Funzioni, obblighi e procedure del compromesso immobiliare

Prima di acquistare un immobile è obbligatorio stipulare un contratto preliminare di compravendita, ecco come fare

Quando si compra casa, prima ancora di arrivare al tanto atteso rogito, c’è un passo che da compiere è fondamentale: il contratto preliminare di compravendita. Chiamato anche compromesso, sebbene non sia esattamente il termine più corretto, altri non è che l’atto con cui le due parti (il venditore e l’acquirente) si impegnano a stipulare in un secondo momento il contratto di compravendita vero e proprio.

Col preliminare di acquisto, dunque, non viene trasferita la proprietà dell’immobile (che rimane per il momento del venditore), ma semplicemente si obbligano le parti l’una a vendere e l’altra ad acquistare il bene oggetto del contratto. Ma come viene redatto il contratto preliminare di compravendita immobiliare? È necessario rivolgersi ad un notaio? E cosa succede se una delle tue parti viene meno all’accordo Scopriamolo insieme.

Contratto preliminare di vendita: cosa contiene

A differenza della proposta d’acquisto, il compromesso per l’acquisto della casa ha carattere vincolante: una volta stipulato, le due parti non possono venirne meno pena importanti conseguenze. Le due parti sono obbligate a sottoscrivere un contratto di compravendita in un secondo momento, e a concludere così quell’affare che – all’epoca attuale – non può essere portato a termine per tutta una serie di possibili motivi.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere necessariamente redatto per iscritto e autografato da entrambe le parti (se uno dei due soggetti è in comunione dei beni, è necessaria anche la firma del coniuge). Inoltre, deve essere quanto più dettagliato possibile. È necessario che riporti prezzo, indirizzo e descrizione dell’immobile oggetto di contratto e – ancora meglio – anche l’attestazione di conformità dei dati e delle planimetrie catastali, obbligatoria per Legge per la commerciabilità di un fabbricato.

Prima di stipulare il compromesso per la casa, è necessario procedere ad una serie di verifiche: bisogna verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile, che questo sia in regola dal punto di vista edilizio e che abbia impianti conformi alle norme di sicurezza e agli eventuali vincoli urbanistici, culturali, ambientali e paesaggistici presenti nella località in cui si trova. Inoltre, è bene che l’acquirente consulti il regolamento condominiale (onde evitare di ritrovarsi brutte sorprese, e dunque con importanti spese da sostenere per lavori già approvati) e che richieda l’attestato di certificazione energetica.

Il compratore, dal canto suo, deve confermare che l’immobile è conforme alle planimetrie catastali; deve comunicare eventuali agevolazioni di prima casa e crediti di imposta, e confermare se ha usufruito o meno di un mediatore (tipicamente, un’agenzia immobiliare); deve fornire il certificato di stato libero o l’estratto dell’atto di matrimonio, gli eventuali certificati notarili relativi a precedenti vendite dell’immobile, e la copia di bonifici o di eventuali ricevute di pagamento in caso abbia percepito una caparra o abbia pagato la provvigione al mediatore.

Infine, è fondamentale stabilire le forme di pagamento del contratto di compravendita immobiliare con le relative scadenze e assegnare una data di scadenza utile per la stipulazione del contratto vero e proprio.

Contratto preliminare di compravendita: notaio sì o no?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare rientra nella tipologia – prevista dalla Legge – delle scritture private. Viene quindi stipulato da venditore e acquirente di comune accordo, senza l’obbligo di andare dal notaio (salvo casi specifici). La scrittura privata può però essere anche autenticata – dunque le parti vanno dal notaio per farsi autenticare le firme, regalandosi così una tutela in più  – oppure registrata all’Agenzia delle Entrate, dove si pagherà il registro di imposta dando così alla scrittura una data certa.

Il vantaggio di rivolgersi ad un notaio, anche nei casi in cui non è obbligatorio farlo, è sostanzialmente la tutela per l’acquirente: può succedere, ad esempio, che un venditore stipuli il compromesso con due diversi soggetti. All’atto della vendita, a prevalere non saranno le ragioni di chi ha firmato per primo il compromesso ma di chi per primo lo ha trascritto nei pubblici registri. Senza contare che, quando si va a stipulare il contratto preliminare di compravendita immobiliare con un soggetto sconosciuto o di cui non si hanno garanzie, può davvero essere l’unico modo per tutelarsi quanto più possibile.

