Come funzionano le aste immobiliari e chi può partecipare

Tutto quello che c'è da sapere sulle aste immobiliari: come funzionano e chi può usufruirne

L’asta immobiliare costituisce una delle strade per acquistare un immobile, ad un prezzo agevolato. Vediamo come funziona e chi può partecipare.

Le aste immobiliari, anche dette Aste Giudiziarie, sono l’atto disposto dal Giudice esecutivo, su richiesta del creditore, per togliere forzatamente ogni diritto del debitore su case e beni immobili, in favore di chi risulta il miglior offerente all’asta.
In pratica, l’immobile viene messo all’asta e chi fa l’offerta maggiore lo acquista, facendolo diventare proprio a tutti gli effetti.

L’asta può essere “con incanto” o “senza incanto”. Nell’asta senza incanto gli offerenti presentano le offerte in busta chiusa, compresa la cauzione che non può essere inferiore al 10% del prezzo proposto dall’offerente stesso. Le offerte non devono essere inferiori al prezzo base stabilito e, con più offerte presenti, non vince la più alta, ma si fissa come base dell’asta l’importo dell’offerta più alta e si indice una gara fra i partecipanti.

L’asta con incanto invece è una pubblica gara tra offerenti, che il giudice indice se l’asta senza incanto non porta a risultati. La gara è conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta, senza che nessuno abbia rilanciato il prezzo. In questo caso, la cauzione è stabilita dal giudice nell’ordinanza di vendita e non è superiore al 10% del prezzo base d’asta.

Alle vendite giudiziarie possono partecipare tutti, eccetto il debitore e non è necessaria l’assistenza di un legale o di un professionista. Acquistare tramite aste immobiliari conviene: il prezzo dell’immobile è stimato da un perito del Tribunale e si pagano solo gli oneri fiscali e le eventuali agevolazioni di Legge. Non si pagano quindi oneri notarili o di mediazione.
La condizione da rispettare è il saldo del prezzo che deve essere effettuato solitamente da un minimo di 60 ad un massimo di 120 giorni.

Non appena il prezzo viene saldato, il Giudice trasferisce la proprietà all’acquirente con decreto di trasferimento e il Tribunale provvede a trascrivere nei registri immobiliari. Le aste prevedono anche la cancellazione di ipoteche e pignoramenti, se presenti.

Come previsto dal codice civile, tutti sono ammessi a fare offerte, tranne il debitore. Le offerte possono essere fatte personalmente o tramite mandatario munito di procura speciale.

Non appena viene deciso di avviare l’asta di un immobile, il giudice stabilisce un tempo compreso tra i 90 e i 120 giorni, all’interno del quale possono essere proposte le offerte d’acquisto.
Oltre al tempo, il giudice definisce anche le modalità per prestare la cauzione e il giorno successivo alla scadenza del termine viene fissata l’udienza per la decisione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti. In seguito è la Cancelleria a pubblicare l’avviso dell’ordine di vendita sia sui quotidiani sia su siti web dedicati.

Se però si sta partecipando ad un’asta con incanto, è possibile effettuare altre offerte nei 10 giorni successivi al momento in cui l’immobile è stato aggiudicato ad un acquirente. In questo caso però le offerte devono superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto e la cauzione dovrà essere il doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta.
Alla nuova asta partecipano l’aggiudicatario, i nuovi offerenti e gli offerenti che hanno partecipato alla prima asta, che hanno però integrato la nuova cauzione, raddoppiando quella vecchia, entro il termine fissato dal giudice.

Se poi alla gara non si presentano i nuovi offerenti, l’acquirente già designato diviene definitivo. L’aggiudicatario dovrà quindi saldare il prezzo, entro il termine fissato, che non potrà essere superiore ai 60 giorni dal termine delle gare.

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