Come vendere casa senza agenzia immobiliare

Scopri tutto quello che bisogna sapere per riuscire a vendere una casa da privato, senza l'intervento dell'agente immobiliare

Vendere casa da privato vuol dire evitare le spese di mediazione che affronteresti con l’Agenzia Immobiliare, si tratta di una percentuale variabile che si aggira intorno al 2-3% del valore dell’immobile. Dovrai occuparti in prima persona nel far visionare la casa, intrattenere i rapporti con i clienti, adempiere tutte le pratiche burocratiche fino all’atto finale di compravendita. Vediamo assieme passo dopo passo come funziona la vendita di casa tra privati tra mansioni da svolgere e documenti da consegnare.

Vendere casa da privato, come fare? La regola generale è quella di seguire una scaletta gerarchica, destreggiandosi tra i vari compiti secondo delle priorità per portare a termine la missione nel modo più efficiente possibile. Per questo, abbiamo stilato dei punti chiave che ti aiuteranno a capire come vendere case da privati tramite semplici regole.

Predisporre la casa alla vendita

Prima di pensare alla parte burocratica e di pubblicazione dell’inserzione, focalizzati sulla presentazione della casa. Appena il tuo annuncio circolerà, potresti ricevere in men che non si dica la richiesta di visionarla.

Occupati quindi in questa prima fase della cura della casa mettendoti nei panni del futuro acquirente. Svuotala da ciò che non ti occorre più per presentarla al meglio sia in termini di spazi, che risulteranno più ampi, che di ordine. Ricorda, oltre alla posizione e ai comfort, che giocano un ruolo preponderante, per fare breccia nell’acquirente la casa deve trasmette anche un senso di pulizia, ordine ed accoglienza.

Puliscila a fondo, dedica del tempo anche a quelle zone mai trattate, sia all’interno che all’esterno (eventuali spazi come balconi o giardini), sarà la prima cosa che salta all’occhio. In mancanza di tempo o di una casa impegnativa, affidati ad una casalinga o ad una ditta di pulizie.
Non limitarti a pulirla, fai un giro completo della casa e nota se c’è qualcosa che salta all’occhio come un angolo con della muffa o sporcizia in angoli nascosti come all’interno di grondaie o negli infissi delle finestre.

Puoi considerare anche l’opportunità di dare una verniciata dove occorre: un minimo investimento di qualche centinaia d’euro potrebbe essere decisivo per l’acquisto finale. Attenzione anche agli impianti: pompe idrauliche, caldaie e via discorrendo devono essere funzionali e a norma per non incappare nella richiesta di un abbassamento del prezzo.

Stabilire il prezzo di vendita

Decidere il prezzo di vendita congruo tramite una forbice più o meno larga ti permette di portare a termine l’operazione con più facilità. Il costo deve essere proporzionale allo stato di manutenzione esterno ed interno della casa, alla classe di efficienza energetica, ai comfort che possiede, alla superficie in metri quadri e, soprattutto, alla posizione in cui è localizzata. Confrontare le case che hanno caratteristiche simili all’interno della stessa area è un primo approccio veloce ed artigianale per stabilire a grandi linee la cifra, ma non basta.

Per effettuare una valutazione immobiliare esistono numerose piattaforme online che offrono il servizio gratuito tramite l’inserimento delle caratteristiche dell’immobile. Dal loro canto, le piattaforme hanno interesse affinché l’acquisto vada a buon fine tramite l’inserimento dell’annuncio sul loro spazio web, per questo ti consentono di usufruire di tale servizio a costo zero.

Inoltre, soprattutto se si tratta di una casa di pregio, si può considerare l’idea di richiedere l’assistenza di un perito che effettuerà un sopralluogo e stimerà il prezzo di vendita. Ad ogni modo si parlerà di una forbice oscillante, e non un prezzo fisso: sempre meglio lasciare un margine di spazio per venire incontro alle necessità del potenziale proprietario per accontentare entrambi.

Pubblicizzare l’offerta di vendita

A questo punto, dopo esserti accertato che la casa sia in ottime condizioni di presentazione in quanto a spazio, ordine e pulizia e sia stimata per il valore effettivo, puoi occuparti di spargere la voce. Se ti trovi in una zona residenziale o che registra comunque un alto afflusso, puoi affidarti alla cartellonistica, ma non basta. Far conoscere case in vendita da privati vuol dire aiutarsi anche con il passaparola di amici e colleghi. Sfrutta al meglio tutti i canali a disposizione per avere un numero di clienti maggiore e avere quindi più possibilità di chiudere l’affare al prezzo desiderato.

Tantissimi i canali online, dai social alle piatteforme ad hoc tra cui Idealista, Subito.it, Casa.it, Immobiliare.it, Case24.it, l’elenco potrebbe ancora continuare. Una volta registrato al sito, inserisci quanti più dati possibili per fornire una panoramica più completa possibile. Puoi anche investire qualche decina di euro per un mini abbonamento che ti permette maggiore visualizzazioni e quindi più chance di riuscita. Inserisci foto e video con la giusta luce per dare il massimo valore al tuo immobile.

