono essere indicati dei dati molto importanti, in particolare:

  • i dati del venditore;
  • i dati dell’acquirente;
  • i dati dell’immobile, inclusi quelli catastali;
  • le dichiarazioni di conformità e il certificato di agibilità;
  • l’ammontare annuale delle spese condominiali;
  • il prezzo offerta dall’acquirente dell’immobile;
  • le condizioni di pagamento;
  • il termine ultimo di irrevocabilità della proposta;
  • l’importo della caparra.

Allora scadere del termine di validità, se il venditore non ha accettato la proposta effettuata, allora questa diviene inefficace, e l’acquirente non è più obbligato all’acquisto dell’immobile.

Chi deve effettuare la proposta di acquisto e quanto costa

La proposta di acquisto deve essere eseguita dal cliente, e se il venditore accetta in modo integrale quanto contenuto nel documento, allora non resta che sottoscriverla.

A partire da quel momento le parti sono entrambe vincolate, con l’onere di rispettare quanto stabilito. La registrazione di tale proposta deve avvenire tramite l’Agenzia delle Entrate, tranne nel caso in cui si proceda al contratto preliminare entro 20 giorni dall’accettazione della proposta.

La proposta di acquisto della compravendita rappresenta in ogni caso un impegno formale, che spesso deve essere corredata dalla caparra confirmatoria rilasciata mediante un assegno bancario non trasferibile. Questo dovrà essere depositato presso l’agenzia immobiliare di riferimento, e rappresenta il 10% del valore del prezzo di compravendita.

Bisogna precisare che non è obbligatoria per legge, ma si tratta di una garanzia extra per il venditore.

Infatti, nel caso in cui l’acquirente non fosse più interessato alla proposta, allora il venditore è autorizzato a incassare l’assegno versato come caparra confirmatoria.

Le differenze tra proposta di acquisto e contratto preliminare

Occorre precisare che la proposta di acquisto si differenzia dal contratto preliminare, e che dunque non sono il medesimo documento.

In particolare, la proposta di acquisto genera un vincolo legale solo nei confronti dell’acquirente, mentre il contratto preliminare vincola sin da subito entrambe le parti, per questo si consiglia sempre di affidarsi alla redazione di un notaio. Infatti, in seguito alla sottoscrizione del contratto preliminare, il venditore non può più vendere l’immobile ad altri acquirenti.

Se uno delle due parti dovesse cambiare idea senza una giusta causa, allora la parte lesa può chiedere l’intervento del giudice, ottenendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni per l’inadempimento subito.

Il rogito notarile per la compravendita immobiliare tra privati

Il rogito notarile viene considerato l’atto conclusivo della compravendita immobiliare tra privati, in cui avviene il trasferimento di proprietà nei confronti dell’acquirente. Quindi, solo con il rogito si può avere il passaggio della proprietà e non prima con la redazione degli altri atti (proposta di acquisto e contratto preliminare).

Le spese inerenti la stipulazione del contratto sono a carico dell’acquirente, che ha la facoltà di scegliere il notaio che preferisce.

Per procedere alla redazione del rogito notarile occorre essere in possesso dei seguenti documenti:

  • i documenti di identità e il codice fiscale sia dell’acquirente che del venditore;
  • la planimetria catastale dell’immobile;
  • il precedente atto di acquisto del bene;
  • eventuali titoli abilitativi alla costruzione;
  • estremi dei mezzi di pagamento;
  • possibile regolamento condominiale.

Nel caso di compravendita immobiliare tra privati è importante aggiungere tra la documentazione a corredo del rogito, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, contenente:

  • l’elenco delle spese sostenute per l’intervento del mediatore, ovvero un’agenzia immobiliare, e le relative modalità di pagamento;
  • il prezzo pattuito per l’acquisto dell’immobile e le modalità di pagamento;
  • i dati del mediatore che è intervenuto nella procedura, nel caso questo sia presente.

Ad ogni modo, una volta sottoscritto il rogito, questo ha valore immediato e dunque la proprietà viene trasferita in capo all’acquirente.

Compravendita immobiliare tra privati: a quanto ammontano le imposte

Con riferimento alle imposte sull’acquisto di un immobile, queste differiscono in base alla natura della transazione, ad esempio se l’acquisto viene effettuato da un privato nei confronti di un’impresa, oppure nel caso di acquisto di una prima casa, o ancora nell’ipotesi il trasferimento avvenga tra due aziende.

Le imposte vengono versate dal notaio al momento della stipulazione del contratto definitivo, ovvero il rogito.

In particolare, le tasse che derivano da una compravendita immobiliare tra privati sono:

  • l’imposta di registro che rappresenta il 9%;
  • l’imposta catastale di 50 euro;
  • l’imposta ipotecaria di 50 euro.

Ovviamente, a queste vengono aggiunte le imposte sull’immobile, ma che sono variabili in base al valore del bene e alla natura dell’acquirente.

Conclusioni finali sulla compravendita immobiliare

La compravendita immobiliare tra privati è una procedura molto particolare, che deve essere svolta al meglio per non generare problemi, talvolta anche gravi.

Per tali ragioni si consiglia sempre di affidarsi a un mediatore, ovvero a un’agenzia immobiliare che possa occuparsi della componente burocratica. In questo modo si avrà la garanzia di essere tutelati e che la procedura venga realizzata al meglio.