Come effettuare la valutazione di un immobile

Scopri come valutare un immobile e quali sono le differenze tra valore catastale e valore di mercato

Quando si è in procinto di acquistare una nuova casa o di vendere la propria può essere molto utile sapere come valutare un immobile. Tuttavia comprendere quanto possa valere economicamente un edificio o un immobile non è così semplice. Il metodo più adatto include diversi parametri e fattori che possono modificare e determinare notevolmente la valutazione finale.

Quando si analizza come valutare una casa infatti può essere necessaria una distinzione tra valore catastale e valore di mercato, ma anche calcolare la quotazione al metro quadro, individuare i coefficienti di merito e molto altro.

A cosa serve valutare un immobile

Comprendere quale sia la somma monetaria corretta per la vendita della propria casa e capire come valutare un immobile è il primo passo per procedere correttamente verso un procedimento di compravendita adeguato.

Richiedere la valutazione della casa può essere una decisione dettata da diversi fattori. Come anticipato questo procedimento è senza dubbio utile quando si pensa di vendere un immobile e si desidera avere una prima panoramica su quanto si potrebbe chiedere ai possibili acquirenti. Inoltre in questo modo è possibile anche avere un metodo di paragone con eventuali case da acquistare, avendo sempre presente i parametri che possono portare a un aumento o a una diminuzione del valore.

Molte persone credono che il valore di un immobile sia semplicemente il costo della casa al momento del rogito e dell’acquisto. In realtà sono moltissimi i fattori che possono influenzare un cambiamento di valore dell’immobile. Inoltre la valutazione è fondamentale nel caso in cui ci sia legato un mutuo o un altro strumento finanziario.

Anche se si desidera affittare una casa, sapere come valutare un immobile è indispensabile. In base al valore dell’abitazione è possibile anche aumentare o diminuire il canone mensile, evitando di sovrastimare o sottostimare il valore immobiliare. Inoltre non è valido solo il valore del singolo immobile in quanto costruzione, bensì molti altri fattori come il mercato, le caratteristiche dell’abitazione, del contesto ed altri elementi.

Il consiglio è quello di affidarsi a professionisti del settore, in grado di valutare un immobile con molta attenzione e seguendo rigidi parametri. Ecco allora quali sono i parametri utilizzati quando si richiede una valutazione immobiliare.

Valore catastale e valore di mercato: differenze

Prima di procedere con la richiesta presso uno studio specializzato o un agente immobiliare di fiducia, può essere necessario comprendere la differenza tra valore catastale e valore di mercato. Entrambi questi termini vengono utilizzati in ambito immobiliare per individuare il valore di un immobile, ma presentano delle caratteristiche molto diverse.

Il valore di mercato è solitamente descritto con il termine “valore commerciale”. Quando si intende fissare il prezzo della vendita di un immobile o di un bene questo è il valore che si ricerca attraverso uno specifico metodo e calcolo.

Il valore catastale invece è un indicatore che viene utilizzato soprattutto per uno scopo fiscale, in quanto può essere utile per calcolare diversi elementi. Tra questi imposte di successione o ipotecarie. Anche questo valore è complesso da calcolare e può richiedere l’aiuto di un professionista del settore.

Se si è alla ricerca di maggiori informazioni su come valutare un immobile attraverso il valore di mercato e quello catastale di seguito sono disponibili ulteriori informazioni.

Come valutare una casa: la formula

Come anticipato quindi se si desidera sapere come valutare un immobile può essere necessario individuare il valore di mercato. Con questo termine si descrive una particolare formula matematica che si può riassumere in:

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

Quindi il valore di mercato è dato dalla moltiplicazione della superficie commerciale con la quotazione al metro quadro e i coefficienti di merito. Il primo elemento, la superficie commerciale, è data dalla somma della superficie coperta e di quello scoperta. Ad esempio non solo la superficie esclusivamente della casa bensì anche quella del giardino o della terrazza.

Inoltre sono necessari anche la quotazione al metro quadro dell’immobile e i coefficienti di merito. Il primo dato può essere reperito comodamente presso una Banca Dati dell’Agenzia delle Entrate. Il secondo dato invece è composto da delle percentuali di valori diversi in base ad alcuni parametri, ad esempio piano, presenza di spazi esterni come il giardino, luminosità, esposizione e molti altri.

Valore catastale immobile: la superficie commerciale

Tra i parametri utili per sapere come valutare un immobile c’è la superficie commerciale. Con questo termine viene indicata la superficie di un immobile calpestabile. Infatti solitamente quando si considera l’area di una casa si indica la superficie calpestabile, ad esempio 80 metri quadri o 200 metri quadri.