Saper gestire i contatti

Ora che l’annuncio è pubblicato, verrai contattato tramite mail, social, chiamate e dovrai ripetere infinite volte le stesse informazioni; per questo il consiglio è quello di pubblicizzare la casa al meglio fornendo tutte le delucidazioni possibili. Ad ogni modo, seleziona gli interlocutori realmente interessati fornendo sì delle riposte ma allo stesso tempo fissando un appuntamento per constatare l’interesse e la possibilità di acquisto effettivo. Anche se richiede pazienza, occuparsi di immobili in vendita da privati potrà ripagare il tempo donato.

Preparare i documenti necessari

Se stai per vendere casa da privato, i documenti garantiranno te come persona fisica nonché la regolarità dell’immobile sotto ogni punto di vista, da quello edilizio a quello urbanistico. Se hai qualche dubbio in merito alla conformità dell’abitazione, puoi richiedere una consulenza ad un architetto o un ingegnere per essere più sicuro e trasparente nella fase di vendita. A tal proposito, è bene ricordare che potresti prenderti del tempo per sanare eventuali piccoli abusi edilizi.

La documentazione dovrà essere pronta prima di recarsi dal notaio, tra questa rientrano:

  • i documenti del venditore:
  • fotocopia di un documento (carta d’identità e codice fiscale in corso di validità),
  • certificato dello stato civile o dell’atto di matrimonio che certifica l’eventuale presenza di altri soggetti che possano avvalersi diritti sulla casa,
  • certificato di residenza (o autocertificazione).

Mentre gli altri documenti sono relativi all’immobile:

  • APE (attestato di prestazione energetica), un documento di fondamentale importanza, tra l’altro obbligatorio da inserire negli annunci, che si tratti di cartellonistica, su rivista cartacea o piattaforma web. Soprattutto se la tua casa vanta una classe energetica alta, questo ti permette di venderla ad un prezzo maggiorato in quanto offre un alto comfort abitativo.
  • Visura e planimetria catastale. La visura catastale è un processo burocratico in cui si comunica all’Agenzia delle Entrate determinati cambiamenti riguardanti l’immobile, tra i casi in cui è obbligatoria rientra il passaggio di proprietà. Permette di attingere ad un archivio statale che confermi le caratteristiche reali della casa (tra cui la classe energetica, la rendita, la categoria catastale, la consistenza, etc.) nonché informazioni anagrafiche del proprietario; in tal caso può essere utile richiedere una visura catastale sia partendo dall’abitazione che dal nominativo della persona intestataria del bene.

Per planimetria catastale si intende una trasposizione di tutte le stanze che compongono l’immobile accompagnata dalle relative misure.

  • Titolo edificativo abitativo, necessario per le case di nuova costruzione o che abbiano subito interventi di ristrutturazione.
  • Certificato di destinazione urbanistica, conosciuto anche con l’acronimo CDU, si tratta di un documento che puoi richiedere agli Uffici Tecnici Comunali. Fornisce dati catastali e la destinazione d’uso urbanistico assieme ad altri dettagli.
  • Certificato di agibilità o abitabilità. Puoi chiamarlo in entrambi i modi dopo il decreto SCIA 2 (D.lgs. n. 222). Attesta condizioni di vivibilità in termini di conformità, sicurezza (anche per quanto riguarda gli impianti), e aspetti igienico sanitari.
  • Atto di provenienza: può configurarsi come una sentenza giudiziale, una scrittura privata o un atto notarile. Serve a certificare la titolarità che una persona (fisica o giuridica) ha sul bene.
  • Regolamento di condominio: se vendi un immobile all’interno di un condominio dovrai fornire tale regolamento per informare il nuovo proprietario su eventuali limiti all’utilizzo delle sue parti comuni.
  • Certificazione di regolare pagamento: in caso di immobile presente in condomino con tanto di amministratore, bisognerà presentare una dichiarazione che attesti la regolarità dei pagamenti per garantire al neo proprietario di non dover saldare eventuali inadempienza precedenti.
  • Contratto di locazione: nel caso in cui si venda una casa che al momento è in affitto, il proprietario dovrà presentare il contratto di locazione; in tal modo l’acquirente sarà consapevole dei tempi e modi con cui varcare la soglia.
  • Certificazioni di conformità degli impianti con il libretto della caldaia: bisognerà rilasciare anche la conformità dell’impianto (consegnata da un tecnico) assieme al libretto. In caso di mancanza, l’operazione di vendita può andare comunque a buon fine, ma la loro presenza può aumentare il valore della casa.
  • Copia del contratto di mutuo (se l’immobile è sotto mutuo).

Chiusura dell’atto di vendita: il compromesso

Giunti ad un accodo sul prezzo, modalità di pagamento, stipula dell’atto notarile e data di entrata effettiva, sarà necessario ufficializzare il tutto dal punto di vista legale. È meglio non fermarsi ad una proposta di acquisto ma procedere con un contratto preliminare di compravendita tramite il cosiddetto compromesso. Si tratta di una scrittura privata tra le due parti coinvolte che può anche non includere la presenza di un avvocato e notaio, grazie alla quale il proprietario si impegna a non cederla ad altri e l’acquirente a terminare l’affare.

Se quest’ultimo torna sui propri passi potrai avvalerti della caparra (in caso contrario dovrai versargli il doppio). La caparra confirmatoria (tra il 10 e il 20% del prezzo totale) dovrebbe essere versata non oltre la stipula del definitivo. Ora puoi passare alla stipula del rogito tramite il notaio (generalmente lo paga l’acquirente), che sancisce l’effettivo passaggio di proprietà.

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