Mutuo: dal 2017 casa alla banca se si saltano le rate

Entrata in vigore differita per la clausola sul mutuo casa non pagato per 18 rate

Se l’acquirente non paga 18 rate consecutive del mutuo, la banca può entrare automaticamente in possesso dell’immobile e venderlo, sempre che questa possibilità sia esplicitamente prevista dal contratto di mutuo. Lo prevede la nuova legge dell’aprile 2016 in recepimento delle direttive europee, nella clausola che prevede la possibilità di trasferire l’immobile alla banca in caso di morosità prolungata per 18 rate consecutive.

In ogni caso, l’entrata in vigore è differita rispetto all’impianto generale della riforma: l’articolo 3 del Dlgs, dedicato alle disposizioni transitorie, prevede che prima dell’entrata in vigore di questa parte debbano essere emanate le disposizioni attuative ministeriali dello Sviluppo Economico, di concerto con la Giustizia e sentita la Banca d’Italia, entro 180 giorni dal primo luglio 2016 (quindi, entro fine gennaio 2017). Le norme entreranno poi in vigore 60 giorni dopo la pubblicazione di questo decreto ministeriale: quindi, si può arrivare al marzo 2017, a seconda di quanto velocemente verranno approvati i decreti attuativi.

L’analisi del Consiglio nazionale del Notariato prosegue poi entrando nel merito della norma sul mutuo non pagato. Le parti, si legge:
“possono convenire espressamente, solo al momento della conclusione del contratto medesimo, e non con accordo successivo, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione, il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore”, anche se il valore dell’immobile restituito o trasferito “o l’ammontare della vendita è inferiore al debito residuo”.

Innanzitutto, questo significa che la norma non è retroattiva: non si può inserire la clausola in un contratto di mutuo già concluso, ma solo in un nuovo contratto. In secondo luogo, gli eventuali rischi derivanti dalla perdita di valore dell’immobile, o da una vendita a un prezzo inferiore a quello del mutuo residuo, non ricadono sull’acquirente moroso, ma sul soggetto finanziatore (la banca). Se invece “il valore dell’immobile come stimato dal perito o l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo – si legge – il consumatore ha diritto all’eccedenza”.

Ci sono altre clausole a tutela del consumatore: la banca non può condizionare la conclusione del contratto di mutuo alla sottoscrizione della clausola sull’inadempienza per 18 mesi consecutivi. E l’acquirente ha comunque diritto ad essere assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza. Secondo il Consiglio nazionale del notariato, l’intervento del notaio:
“rende probabilmente superflua la figura del consulente prevista dalla norma: il notaio, per sua natura professionista indipendente e super partes, già svolge quotidianamente attività di consulenza, anche precontrattuale, particolarmente nei confronti dei contraenti deboli, quali i consumatori, e tale consulenza non comporta oneri aggiuntivi”, perché rientra fra gli obblighi del notaio finalizzati alla conclusione del contratto.

La norma prevede poi che la clausola in esame non possa essere applicata ai contratti che prevedono la surroga nell’ipoteca.

La procedura di restituzione dell’immobile o di vendita
Come detto, può iniziare solo dopo 18 rate non pagate: una rata si considera non pagata se trascorrono almeno 180 giorni dalla scadenza. Il valore dell’immobile deve essere stimato con una perizia indipendente, successiva all’inadempimento, effettuata da un professionista scelto dalle parti oppure, in mancanza di accordo, nominato dal presidente del Tribunale. Ecco quali sono le tre possibilità che si configurano in caso di mutuo non pagato:

  • L’immobile viene restituito alla banca: questa ipotesi si riferisce a casi in cui l’immobile sia già di proprietà della banca, ad esempio se la clausola è inserita in un contratto di leasing abitativo introdotto dalla Legge di Stabilità 2016;
  • La proprietà dell’immobile è trasferita alla banca: in questo caso, l’istituto di credito potrà successivamente venderlo come proprio;
  • L’immobile resta provvisoriamente di proprietà del consumatore inadempiente, ma la Banca può venderlo a terzi trattenendo il prezzo ricavato per intero se questo è inferiore o pari al mutuo residuo, oppure restituendo l’eccedenza al consumatore in caso di prezzo superiore al debito.

Nei primi due casi, il consumatore è libero dal debito nel momento in cui la Banca dichiara di voler esercitare la clausola: il valore di riferimento dell’immobile, in base al quale sarà dovuta un’eventuale eccedenza al consumatore, è quello stabilito dal perito indipendente. Nel terzo caso, invece, l’estinzione del debito decorre nel momento in cui la banca vende l’immobile. Di fatto, sottolineano i notai, la legge prevede una:
“procedura singolarmente identica a quella prevista dalla nuova normativa sul prestito vitalizio ipotecario, potendosi ormai definire una tendenza legislativa”.

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