Agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Come funziona il bonus prima casa? Ecco tutte le agevolazioni previste dalla legge

Svariate le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, con un bonus che prevede un’importante riduzione delle imposte dovute. Chi intende acquistare la prima casa, ovvero la propria abitazione principale, dovrà rispettare determinati requisiti per poter avere accesso alle agevolazioni previste dallo Stato. Questi riguardano principalmente il tipo di casa acquistato e i tempi previsti per il trasferimento.

È bene sottolineare però come l’emergenza legata al Covid-19 abbia comportato delle modifiche al quadro generale del bonus prima casa 2020. La pandemia ha spinto lo Stato a sospendere i termini per ottenere i requisiti richiesti per le agevolazioni fiscali. Si è passati così dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.

Prima casa, le agevolazioni fiscali

Svariate le agevolazioni fiscali previste per alcune categorie che procedono all’acquisto della prima casa. Eccole di seguito riportate:

  • riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: possono accedere a tale agevolazione i contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, procedendo al pagamento, in misura fissa, di 200 euro per imposta ipotecarie a catastale;
  • imposta ipotecaria e catastale in misura fissa: agevolazione che si applica nel caso di acquisti per successioni o donazioni;
  • imposta di registro fissa al 2%: agevolazione garantita per gli acquisti da privati. Il bonus consente dunque di pagare l’imposta in oggetto sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo-valore. In questo caso il valore dell’imposta catastale e ipotecaria sarà di 50 euro;
  • credito d’imposta: il bonus riguarda anche i soggetti che vendono la propria prima casa e intendono impegnarsi ad acquistare una nuova prima abitazione entro 12 mesi. Le agevolazioni prevedono la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente casa.

A tali aiuti statali si aggiungono due detrazioni, delle quali poter usufruire in fase di dichiarazione dei redditi:

  • detrazione Irpef del 19%, fino a 1000 euro, per le spese da sostenere per l’intermediazione immobiliare;
  • detrazione degli interessi passivi del mutuo.

Prima casa, i requisiti del bonus

La legge prevede alcuni requisiti da rispettare per poter accedere al bonus prima casa 2020. L’acquirente dovrà necessariamente non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale, per le quali si sia già fruito di agevolazioni. In caso contrario sarà necessario procedere alla vendita delle stesse entro un tempo limite di 12 mesi.

È vietato essere proprietario di un’abitazione nello stesso Comune nel quale si procede alla richiesta di agevolazioni per la prima casa. È inoltre necessario risultare residente nel Comune dov’è presente l’abitazione acquistata. Basterà anche procedere alla stabilizzazione della propria residenza entro un tempo limite di 18 mesi dall’acquisto agevolato. Ciò vale anche nel caso in cui la nuova abitazione risulti essere ancora in fase di costruzione.

Ciò che conta è infatti l’atto d’acquisto ratificato. Si dovrà dunque in seguito procedere alla dimostrazione ufficiale. L’acquirente non dovrà inoltre essere titolare di diritto d’uso e usufrutto all’interno dello stesso Comune nel quale si richiede l’agevolazione fiscale. Ecco i casi nei quali non è necessario trasferire la propria residenza per ottenere i benefici previsti dal bonus prima casa:

  • La casa acquistata si trova nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (attività che può essere svolta anche senza remunerazione, come ad esempio sport, volontariato e studio);
  • La casa acquistata si trova nel Comune in cui ha sede o esercita la propria attività il proprio datore di lavoro. Ciò ha valenza se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. È possibile documentare la propria condizione di emigrato attraverso il certificato di iscrizione presso l’AIRE. È inoltre possibile effettuare un’autodichiarazione, da inserire nell’atto d’acquisto.

Occorre precisare inoltre come non sia obbligato al trasferimento alcun membro delle Forze Armate o della Polizia.

Bonus prima casa, vendita e nuovo acquisto

Possedere un’abitazione non vuol dire necessariamente non poter accedere a tali agevolazioni. Anche chi è in possesso di una prima casa può presentare regolare domanda. Esistono però delle regole da seguire. È infatti necessario rispettare il requisito di vendita dell’immobile precedentemente comprato. I tempi in questione sono 12 mesi, a partire dal nuovo acquisto ratificato.

