Mutuo per l’acquisto della prima casa: condizioni e limiti per la detraibilità degli oneri sostenuti

La stipula di un mutuo per l’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale può generare per il contribuente un risparmio fiscale, in quanto le detrazioni ad esso collegate possono ridurre l’Irpef dovuta

Fisco 7In presenza di mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e sue pertinenze, spetta una detrazione pari al 19% (art. 15, comma 1, lett. B TUIR) su:

  • interessi passivi;
  • oneri accessori relativi al contratto di mutuo;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione spetta soltanto al soggetto che all’atto di acquisto risulta essere proprietario o nudo proprietario dell’immobile (non spetta mai all’usufruttuario) ed è ammessa per un importo massimo per mutuo, di € 4.000, riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Questo importo deve essere ripartito in parti uguali tra i soggetti mutuatari, con l’unica eccezione nel caso di coniuge fiscalmente a carico, per il quale il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

Gli oneri accessori relativi al contratto di mutuo possono essere detratti solo nel primo anno di mutuo e comprendono, ad esempio, la fattura del notaio per la stipula del contratto di mutuo, la commissione spettante agli Istituti bancari per la loro attività d’intermediazione, le spese di perizia, le spese di istruttoria ecc.

Non sono invece detraibili, ma contribuiscono al calcolo del costo di acquisto, le spese collegate con l’atto di compravendita dell’immobile, quali ad esempio le spese del notaio per la stipula del contratto di compravendita, le spese di mediazione, le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali.

L’acquisto dell’immobile deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo. Ciò significa che indifferentemente un contribuente può prima acquistare l’immobile e poi entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.

La detrazione spetta solo se l’immobile è utilizzato come abitazione principale e per abitazione principale s’intende quella dove dimorano abitualmente il contribuente e i suoi familiari. La detrazione spetta quindi al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale dei suoi familiari (parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Tuttavia non si perde il diritto alla detrazione nei seguenti casi:

  • trasferimento della dimora abituale per motivi di lavoro: la detrazione spetta anche se l’unità immobiliare non è stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro;
  • ricovero in istituti di ricovero o sanitari: nei casi di ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l’immobile non venga locato;
  • forze armate e forze di polizia: al personale in servizio permanente delle Forze Armate e delle forze di Polizia ad ordinamento militare, nonché quello dipendente dalle Forze di Polizia ad ordinamento civile, la detrazione è riconosciuta anche se il mutuo è contratto per l’acquisto di un immobile non adibito a dimora abituale. È sufficiente che quell’immobile costituisca l’unica abitazione di proprietà.

La detrazione spetta limitatamente alla quota di mutuo riferibile al costo di acquisto dell’immobile comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori. Perciò, nel caso in cui l’importo del mutuo concesso sia superiore rispetto al costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, è necessario determinare la parte di interessi su cui può essere calcolata la detrazione. Per effettuare la rideterminazione può essere utilizzata la seguente formula:
Rideterminazione degli interessi = [(costo di acquisto dell’immobile + oneri relativi al contratto di mutuo e di compravendita) \ importo del mutuo concesso] x interessi pagati.

Ad esempio supponiamo che un contribuente abbia avuto nell’anno d’imposta 2016 la seguente situazione:

  • Costo di acquisto dell’immobile (da atto di compravendita) euro 100.000
  • Importo del mutuo euro 150.000
  • Oneri accessori mutuo euro 1.000
  • Oneri accessori acquisto euro 850
  • Interessi pagati nell’anno euro 2.000

In questo caso il contribuente non potrà portarsi in detrazione l’intera quota di interessi sostenuti perché il costo di acquisto è inferiore rispetto all’importo del mutuo. Si dovrà procedere quindi nel modo seguente:
Rideterminazione degli interessi = [(100.000 + 1.000 + 850) \ 150.000] = 0,679

L’importo detraibile degli interessi sarà quindi 2.000 x 0,679 = 1.358 euro, al quale vanno aggiunti gli oneri accessori al mutuo, detraibili nell’anno d’imposta, pari a 1.000 euro.

Nella dichiarazione dei redditi 2017, il contribuente potrà quindi godere di una riduzione dell’imposta lorda pari al 19% di 2.358 euro (1.358 + 1.000). In altre parole avrà una riduzione dell’Irpef dovuta per 448 euro.

Anna Maraldo – Centro Studi CGN

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