Come funziona e quali limiti ha la servitù di passaggio

La servitù di passaggio è la concessione che permette a qualcuno di transitare su un terreno di proprietà altrui

Le servitù di passaggio, chiamate in linguaggio tecnico “servitù prediali” dal latino “praedium”, che significa fondo, terreno, secondo l’articolo 1027 del Codice Civile, rappresentano il “peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”. La legislazione italiana regola il diritto di utilizzo di un fondo di proprietà altrui per il proprio passaggio ma per capire bene di cosa stiamo parlando, bisogna innanzitutto sapere qual è l’esatta definizione della cosiddetta “servitù di passaggio” e quali diritti e doveri devono essere imputati alle parti in causa.

Che cos’è la servitù di passaggio

Il fondo intercluso è quel terreno che non gode di accesso alla pubblica via, perché risulta circondato da fondi appartenenti ad altri. Questa situazione è al centro della disposizione contenuta nell’art. 1051 del codice civile, che al riguardo sancisce il diritto, per il proprietario del fondo intercluso, di ottenere la servitù di passaggio sul fondo altrui quindi, la servitù di passaggio è un diritto effettivo contemplato dal nostro Codice Civile, che obbliga il titolare di quello che viene definito “fondo servente” a renderlo disponibile al proprietario del “fondo dominante”.

Esistono diversi modi per classificare e dar vita alle servitù di passaggio. Queste possono essere servitù volontarie, regolate da un contratto scritto stipulato tra le parti, oppure coattive, come avviene nei casi in cui i titolari di due fondi vicini che, non riuscendo a raggiungere un accordo pacifico, richiedono l’intervento del giudice che decide se esistono i presupposti per l’istituzione di un diritto di passaggio e quindi ad emettere una sentenza che di fatto la costituisca e riconoscendo a chi è in possesso del fondo servente un’indennità.

Servitù di passaggio: chi può passare?

La servitù di passaggio, il diritto di passaggio su proprietà privata altrui, può essere esercitata se contrattata dalle parti o riconosciuta in altri modi. Dottrina e giurisprudenza hanno comunque chiarito che, l’altruità del fondo è requisito indispensabile per il corretto esercizio della servitù dal momento che, tra due fondi appartenenti al medesimo proprietario, l’assoggettamento di uno all’altro resta un atto irrilevante ai fini della configurabilità della servitù.

Anche qualora uno dei nostri vicini avesse realizzato una strada privata per andare nella sua proprietà, ma questa strada risulta l’unico punto di passaggio utile per raggiungere le nostre terre o abitazioni, la stessa può essere assoggettata a servitù pubblica di passaggio. Lo stesso discorso vale nei rapporti di lavoro e delle modalità lavorative verificatisi in ambito agricolo con l’utilizzo di automezzi e mezzi meccanici, infatti, il proprietario di un fondo destinato all’agricoltura a cui vantaggio sussista un diritto di passaggio agricolo o carrabile su un altro fondo, ha diritto di passaggio su terreni agricolo anche con i mezzi a trazione meccanica.

Come chiudere o impedire il passaggio

Il titolare di un fondo gravato da servitù è libero di chiudere il passaggio con una recinzione o un cancello, così da rendere più sicura la sua proprietà, ma a condizione di garantire e non ostacolare il transito al titolare del fondo vicino. L’art. 841 c.c. consente al titolare del fondo servente di chiudere in qualsiasi momento la sua proprietà, senza però escludere l’accesso a chi ha un diritto di servitù di passaggio. Anche l’art. 1067 ribadisce il divieto di aggravare o diminuire l’esercizio della servitù. Anche se il proprietario del fondo servente decide di installare un cancello automatico, dovrà prima assicurarsi di non rendere eccessivamente difficoltoso il transito al vicino, e consegnargli le chiavi.

Si ricorda che anche se su un terreno vige il diritto di servitù di passaggio, a patto di non impedire il passaggio ai proprietari dei fondi attigui che godono della servitù, si può delimitare o recintare per escludere che terzi possano transitarvi liberamente. Se la seguente circostanza non è stata specificata, la servitù andrebbe intesa soltanto al fine di consentire il passaggio pedonale e non anche quello carrabile, per cui si può anche impedire che i proprietari dei fondi vicini transitino sul suo terreno con autovetture o motocicli.

Quali limiti impone alla proprietà interessata dalla servitù di passaggio?

La servitù di passaggio impone dei limiti al diritto di proprietà. Come detto, per definizione la servitù di passaggio deve gravare sul fondo di proprietà di una persona diversa rispetto a quella che beneficerà della servitù. Da ciò derivano dei limiti precisi al diritto di proprietà quando c’è servitù di passaggio, i principali sono:

  • il proprietario del fondo servente non può impedire l’esercizio del diritto del vicino di poter passare per la sua proprietà, né può aggravarlo, rendendolo maggiormente difficoltoso.