È necessario inserire un particolare documento all’interno dell’atto di acquisto del nuovo bene immobiliare. Si tratta dell’impegno a vendere la precedente prima casa. Documentazione da inserire anche in atti di compravendita, donazione o dichiarazione di successione. Se ciò non dovesse accadere, si potrà dire addio alle agevolazioni indicate. Si dovrà dunque corrispondere il pagamento di imposte e interessi maggiorati. A ciò però si aggiunge una sanzione del 30%. Questa può però essere sanata da un ravvedimento operoso. Ciò consiste nel regolarizzare la documentazione presentata, seppur fuori tempo massimo, rivolgendosi al proprio legale.

Bonus prima casa, tipologie di immobili

I requisiti per poter accedere al bonus riguardano anche l’abitazione in sé. L’immobile deve infatti rientrare in specifici parametri. La legge impone che la prima casa rientri nelle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazione di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni sono inoltre previste anche per l’acquisto delle pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria. Queste dovranno essere classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

  • C/2 (magazzini e locali di deposito);
  • C//6 (rimesse e autorimesse);
  • C/7 (tettoie chiuse o aperte).

In questi casi è assolutamente necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole al servizio dell’abitazione principale acquistata o in fase d’acquisto. Quest’ultima dovrà ovviamente essere stata comprata dal beneficiario dell’agevolazione. Bonus che non spetta invece nel caso in cui l’abitazione dovesse appartenere alle seguenti categorie:

  • A/1 (abitazioni di tipo signorile);
  • A/8 (abitazioni in ville);
  • A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Bonus seconda casa, quando è possibile

Non è da escludere del tutto la possibilità che le agevolazioni descritte possano essere godute anche in caso di acquisto di una seconda casa. Esistono però delle specifiche condizioni di cui tener conto. Una sentenza della Corte di Cassazione del 2 febbraio 2018 ha ritenuto legittimo l’accesso al bonus anche in caso di seconda abitazione, qualora l’immobile precedentemente acquistato risulti inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del possessore.

È il caso dell’inidoneità soggettiva. Ciò vuol dire che la casa precedentemente comprata non è più in grado di soddisfare le esigenze, mutate nel tempo, del contribuente e della sua famiglia. Si può parlare inoltre di inidoneità oggettiva. È questo il caso di un immobile dato in affitto, che non può essere dunque sfruttato dal proprietario, essendo sottoposto a un vincolo giuridico. In merito si è espressa anche l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione numero 107 del 1 agosto 2017. Si precisa come il bonus risulti accessibile in caso di seconda abitazione acquistata, qualora la prima dovesse risultare inagibile, con dichiarazione ufficiale.

Bonus prima casa può essere revocato

Come precisato in precedenza, esistono svariati casi nei quali è possibile dover dire addio al bonus prima casa. L’Agenzia delle Entrate, dopo specifici controlli, può decidere di intervenire e considerare non idoneo il contribuente o l’immobile in questione. In casi del genere, come indicato, oltre a dover corrispondere gli importi totali dovuti, si dovrà provvedere al pagamento di una sanzione. Ecco i casi principali per i quali è possibile veder revocato il bonus prima casa ottenuto:

  • in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
  • in caso di mancato trasferimento della residenza nel Comune ove ubicato l’immobile entro i 18 mesi dall’acquisto.

Il trasferimento può essere ovviato, come indicato in precedenza, ma è necessario effettuarlo negli altri casi, anche se la nuova prima casa risulti essere ancora in costruzione. Ecco cosa dunque accade dopo la decadenza del bonus:

  • il proprietario è tenuto a provvedere al pagamento della somma rappresentate a differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte in misura agevolata. A ciò si aggiunge una sanzione. Questa risulta essere pari al 30% delle imposte stesse. Si dovrà infine provvedere a corrispondere la somma corrispondente agli interessi di mora;
  • nel caso in cui la cessione risulti essere soggetta a IVA, si dovrà pagare la differenza d’imposta non versata (ciò indica la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

Bonus prima casa, le novità post Covid-19

Il Decreto Liquidità prevede alcune novità relative al bonus prima casa, tenendo conto dell’emergenza Coronavirus. Data la difficoltà a rispettare le scadenze previste, i termini per il bonus sono sospesi fino al 31 dicembre 2020:

  • trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione acquistata (18 mesi);
  • acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale, nel caso di rivendita della prima casa entro 5 anni dall’acquisto (12 mesi);
  • rivendere la prima casa già posseduta, in caso di acquisto agevolato di una nuova abitazione (12 mesi);
  • acquistare una prima casa dopo aver venduto la precedente e ottenere il credito pari alle imposte pagate (12 mesi).

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