Pignoramento casa: stop alla quarta asta

Dopo il quarto tentativo, a prezzo libero e senza proprietario in casa, il creditore non può più pignorare il bene immobile. Tutte le novità sul pignoramento immobiliare

La Legge per TuttiTempi duri per i debitori che si vedono pignorare la casa, ma anche per i creditori che sul bene vorrebbero rivalersi: il processo civile si riforma e sono dolori per entrambe le parti.
Vi daremo evidenza dei principali cambiamenti, ma prima partiamo dalla normativa precedente, per apprezzare adeguatamente le differenze introdotte.

Procedure esecutive immobiliari: come funzionava sino ad oggi

La norma vigente prima del processo di riforma aveva previsto che il giudice, esperito il terzo tentativo di asta in maniera infruttuosa, potesse (e sottolineamo che si trattava, appunto, di una possibilità) dare luogo all’estinzione dell’esecuzione forzata, e solo nel caso in cui, citando la normativa “non risulti più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura”, delle probabilità di vendita del bene e del presumibile valore di realizzo.

In questo senso come vedremo di seguito, la normativa introdotta con la riforma del processo civile cambia completamente la prospettiva con una serie di modifiche fondamentalmente semplici, ma di grande effetto.

Aste giudiziarie per pignoramento della casa: stop al quarto tentativo

La novità fondamentale contenuta nella riforma del processo civile, prevede una durata massima delle procedure esecutive immobiliari che non potranno contare più di quattro aste. Andato deserto anche l’ultimo esperimento di vendita, il pignoramento immobiliare si chiuderà e la casa tornerà al debitore. Ecco dunque le principali modifiche:

  • il giudice non può ma deve chiudere il processo alla quarta asta infruttuosa;
  • il numero di aste possibili, (precedentemente non stabilito) viene definitivamente portato a quattro, appunto;
  • non ci sono condizioni che mettano un limite a che tale chiusura operi (non rileva più la possibilità di “conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori”).
  • il quarto tentativo è a prezzo libero e, in caso di mancata partecipazione, il pignoramento immobiliare si estingue.

Aste giudiziarie: quando il debitore deve liberare la casa

Ci sono poi altre novità di rilievo, che vale la pena di sottolineare.

  • La riforma rende obbligatoria la vendita dei beni immobili con modalità telematiche (salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura), questo rende il procedimento più trasparente e sicuro per entrambe le parti;
  • al quarto tentativo il debitore deve liberare la casa per rendere il bene più appetibile ed evitare che la condizione di permanenza nell’immobile scoraggi l’acquisto. Questa condizione tuttavia non vale nel caso di prima casa;
  • La riforma prevede che vengano resi impignorabili i beni mobili del debitore di uso quotidiano, privi di apprezzabile valore di mercato;
  • I beni indivisi in comunione possono essere espropriati mediantepignoramento dell’intero e restituzione al coniuge non debitore della metà del controvalore del bene, al lordo delle spese di liquidazione;
  • Se all’esito del quarto tentativo non vengono presentate offerte di acquisto, il giudice dichiara la chiusura anticipata del pignoramento, l’immobile viene restituito al debitore e l’esecuzione forzata termina anche se il bene è rimasto invenduto. Ilcreditore dovrà trovare beni differenti da sottoporre a pignoramento;
  • Stante quanto sopra, se il creditore pignorasse lo stesso immobile appena liberato dal giudice, si configurerebbe probabilmente un abuso del diritto.

Aste giudiziarie: non si paga neanche l’imposta di registro

Il combinato disposto della riforma del processo civile e degli incentivi governativi di ultima previsione, fanno sì che il quarto tentativo sia particolarmente conveniente per la vendita. Nel caso si arrivi difatti all’esperimento dell’ultimo tentativo, difatti, come abbiamo visto il prezzo sarà libero, ma a ciò potrà aggiungersi anche l’annullamento l’imposta di registro precedentemente pari al 9% dell’immobile. Questo annullamento vige non solo per il quarto tentativo, ma in generale in tutti i casi un cui acquistando casa da un’asta giudiziaria, la stessa venga rivenduta entro due anni. Dunque, la possibilità di un’asta senza prezzo base in concomitanza con il citato bonus fiscale dovrebbe rendere più facile la liquidazione del bene pignorato.

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