Agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Come funziona il bonus prima casa? Ecco tutte le agevolazioni previste dalla legge

Al giorno d’oggi sono disponibili importanti agevolazioni per l’acquisto della prima casa, soprattutto per i giovani con meno di 36 anni d’età. Chi intende acquistare la prima casa, ovvero l’abitazione principale di residenza, deve però rispettare determinati requisiti per poter avere accesso alle agevolazioni pubbliche, ad esempio in merito al tipo di immobile da comprare e al reddito dell’acquirente. Ecco tutto quello che bisogna sapere sul bonus prima casa 2022.

Prima casa, le agevolazioni fiscali

Sono diverse le agevolazioni fiscali previste per alcune categorie che procedono all’acquisto della prima casa. Eccole di seguito riportate le misure principali sulle imposte per l’acquisto della prima abitazione.

Acquisto prima casa da impresa soggetta a IVA:

  • pagamento ridotto dell’IVA dal 10 al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Acquisto prima casa da privato o impresa esente da IVA:

  • imposta di registro dal 9 al 2%;
  • imposta catastale fissa di 50 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro.

Agevolazioni prima casa: i requisiti del bonus

La legge prevede alcuni requisiti da rispettare per poter accedere al bonus prima casa. Innanzitutto, l’acquirente non deve possedere altre abitazioni in tutto il territorio nazionale comprate usufruendo della stessa agevolazione. In caso contrario, è necessario procedere alla vendita dell’abitazione entro 12 mesi, considerando come data di riferimento la formalizzazione dell’acquisto del nuovo immobile.

L’abitazione oggetto di agevolazione fiscale, inoltre, deve trovarsi all’interno del territorio del Comune in cui è presente la residenza dell’acquirente. In caso contrario, è necessario trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto agevolato, altrimenti si rischia la decadenza delle misure previste dal bonus per l’acquisto della prima casa. Ciò vale anche nel caso in cui la nuova abitazione risulti essere ancora in fase di costruzione.

Ciò che conta è infatti l’atto d’acquisto ratificato. Si dovrà dunque in seguito procedere alla dimostrazione ufficiale. L’acquirente non dovrà inoltre essere titolare di diritto d’uso e usufrutto all’interno dello stesso Comune nel quale si richiede l’agevolazione fiscale. Ecco i casi nei quali non è necessario trasferire la propria residenza per ottenere i benefici previsti dal bonus prima casa:

  • la casa acquistata si trova nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (attività che può essere svolta anche senza remunerazione, come ad esempio sport, volontariato e studio);
  • la casa acquistata si trova nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro. Ciò ha valenza se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. È possibile documentare la propria condizione di emigrato attraverso il certificato di iscrizione presso l’AIRE. È inoltre possibile effettuare un’autodichiarazione, da inserire nell’atto d’acquisto.

Bonus prima casa: vendita e nuovo acquisto

Possedere già un’abitazione non vuol dire necessariamente non poter accedere a tali agevolazioni. Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, anche chi è in possesso di una prima casa può presentare regolare domanda dal primo gennaio 2016, tuttavia esistono delle regole da seguire in queste circostanze. È infatti necessario rispettare il requisito di vendita dell’immobile precedentemente comprato. I tempi in questione sono 12 mesi a partire dal nuovo acquisto ratificato.

È necessario inserire un particolare documento all’interno dell’atto di acquisto del nuovo bene immobiliare, ovvero l’impegno a vendere la precedente prima casa. Questa documentazione va inserita anche in atti di compravendita, donazione o dichiarazione di successione. Se ciò non dovesse accadere si dovrà dunque corrispondere il pagamento di imposte e interessi maggiorati. All’importo ordinario si aggiunge anche una sanzione del 30%, la quale può essere sanata da un ravvedimento operoso regolarizzando la documentazione presentata.

Bonus prima casa: le tipologie di immobili ammessi

I requisiti per poter accedere al bonus prima casa riguardano soltanto alcune tipologie di immobili. L’abitazione infatti deve possedere parametri specifici, in quanto la legge impone che la prima casa rientri nelle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazione di tipo ultra-popolare);
  • A/6 (abitazione di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni sono inoltre previste anche per l’acquisto delle pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria. Queste devono essere classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

  • C/2 (magazzini e locali di deposito);
  • C//6 (rimesse e autorimesse);
  • C/7 (tettoie chiuse o aperte).

In questi casi è assolutamente necessario che la pertinenza sia destinata, in modo durevole, al servizio dell’abitazione principale acquistata o in fase d’acquisto. Quest’ultima deve ovviamente essere stata comprata dal beneficiario dell’agevolazione. Il bonus non spetta invece nel caso in cui l’abitazione dovesse appartenere alle seguenti categorie catastali:

  • A/1 (abitazioni di tipo signorile);
  • A/8 (abitazioni in ville);
  • A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Bonus seconda casa: esistono delle agevolazioni?

