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Agevolazioni prima casa 2016: tutto ciò che serve sapere

Legge di Stabilità 2016 modifica la disciplina del trasferimento della prima casa

Fisco 7Chi ha già acquistato una prima casa usufruendo delle agevolazioni previste e vuole comprare un nuovo immobile prima di aver venduto quello che ha beneficiato delle agevolazioni, può farlo usufruendo una seconda volta dei benefici fiscali?

Con l’obiettivo di risollevare il mercato immobiliare, la Legge di Stabilità 2016 modifica la disciplina del trasferimento della prima casa e stabilisce che dal 2016 anche chi ha già goduto in passato delle agevolazioni per la prima casa può cambiare la propria abitazione con una nuova, beneficiando nuovamente dei vantaggi fiscali. Ciò però è possibile a condizione che il soggetto si impegni a cedere il vecchio immobile entro un anno (12 mesi) dal nuovo acquisto agevolato, indipendentemente dal fatto che quest’ultimo sia avvenuto a titolo gratuito (successione o donazione) o a titolo oneroso.

Fino al 31 dicembre 2015, ciò era possibile solo se il soggetto, entro la data di stipula del nuovo acquisto agevolato, vendeva o alienava il vecchio immobile per cui aveva già chiesto l’agevolazione.
Riepiloghiamo quindi quali sono i requisiti per poter accedere alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa alla luce della Legge di Stabilità 2016 (rif. Studio n. 5/2016 dal Consiglio Nazionale del Notariato):

  • possono godere dell’agevolazione le case di abitazione, ad esclusione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9;
  • l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, o se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
  • nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare, salva l’ipotesi in cui si tratti dell’abitazione già acquistata con le agevolazioni “prima casa” che si intende alienare entro l’anno successivo. A questo proposito sembra peraltro che il regime agevolato possa essere concesso solo per immobili su cui si è già goduto dell’agevolazione; ciò significa che sembra non sia possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa se si è proprietari, nello stesso Comune, di un immobile acquisito per successione ereditaria o mediante contratto di compravendita non agevolato, anche se si ha l’intenzione di alienare detto immobile entro un anno dal nuovo acquisto agevolato;
  • i benefici sembrano infine estesi anche alle pertinenze.

Se non vengono rispettate le condizioni sopra citate, cioè se il vecchio immobile non viene alienato entro l’anno successivo, al nuovo acquisto si deve applicare l’imposta di registro dovuta nella misura ordinaria (9%) con gli interessi di mora e la sanzione amministrativa pari al 30%.

Se il soggetto non vuole più alienare il primo immobile posseduto, sembra possibile presentare un’istanza all’ufficio per chiedere la riliquidazione dell’imposta versata in sede di registrazione dell’acquisto. In questo modo si evita l’applicazione delle sanzioni, così come è stato consentito dall’Agenzia delle Entrate per le ipotesi di mancato trasferimento della residenza entro i 18 mesi, sempreché l’istanza di cui si parla sia presentata pendenti tali termini.

Marco Marson – Centro Studi CGN

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