In pratica, non si può:

  • chiudere il passaggio con un cancello, una porta o con qualsiasi strumento similare;
  • ostacolare il passaggio piantando alberi, siepi o piante, ovvero depositando materiale edile, oggetti o rami d’albero;
  • Installare dispositivi elettronici (allarmi, telecamere, sensori ottici, ecc.) che possano inibire l’uso del passaggio al proprietario del fondo dominante.

Il divieto di aggravamento della servitù di passaggio è stabilito direttamente dalla legge: all’interno del codice civile c’è un articolo che vieta al proprietario del fondo servente di compiere alcuna azione che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo  Nel caso in cui quest’obbligo venisse violato, la parte lesa può adire il giudice e chiedere il ripristino dello stato dei luoghi: in pratica, se chiudi il passaggio con un cancello, il giudice ti ordinerà di rimuoverlo, oltre che di risarcire l’eventuale danno patito dal titolare della servitù.

Diversi tipi di servitù di passaggio

Ci sono diverse distinzioni da fare riguardo il passaggio di servitù e ne esistono di diversi tipi.

  • Servitù volontarie: sono quelle che nascono in virtù di un atto dell’uomo, e quindi per volontà dei proprietari del fondo dominante e del fondo servente mediante contratto o per usucapione.
  • Servitù coattive: nascono perché è la legge stessa a prevedere e imporre la loro costituzione.
  • Servitù apparenti: sono quelle servitù nelle quali l’utilità o il corrispondente peso necessitano di opere visibili e permanenti, ossia di manifestazioni esteriori stabilmente destinate a servire il fondo dominante, funzionali all’utilità di quest’ultimo ed espressione del peso che grava sul fondo servente.
  • Servitù non apparenti: sono quelle che, per esistere, non hanno necessità di manifestarsi esteriormente con opere visibili e permanenti.
  • Servitù positive o negative: sono quelle nelle quali il proprietario del fondo servente deve sopportare l’attività del proprietario del fondo dominante; sono invece negative quelle servitù nelle quali il proprietario del fondo servente è limitato in una o più delle facoltà che sono generalmente attribuite al proprietario, e ciò sempre in vantaggio del fondo dominante.
  • Servitù continue e discontinue: sono continue quelle per il cui esercizio non è necessaria l’attività umana, mentre sono discontinue quelle per le quali è invece necessaria l’attività umana.

Indennità da pagare al proprietario del fondo servente

Come detto nel paragrafo precedente, il proprietario del fondo servente il codice riconosce un’indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio che comprende sia il danno effettivo provocato dalla servitù di passaggio coattiva sia il deprezzamento subìto dal fondo a causa di essa. L’art. 1054 c.c. riconosce al proprietario del fondo, a seguito di alienazione a titolo oneroso o di divisione, il diritto di ottenere coattivamente dall’altro contraente il passaggio senza il pagamento di alcuna indennità.

Quando ci sono spese di manutenzione e riparazione o di pulizia per la servitù di passaggio la soluzione ideale è che i proprietari dei due fondi si mettano d’accordo sulla ripartizione, ma se non si raggiunge un compromesso per la legge a pagare è il proprietario del fondo che trae maggiori benefici dai lavori. Ovviamente quando il vantaggio è equo, le spese vanno divise tra i titolari dei due fondi.

Il diritto di passaggio può “estinguersi”?

In alcuni casi il diritto il passaggio di servitù può decadere. I casi in cui il diritto di servitù non è più esercitabile sono:

  • quando il diritto di passaggio è stato sancito mediante un contratto tra le parti e tale accordo fissa una data scadenza per il quale, al sopraggiungere di tale termine, decadrà anche il diritto;
  • quando il proprietario del fondo dominante rinunci di sua volontà al proprio diritto di passaggio;
  • quando il proprietario del fondo servente rinunci alla proprietà del fondo;
  • nel caso in cui, tramite una sentenza, si accerta che la servitù di passaggio non è più necessaria;
  • nel momento in cui, come previsto dall’art. 1072 del Codice civile, la medesima persona diventi proprietaria sia del fondo dominante che di quello servente;
  • quando il diritto di passaggio da parte dal proprietario del fondo dominante non viene più esercitato per almeno venti anni.

Si può acquisire il diritto di passaggio per usucapione?

Di solito, è possibile ottenere l’accertamento della costituzione di passaggio di servitù per usucapione, ma non si tratta di un atto automatico. Infatti, in questi casi il proprietario del fondo servente può contestare la situazione, avendo da eccepire di aver solo “tollerato” quel passaggio del vicino e sono de definiti dal nostro codice “atti di tolleranza” impedendo di fatto l’usucapione. Secondo l’art. 1144 del Codice Civile gli atti di tolleranza, derivanti da rapporti di amicizia o familiarità come quelli di buon vicinato, sanzionati dalla consuetudine e che implicano un rapporto di transitorietà e non possono in alcun modo servire di fondamento all’acquisto del possesso.

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