Le agevolazioni riguardano appena l’acquisto della prima abitazione, infatti queste misure non si applicano in caso di acquisto di una seconda casa. Esistono però delle specifiche condizioni di cui tener conto. Una sentenza della Corte di Cassazione del 2 febbraio 2018 ha ritenuto legittimo l’accesso al bonus anche in caso di seconda abitazione, qualora l’immobile già acquistato risulti non idoneo a soddisfare le esigenze abitative del possessore.

In tutti gli altri casi bisogna pagare le imposte ordinaria al momento dell’acquisto della seconda abitazione, tra cui l’imposta di registro al 9% invece di quella agevolata al 2%. Ad ogni modo, è possibile beneficiare di alcune agevolazioni sui lavori di ristrutturazione, tra cui il Superbonus 110% per gli interventi di risparmio energetico, come l’isolamento termico degli involucri o la sostituzione dell’impianto di climatizzazione, purché si aumenti di almeno due classi l’efficienza energetica dell’abitazione.

Bonus prima casa: può essere revocato?

Come precisato in precedenza, esistono svariati casi nei quali è possibile dover dire addio al bonus prima casa. L’Agenzia delle Entrate, dopo specifici controlli, può decidere di intervenire e considerare non idoneo il contribuente o l’immobile in questione. In casi del genere, oltre a dover corrispondere gli importi totali dovuti si deve provvedere al pagamento di una sanzione. Ecco i casi principali per i quali è possibile vedersi revocato il bonus prima casa già ottenuto:

  • mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
  • mancato trasferimento della residenza nel Comune ove ubicato l’immobile entro i 18 mesi dall’acquisto.

Il trasferimento può essere ovviato, come indicato in precedenza, ma è necessario effettuarlo in tutti gli altri casi, anche se la nuova prima casa risulti essere ancora in costruzione. Ecco cosa accade quindi dopo la decadenza del bonus:

  • il proprietario è tenuto a provvedere al pagamento della somma a differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte in misura agevolata. A ciò si aggiunge una sanzione pari al 30% delle imposte stesse. Si deve infine corrispondere la somma degli interessi di mora;
  • nel caso in cui la cessione risulti essere soggetta a IVA si deve pagare la differenza d’imposta non versata (ciò indica la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile, in assenza di agevolazioni, e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

Bonus prima casa giovani under 36

Una delle novità più importanti riguarda le agevolazioni per l’acquisto della prima abitazione da parte di giovani con meno di 36 anni d’età, introdotte attraverso il Decreto Sostegni bis. Il bonus casa under 36, infatti, mette a disposizione misure molto vantaggiose, per incentivare i più giovani all’acquisto dell’abitazione di residenza e aiutarli ad uscire dalla casa dei genitori o da un immobile in affitto. L’agevolazione è valida fino al 31 dicembre 2022, come previsto dopo la proroga e l’allungamento della precedente scadenza fissata al 30 giugno 2022.

Possono usufruire del bonus prima casa giovani under 36 le persone che non hanno ancora compiuto 36 anni, con un reddito ISEE non superiore a 40 mila annui. L’Agevolazione è valida per l’acquisto degli stessi immobili che rientrano nelle misure previste per il bonus prima casa ordinario, quindi rimangono escluse le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. I vantaggi fiscali offerti in queste circostanze sono:

  • azzeramento dell’imposta di registro per chi acquista da un privato, con pagamento delle imposte catastali e ipotecarie tramite un importo fisso di 50 euro per ciascuna imposta;
  • credito d’imposta pari al 4% dell’IVA pagata sul prezzo d’acquisto comprando da un’impresa, con rimborso di tale valore tramite la dichiarazione dei redditi. Inoltre, è previsto un importo fisso di 200 euro per il pagamento delle imposte catastali e ipotecarie, con esenzione dal versamento dell’imposta di registro;
  • esenzione dall’imposta sostitutiva in caso di accensione di un mutuo ipotecario, con l’esclusione dal pagamento ordinario dello 0,25% per l’acquisto della prima casa.

Inoltre, è possibile usufruire del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap, con una copertura che per i giovani under 36 passa dal 50% fino all’80%. Questa misura consente spesso di ottenere un mutuo 100%, finanziando l’intero valore dell’immobile da comprare, ad ogni modo la disponibilità spetta ai singoli istituti di credito. I soggetti che possono beneficiare di questa misura sono le seguenti categorie prioritarie:

  • giovani under 36;
  • coppie coniugate o conviventi more uxorio in cui almeno una persona non ha compiuto 36 anni d’età;
  • famiglie monogenitoriali con figli minori;
  • titolari di alloggi degli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari).

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