Agevolazioni prima casa e mancato trasferimento residenza: registro e cause di forza maggiore

Nel caso di acquisto o costruzione della prima casa sono previste particolari agevolazioni

Fisco 7Nel caso di acquisto o costruzione della “prima casa” sono previste particolari agevolazioni, per poter usufruire delle quali sono necessari particolari requisiti. Vediamo quali sono.

Requisito oggettivo
L’immobile oggetto del trasferimento dev’essere un’abitazione non di lusso, appartenete quindi alle categorie catastali da A/1 a A/11 esclusi A/1, A/8, A/9 e A/10, non necessariamente destinato ad abitazione da parte dell’acquirente; può essere infatti anche locato a terzi.
L’agevolazione è applicabile anche nel caso di trasferimento di fabbricato rurale, purché idoneo all’utilizzo residenziale (Circolare AdE 38/2005).

Requisiti soggettivi
Per beneficiare dell’agevolazione è necessario che:

  • l’immobile sia ubicato nel Comune in cui il contribuente ha o intende trasferire (entro 18 mesi dall’acquisto) la propria residenza;
  • il mancato possesso in via esclusiva di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove acquista;
  • il mancato possesso di immobile con agevolazioni prima casa in tutto il territorio nazionale.

È possibile usufruire dell’agevolazione anche se il proprietario possiede altra casa di abitazione per la quale ha già fruito delle agevolazioni, purché venga ceduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto (Legge 208/2015). In caso di mancata alienazione è dovuta l’imposta nella misura ordinaria, maggiorata degli interessi moratori e una sanzione pari al 30% dell’imposta non versata.
In caso di applicazione dell’Iva, l’agevolazione consiste nel pagamento dell’Iva ridotta al 4%, anziché al 10% e delle imposte di registro, catastali e ipotecarie di euro 200,00 ciascuna.
In caso di non applicazione dell’Iva, viene corrisposta l’aliquota agevolata dell’imposta di registro pari al 2%, anziché al 9% e delle imposte catastali e ipotecarie in misura fissa, cadauna pari a euro 50,00.


SOGGETTO A IVA
NON SOGGETTO A IVA
Iva 4%
Imposta di registro 200,00 2%
Imposta ipotecaria 200,00 50,00
Imposta catastale 200,00 50,00

Trasferimento della residenza
L’agevolazione compete se l’immobile è ubicato nel Comune ove l’acquirente ha residenza, ovvero nel Comune ove lo stesso la stabilirà entro 18 mesi dall’acquisto. In quest’ultimo caso tale volontà dev’essere dichiarata espressamente nell’atto di acquisto. Fa fede, a tal proposito, la data della dichiarazione di trasferimento resa al Comune interessato (Circolare 38/2005).
Nel caso in cui venga constatata dall’amministrazione finanziaria, ovvero venga meno uno dei presupposti che danno diritto alle agevolazioni, tra i quali il trasferimento della residenza entro i 18 mesi dall’acquisto, viene applicata la sanzione del 30% sulla maggiore imposta dovuta, oltre all’addebito degli interessi.

Ma cosa succede se il trasferimento non avviene per cause di forza maggiore?
A tal proposito è intervenuta più volte la Corte di Cassazione, come di seguito meglio specificato.
Si ricorda che la “causa di forza maggiore” sta ad indicare una situazione imprevista, imprevedibile e completamente estranea.
Interpretazioni pro contribuente

  • La Corte di Cassazione riconosce la sussistenza della “forza maggiore” se il trasferimento tardivo della residenza è imputabile ad ostacoli frapposti dall’occupante all’esecuzione per rilascio (il medico legale è dovuto intervenire per accertare l’intrasportabilità dell’occupante) – sentenza 25437/2015.
  • L’Agenzia disconosce le agevolazioni per mancato trasferimento della residenza del solo marito, impiegato in una base Nato. La Corte nega sì la sussistenza della “forza maggiore”, ma riconosce l’agevolazione pro quota in favore del coniuge residente, poiché rileva il requisito della residenza della famiglia – sentenza 1494/2016.
  • La Corte riconosce la sussistenza della “forza maggiore” se il tardivo trasferimento è imputabile a cause imprevedibili, inevitabili e indipendenti dalla volontà dell’acquirente (l’immobile oggetto di acquisto era situato in un condominio nel quale erano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione intrapresi successivamente all’acquisto, ma prima dei 18 mesi) – sentenza 8351/2016.

La mancata decadenza dall’agevolazione per cause di forza maggiore che impediscono il trasferimento della residenza è stata, tra l’altro, oggetto di analisi anche da parte dell’Agenzia delle Entrate.
In particolare, con la Risoluzione n. 140/2008 si specificava il caso in cui l’acquirente non aveva potuto trasferire la residenza nel Comune in cui era ubicato l’immobile a causa di abbondanti infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto, in conseguenza delle quali l’abitazione era stata dichiarata inagibile ed inabitabile con ordinanza del sindaco, affermando che “….Alla luce di quanto precede, la scrivente ritiene che il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione ‘prima casa’ non comporti decadenza dall’agevolazione in trattazione qualora tale evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile. Al riguardo, la scrivente ha precisato che “Ricorre il caso della forza maggiore – come peraltro evidenziato dalla Corte di Cassazione sez. I con sentenza n. 1616 del 19 marzo 1981 – quando si verifica e sopravviene un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non poter essere evitato, vale a dire un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento.” (v. risoluzione 1° febbraio 2002, n. 35/E)….”

Rita Martin – Centro Studi CGN

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