Se si opta per la scrittura privata autenticata, il notaio andrà a richiedere la registrazione mediante procedura automatica tramite il MUI (Modello Unico Informatico), e ad effettuare entro 30 giorni dalla stipula il pagamento dell’imposta di registro; se si sceglie invece la scrittura privata non autenticata, questa può essere registrata in qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e si deve versare l’imposta di registro mediante modello F23 (da presentare in banca o all’ufficio postale)

Il modello F23 dovrà riportare nome e cognome delle parti e il loro codice fiscale, l’indicazione dei codici tributo per l’imposta di registro (109T e, in caso di somme versate a titolo di acconto o di caparra, 104T) e per gli eventuali diritti fissi/speciali (codice 964T), e le relative causali. Bisognerà poi consegnare all’Agenzia delle Entrate due copie del preliminare sottoscritte in originale dalle parti, il modello 69, il modello RR e – per l’appunto – l’F23 quietanzato.

Quanto costa registrare il compromesso? Su ogni copia del preliminare è necessario apporre una marca da bollo da 16 euro per ogni quattro facciate scritte o frazioni di esse o ogni 100 righe; una marca da bollo da 1 euro per ciascuna pagina di cui si compone la planimetria eventualmente allegata. Se a redigere il preliminare di acquisto è il notaio, per l’imposta di bollo si pagano 155 euro.

C’è poi l’imposta di registro, che è di 200 euro indipendentemente dal valore della compravendita. Se però il compromesso prevede un pagamento, è dovuta anche un’imposta di registro proporzionale pari allo 0.5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria o al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Ma il notaio è dunque necessario o no? Dipende dai casi. Se l’immobile è già costruito, il notaio non è obbligatorio: le parti possono scegliere di andarci se vogliono registrare il compromesso d’acquisto nei pubblici registri, dandogli data certa e rendendolo opponibile a terzi (e per evitare eventuali frodi da parte del venditore).

Diverso è invece il caso in cui l’immobile sia ancora in costruzione: il Codice della Crisi d’Impresa (pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 14 febbraio 2019) stabilisce ora che per gli acquisti su carta (di immobili non ancora costruiti) e che per l’acquisto di un immobile in corso di ultimazione ma ancora non abitabile, il contratto preliminare di compravendita debba essere stipulato per atto pubblico o con scrittura privata autenticata.

Inoltre, in caso di immobile da costruire, il costruttore deve consegnare all’acquirente una fideiussione di importo pari alle somme che da quest’ultimo riscuote prima della stipula del definitivo contratto di compravendita.

Un ulteriore caso è rappresentato dal compromesso d’acquisto di una porzione di edificio da costruire. In questo caso, nel preliminare bisognerà andare ad indicare la superficie utile della porzione d’edificio e la quota (espressa in millesimi) del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero immobile in costruzione.

Inadempimento del contratto di compravendita: le conseguenze

Ma cosa succede, se una delle due parti non rispetta il contratto preliminare di compravendita immobiliare? A stabilirlo è l’articolo 2932 del Codice Civile, che dispone il trasferimento della proprietà all’acquirente, che andrà a pagare la somma pattuita. Tuttavia, questo può richiedere la risoluzione del contratto con risarcimento dei danni subiti o – in caso avesse già corrisposto una caparra confirmatoria – che questa gli venga restituita in sede di recesso del contratto.

In caso il venditore sia inadempiente, infatti, il compratore – a patto che il preliminare sia stato regolarmente trascritto – può vantare un privilegio per la restituzione di quanto pagato anticipatamente. Quali sono i crediti privilegiati? Il credito restitutorio relativo al prezzo anticipato dal promissario acquirente al promissario venditore, il diritto a vedersi corrisposto il doppio della caparra confirmatoria versata, l’eventuale penale prevista per l’inadempimento del venditore.

Dunque, se il venditore non si presenta dal notaio per firmare il contratto di compravendita, l’acquirente, che è la parte lesa, può svincolarsi dal contratto oppure fare in modo che, attraverso una sentenza, il Tribunale gli trasferisca la proprietà pur senza la collaborazione del venditore. Se si opta per la risoluzione del contratto, l’acquirente può richiedere il risarcimento della perdita patrimoniale subita (che deve essere dimostrabile); se si chiede il trasferimento della proprietà, dovrà invece pagare il residuo del prezzo al venditore inadempiente. In entrambi i casi, è necessario ovviamente l’intervento del giudice.

E se è invece l’acquirente a tirarsi indietro? Anche in questo caso, il venditore può richiedere al tribunale la risoluzione del contratto (insieme ad un eventuale risarcimento dei danni subiti) oppure il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile.

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