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Credito d’imposta per riacquisto prima casa 2016

I punti principali della norma in sintesi

Fisco 7Il venditore dell’immobile che ha usufruito delle agevolazioni fiscali prima casa può beneficiare di un credito di imposta per riacquisto “a qualsiasi titolo” di una nuova prima casa.

Infatti, ai sensi dell’art. 7, comma 1, legge n. 448/1998, “ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è attribuito un credito d’imposta [omississ]”.

Il credito di imposta in cifre
Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa è pari all’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; il testo di cui al suddetto art. 7, tuttavia, prevede che, in ogni caso, l’imposta di registro o l’IVA corrisposta di cui al periodo precedente non potrà essere superiore all’imposta di registro o all’IVA che sarà versata in relazione al secondo acquisto.

Casi per i quali non spetta il credito di imposta
Il credito di imposta prima casa in esame non spetta nel caso in cui la prima casa (poi venduta) sia stata acquistata per successione o per donazione.
L’agevolazione in esame non spetta, altresì, se il precedente immobile è stato acquistato con l’aliquota ordinaria, senza usufruire dell’agevolazione sulla prima casa ovvero se l’immobile è stato acquistato senza possedere il requisito prima casa.

Condizioni e modalità operative per beneficiare del credito
Per il calcolo del credito d’imposta, il contribuente deve innanzitutto acquisire l’importo dell’IVA o dell’imposta di registro pagata in relazione al primo acquisto; in tal caso, è sufficiente desumere l’importo dalla fattura del notaio nella quale è stata evidenziata l’imposta versata; successivamente, il contribuente dovrà considerare il minor valore tra l’imposta versata in relazione al primo acquisto e quella pagata in relazione al nuovo acquisto.
Inoltre, dopo aver dichiarato che l’immobile in oggetto costituisce casa di abitazione non di lusso, il contribuente deve altresì dichiarare nell’atto relativo al secondo acquisto:

  1. di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto;
  2. di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto;
  3. di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 dell’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
  4. di essere edotto delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni dalla data dell’atto.

Come e quando utilizzare il credito
Il contribuente può utilizzare il credito di imposta prima casa in compensazione con l’imposta di registro o l’IVA derivante dal secondo acquisto della prima casa, oppure anche dalle imposte ipotecarie e catastali. A tal fine, però, deve precisare al notaio le sue intenzioni.
Al contrario, qualora il contribuente non riuscisse (o non volesse) utilizzare il credito d’imposta nei modi sopra evidenziati, potrà utilizzarlo nella prima dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto per:

  • diminuire le imposte sui redditi delle persone fisiche dovute;
  • compensare le somme dovute ai sensi del D.Lgs. 09/07/97 n. 241.

Le novità introdotte dal 2016
Come sopra ricordato, l’art. 7, comma 1, legge n. 448/1998 prevede che “ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile [omissis], è attribuito un credito d’imposta”. Il credito spetterebbe al contribuente che, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’agevolazione, acquisti un’altra casa di abitazione avente le condizioni di cui alla nota II-bis). In altre parole, la formulazione letterale della norma sul credito d’imposta presuppone la sequenza alienazione/riacquisto, che fino al 31 dicembre 2015 era l’unica possibile per usufruire delle agevolazioni.

In merito alla sequenza temporale sopra considerata, va detto che la legge n. 208 del 28 dicembre 2015, cosiddetta legge di stabilità 2016, ha aggiunto il comma 4-bis all’art. 1, nota II-bis) della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 che recita “L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”.

Ne deriva che, ai fini del riconoscimento del credito di imposta, la disciplina entrata in vigore dal 1° gennaio 2016 in merito agli acquisti della “prima casa” porta a ritenere non più indispensabile, la sequenza temporale di cui al citato art. 7 comma 1. In sostanza, considerato che la ratio del credito di imposta in esame è favorire la sostituzione dell’immobile acquistato attraverso l’agevolazione “prima casa” con un altro più idoneo alle esigenze del contribuente, senza ulteriori oneri fiscali, il suddetto credito deve essere riconosciuto, per la medesima ragione, anche qualora l’acquisto sia agevolato ai sensi del comma 4-bis.

Da ultimo, anche l’Agenzia delle entrate, con la Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 precisa che “deve ritenersi che il credito di imposta di cui al citato art. 7 spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto. Una diversa interpretazione non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma che ha inteso agevolare la sostituzione della prima casa, introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto”.

Semplificando, quindi, si può dire che il possesso di un immobile (nella sua interezza ovvero in una quota di esso) acquisito con le agevolazioni prima casa:

  • fino al 31 dicembre 2015 impediva al contribuente di beneficiare delle agevolazioni in relazione al nuovo acquisto;
  • a decorrere dal 1° gennaio 2016 non vieta al contribuente di beneficiare delle agevolazioni in relazione al nuovo immobile purché il vecchio immobile sia venduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Massimo D’Amico – Centro Studi CGN

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