La nuda proprietà è un’interessante alternativa che il mercato immobiliare offre per chi intende acquistare casa. Solitamente i prezzi dell’immobile risultano essere in questo caso più convenienti e ciò dipende dal fatto che quando si acquista con la nuda proprietà non si dispone immediatamente dell’abitazione. Con questa modalità acquisisci infatti la proprietà dell’immobile ma non potrai usufruirne materialmente (diritto di usufrutto).
Per semplificare il discorso, non potrai disporre dell’immobile acquistato e farne fin da subito la tua abitazione principale ma dovrai aspettare che si verifichino determinate condizioni stabilite nel contratto. Questa tipologia di istituto, regolato dall’articolo 832 del Codice Civile, è da considerarsi un ottimo investimento di lungo termine. Può essere una soluzione per i più giovani che intendono garantirsi una casa in futuro o un modo per i genitori di acquistare un immobile per i propri figli. Vediamo subito in cosa consiste la nuda proprietà e quali vantaggi offre alle parti interessate.
Indice
Che cos’è la nuda proprietà
La nuda proprietà viene definita tecnicamente come il valore di un immobile decurtato dell’usufrutto, ossia il diritto di cui gode un altro soggetto che può usufruire del bene. I soggetti coinvolti in questa particolare tipologia di proprietà sono due: il nudo proprietario e l’usufruttuario. In pratica accade quanto segue: il proprietario dell’immobile aliena il suo bene, che viene messo in vendita, ma conserva il diritto di continuare a vivere nell’abitazione ed utilizzare l’immobile per tutta la vita o fino ad una determinata scadenza indicata nel contratto di vendita.
Quest’ultimo è, dunque, l’usufruttuario mentre chi acquista l’immobile è il nudo proprietario. L’usufruttuario può anche decidere di affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terzi soggetti, fermo restando il pieno rispetto delle condizioni e dei termini previsti dal contratto. Il nudo proprietario, come anticipato, acquisisce la proprietà dell’immobile ma non il diritto di poterne usufruire materialmente. Come per l’usufruttuario, anche per il nudo proprietario, il nostro sistema normativo concede la possibilità di trasferire a terzi la nuda proprietà dell’immobile acquistato.
Come si acquista la nuda proprietà
Nella maggior parte dei casi per acquistare un immobile in nuda proprietà ci si avvale di un’agenzia immobiliare che si occupa della gestione di tutte le pratiche necessarie per concludere l’acquisto. Il prezzo di vendita dell’immobile, in questo caso, viene stabilito da una perizia professionale che tiene conto di due fattori: il valore del mercato dell’immobile e un coefficiente che varia in base all’età dell’usufruttuario. I valori del coefficiente da applicare al valore di mercato dell’immobile sono determinati e redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze.
Se acquisti in nuda proprietà ricorda che più anziano è il venditore, maggiore è il valore della nuda proprietà e la tassazione che verrà applicata all’atto di compravendita. Il motivo è piuttosto semplice: più è anziano il venditore, minore sarà la durata stimata dell’usufrutto e di conseguenza il tempo che dovrà attendere l’acquirente/nudo proprietario per usufruire materialmente dell’immobile. Ciò incide sul prezzo finale di vendita che come è facile intuire sarà più alto. Se scegli di non rivolgerti ad un’agenzia immobiliare per concludere l’acquisto di un’abitazione in nuda proprietà ricorda che dovrai comunque avvalerti di un notaio per stipulare l’atto di compravendita. Non sono infatti ammesse scritture private o lettere di intenti per regolare il contratto.
Quali sono i metodi di pagamento per l’acquisto in nuda proprietà
Puoi scegliere due tipologie di pagamento. Puoi saldare l’intero importo nel momento in cui firmi l’atto notarile oppure puoi scegliere la formula del pagamento rateizzato. In questo caso, però, bisogna raggiungere un accordo con il venditore, prima della firma del contratto. Solitamente viene richiesto all’acquirente di pagare subito una parte dell’importo dovuto e si stabilisce la quota da versare mensilmente fino all’estinzione del debito. Se non disponi della liquidità necessaria, questa è la soluzione migliore perché ti consentirà di concludere l’acquisto sostenendo delle comode rate mensili.
Chi sostiene le spese, imposte e tributi per la nuda proprietà
Le spese relative agli interventi di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttuario. Quest’ultimo, per legge, è infatti tenuto a mantenere l’abitazione in buono stato, non può danneggiarlo né apportare modifiche senza il consenso del nudo proprietario. Le spese per interventi di manutenzione straordinaria sono invece a carico del nudo proprietario.
