Come affittare una stanza all’interno della casa

Scopri cosa è necessario fare per affittare una stanza e quali sono i vari tipi di contratto

Non è cosa insolita, anzi è pratica abbastanza diffusa quando si hanno spazi sufficienti e si cerca una fonte di reddito extra, il concedere in locazione parziale un immobile. In particolare, affittare una camera (con uso cucina) è consuetudine comune in caso di studenti/lavoratori fuori sede. Vediamo come funziona dal punto di vista giuridico l’affitto di una singola stanza e cosa bisogna fare per essere in regola.

Tipologie di contratti per affittare una camera

La locazione parziale di un immobile è un istituto giuridico formalmente non riconosciuto dalla Legge. Ciò non significa però che sia illegale. Basta seguire la prassi normativa consolidata per evitare ogni rischio connesso alla pratica del tutto illecita dell’affitto ‘in nero’.

L’elusione del fisco, oltre ad avere conseguenze sul piano delle sanzioni pecuniarie, espone il proprietario a conseguenze anche gravi: se l’inquilino non dichiarato si infortuna in casa, o procura danni a cose o a persone, sarà il proprietario a risponderne in sede di giudizio civile o, nei casi più gravi, sul piano penale. Vediamo quindi come affittare una stanza a norma di legge e quali sono le tipologie di contratto che tutelano entrambe le parti.

Contratto di affitto libero (4+4)

Il classico contratto di affitto che viene stipulato fra locatore (proprietario) e conduttore (inquilino che corrisponde un canone di locazione). È indicato per affitti lunghi, della durata minima di 4 anni, con rinnovo automatico della stessa durata. Alla prima scadenza le due parti possono dare la disdetta (senza penali), mentre l’inquilino può disdire quando vuole rispettando i termini stabiliti nel contratto. Il canone è libero, ovvero sono le parti in causa a decidere l’ammontare delle mensilità da corrispondere, solitamente a inizio mese e le varie clausole del contratto (deposito cauzionale, penale per rescissione anticipata etc.).

Contratto a canone concordato (3+2)

La caratteristica di questa tipologia di contratto è non tanto nella sua durata, 3 anni con rinnovo automatico di 2, quanto nel canone di affitto calmierato, ovvero inferiore al prezzo di mercato. Il vantaggio, lato locatore, è negli sgravi fiscali garantiti a chi sceglie di affittare una stanza, o anche l’intero immobile, con questa formula. L’importo del canone concordato, applicabile sugli “immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento”, viene calcolato su precise tabelle relative alle condizioni dell’immobile e alla zona di ubicazione.

Contratto transitorio

Si tratta decisamente della tipologia di contratto più indicata quando si affitta una stanza singola. È regolamentato dalla L. 431/1998 sulle locazioni ad uso abitativo. La caratteristica di questo contratto è che può avere una durata massima di 18 mesi (senza opzione di rinnovo), legata ad un’esigenza transitoria. Quale può essere? Per esempio quando il conduttore si trova momentaneamente costretto ad allontanarsi dalla propria residenza per motivi di lavoro, oppure per motivi personali (salute, separazione etc.). Non c’è una durata minima, ma sforati i 18 mesi il contratto si trasforma in automatico in un 4+4 a canone libero.

Come funzionano gli affitti per studenti?

L’affitto di una camera agli studenti ricorre frequentemente soprattutto nel caso di immobili situati in città dove hanno sede atenei prestigiosi, oppure altamente specializzati. Basti pensare ai centri urbani con consolidata vocazione universitaria come Trento, Torino, Milano, Padova, Bologna, Firenze etc.

Il contratto per gli studenti universitari fuori sede ha una durata compresa fra un minimo di 6 mesi e un massimo di 36 mesi (con rinnovo automatico alla prima scadenza) e si applica soltanto alle seguenti condizioni (vd. D.M. del 16 gennaio 2017, allegato C): la stanza deve fare parte di un immobile locato nel Comune dove ha sede l’università, o in una zona ad essa limitrofa; l’inquilino deve essere regolarmente iscritto a un corso di laurea o di specializzazione post laurea.

E per quanto riguarda il canone di locazione? Con gli affitti per studenti si rischia di addentrarsi in una jungla che la Legge Italiana ha provato in vario modo a normare. In particolare si può fare riferimento alla L. 431/1998 art. 5, nella quale si dispone quanto segue: “È facoltà dei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con Comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari”.

Quali sono gli adempimenti burocratici per l’affitto camera?

Dopo la firma del contratto, se quest’ultimo ha una durata superiore ai 30 giorni (solo quello transitorio può essere inferiore, n.d.r.), è necessario procedere con la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla stipula e può essere inoltrata attraverso il sistema RLI Web.

Tale onere ricade, dal punto di vista economico, sia sul proprietario che sull’inquilino. N.B. Se il locatore opta per il regime di cedolare secca, il contratto dovrà essere comunque registrato, ma sarà esente da marche da bollo e da imposta di registro.

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