Invece la superficie commerciale è quella solitamente composta da diversi elementi, ad esempio muri perimetrali e balconi. Le caratteristiche di questo parametro sono diverse: innanzitutto è espresso in metri quadri, poi alla superficie calpestabile vengono aggiunti i muri perimetrali, quindi quelli che circondano la casa. Solitamente per farlo si utilizza un metodo orientativo, aggiungendo il 5% della superficie calpestabile.

Dopo aver aggiunto alla superficie calpestabile i muri perimetrali è necessario aggiungere anche i balconi, i giardini e le terrazze, ma solo il 30% della loro superficie. In questo modo, facendo la somma totale, si ottiene la superficie commerciale dell’immobile.

Valutare un immobile: quotazione al metro quadro

Per continuare la valutazione dell’immobile è necessario conoscere la quotazione al metro quadro. Questo termine interessa il valore del metro quadro di un immobile, espresso in euro per metro quadro. Il costo di un immobile in base al metro quadro può variare a seconda di moltissimi fattori, tra questi ad esempio il quartiere o la città in cui è situato. Ad esempio una città ad alto interesse storico e turistico ha solitamente un prezzo al metro quadro più elevato.

Al fine di ottenere il prezzo al metro quadro è sufficiente accedere al sito dell’Agenzia delle Entrate e consultare la banca dati dedicata. Ad esempio è possibile inserire la città e la via dove è situata la casa per ottenere un’immediata quotazione al metro quadro. Questa risorsa è fondamentale soprattutto per coloro che vogliono affittare un immobile. In questo caso infatti è possibile scoprire quanto è ambita una zona della città.

Quindi per avere valore definitivo di un immobile sarà possibile reperire questi dati e moltiplicarli tra sé applicando la formula:

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

Calcolare il valore di mercato con i coefficienti di merito

C’è un ultimo fattore da considerare quando si richiede di valutare un immobile da un professionista. Infatti un altro aspetto spesso considerato nella valutazione è il coefficiente di merito: un importo che va aggiunto o sottratto al valore della casa. Quindi questi numeri possono essere considerati dei pregi o dei difetti dell’immobile e possono essere calcolati matematicamente seguendo uno schema definito.

Tra i tanti tipi di coefficienti di merito ci sono due macro-categorie: i coefficienti dovuti a fattori esterni e i coefficienti dovuti a fattori interni. Il primo gruppo è relativo alla posizione dell’immobile, quindi al territorio in cui è collocato. Il secondo gruppo invece è riservato alle caratteristiche peculiari dell’immobile o dell’unità immobiliare. Ecco alcuni esempi.

Valore catastale immobile: coefficienti di merito per posizione

Tra i coefficienti di merito che maggiormente determinano come valutare un immobile c’è la posizione. Infatti ci sono alcuni aspetti della collocazione dell’immobile che sono determinanti. Alcuni esempi? La città (se è artistica, universitaria, metropoli), la distanza dal centro città, la vicinanza di mezzi di trasporto, servizi come supermercati e farmacie, sicurezza del quartiere e molti altri.

Valore di mercato secondo il piano

Nelle palazzine e negli edifici a più piani quando si chiede di valutare un immobile può essere importante anche il piano dove è ubicato. Solitamente il parametro utilizzato è che un appartamento al piano terra vale meno di uno situato all’ultimo piano in quanto quello al piano terra è vicino a fonti di disturbo. Infatti le percentuali sono:

  • piano terra senza giardino – 20%
  • piano terra con giardino – 10%
  • primo piano – 10%
  • secondo piano con ascensore – 3%
  • secondo piano con ascensore – 15%
  • piani superiori al secondo con ascensore + 5%
  • piani superiori senza ascensore – 30%
  • ultimi piani con ascensore + 10%
  • ultimi piani senza ascensore – 30%
  • attico con ascensore + 20%
  • attico senza ascensore – 20%

Coefficienti di merito secondo la luminosità e l’esposizione

Il valore di una casa può essere determinato anche secondo altri parametri tipici dell’immobile, come la luminosità e l’esposizione. Quindi un immobile particolarmente luminoso aumenta il valore del 10% mentre uno cupo diminuisce del 5%. Allo stesso tempo l’esposizione e il panorama sono determinanti, dal +10% al -5%.

Tra gli altri coefficienti di merito per valutare un immobile possono esserci anche parametri differenti a seconda di immobili pubblici o privati. Ad esempio nel caso di uffici è determinante se la proprietà è situata nella via principale o in una secondaria, nel caso dei magazzini se è presente un accesso carraio e il piano e nel caso dei negozi se sono situati in posizioni favorevoli per il commercio, con elevato passaggio di persone o se c’è lo spazio per un parcheggio.

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