C’è da dire che in merito a questi costi specifici le parti possono anche accordarsi in modo diverso, l’importante è che le condizioni siano riportate in modo dettagliato nel contratto di compravendita. Le imposte ed i tributi (es. IRPEF, IMU, TASI, ICI) sono a carico dell’usufruttuario secondo quanto stabilito dall’articolo 1008 del Codice Civile: “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.
Quando si acquista la piena proprietà
A questo punto ti starai chiedendo quando potrai usufruire materialmente dell’immobile acquistato in nuda proprietà. Ciò accade quando sopraggiunge la morte dell’usufruttuario o allo scadere del termine fissato nel contratto nel caso dell’usufrutto a termine. Quando avviene ciò il nudo proprietario diventa pieno proprietario acquisendo tutti i diritti relativi all’immobile. Si diventa pieno proprietario anche nei seguenti casi:
- per non uso da parte dell’usufruttuario per almeno venti anni consecutivi;
- per totale perimento della cosa: quando si manifesta la distruzione fisica ed economica del bene (es. crollo dell’abitazione). Se il perimento è parziale, il diritto di usufrutto si conserva su ciò che resta del bene (le macerie);
- per abuso dell’usufruttuario che deteriora il bene: ciò accade non soltanto arrecando danni all’immobile ma anche nei casi in cui non si faccia carico di interventi di manutenzione ordinaria per il mantenimento del buono stato dell’immobile.
Quali sono i vantaggi della nuda proprietà
I vantaggi di questa particolare tipologia di acquisto sono molteplici. Quello principale è sicuramente il prezzo di vendita degli immobili in nuda proprietà che è solitamente più basso rispetto a quelli praticati nel mercato immobiliare. Come spiegato inizialmente, infatti, con la nuda proprietà si decurta il valore dell’usufrutto da quello della proprietà. La nuda proprietà inoltre è un ottimo investimento grazie alla rivalutazione del valore dell’immobile nel corso degli anni. C’è poi da considerare che fino all’acquisizione della piena proprietà non bisogna sostenere una serie di costi che con un normale contratto di compravendita sarebbero a carico del nuovo proprietario fin da subito.
Se acquisti una casa in nuda proprietà infatti non dovrai preoccuparti di sostenere tutti i costi relativi alla manutenzione ordinaria né le diverse tasse come ad esempio l’IRPEF o l’ICI che restano a carico dell’usufruttuario. Ovviamente usufruiscono dei vantaggi anche i venditori della nuda proprietà: alienando il bene ricevono infatti una liquidità immediata e possono continuare a vivere nell’immobile per tutta la vita o fino al termine stabilito nel contratto (usufrutto a termine).
Consigli per l’acquisto della casa con nuda proprietà
Se hai deciso di acquistare un immobile in nuda proprietà la prima cosa da mettere in conto è che si tratta di un investimento a lungo termine. Se il tuo contratto di affitto è in scadenza o hai bisogno subito di un’abitazione in cui andare a vivere, questa tipologia di acquisto non è adatta alle tue esigenze. Se non hai tale impellenza e godi di una certa flessibilità in merito ai tempi, allora è una soluzione che puoi prendere sicuramente in considerazione per concludere un buon affare.
Con la nuda proprietà acquisti infatti un immobile a prezzo agevolato in base all’età dell’usufruttuario. Rispetto alla formula tradizionale di acquisto di un immobile dovrai però prendere in considerazione diversi aspetti. Il primo consiglio è quello di affidarsi a professionisti competenti per la perizia sul valore dell’immobile che verrà confrontato con il prezzo richiesto per l’acquisto. Questo è uno step fondamentale per non rischiare di bruciare budget nell’investimento sbagliato. Spesso, inoltre, una consulenza di questo tipo consente di fare una controfferta per spuntare un prezzo inferiore a quello richiesto dal venditore.
Il secondo aspetto da considerare riguarda invece l’età del venditore o, meglio, l’aspettativa di vita del futuro usufruttuario. La stima è frutto di una valutazione statistica grazie alla quale si può ipotizzare la durata del contratto. Questo dato è importante perché ti permette di conoscere il periodo di tempo che dovrai attendere per diventare pieno proprietario dell’immobile acquistato. Se ti affidi ad un’agenzia immobiliare per l’acquisto, ricorda di verificare che la provvigione richiesta corrisponda a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare.
La nuda proprietà infatti non prevede costi maggiori, se l’intermediario prescelto dovesse applicare una provvigione più alta è tuo diritto far presente che ciò non è corretto e richiedere dunque che venga applicata la parcella prevista. Ultimo consiglio: affidati ad un buon notaio per stipulare l’atto di effettiva vendita dell’immobile. Non scegliere lo studio notarile più facile da raggiungere o che offre tariffe più vantaggiose, il contratto che firmi riguarda un investimento di lungo termine e che avrà un impatto notevole sulla tua vita ed il tuo futuro.
