Affitto, come funziona la cedolare secca

Che cos'è, come si ottiene, che vantaggi offre e che limiti ha la tassazione agevolata dei redditi di locazione

A partire dal 2011 chi dà in locazione un immobile ad uso abitativo può beneficiare di un regime di tassazione agevolato conosciuto come “cedolare secca“.

E’ un’imposta fissa che può sostituire, a scelta del proprietario, la tassazione con le aliquote Irpef ordinarie.

L’imposta sostitutiva è stata introdotta con lo scopo di alleggerire il peso fiscale sulle locazioni e combattere il fenomeno diffuso degli affitti in nero, anche se finora non ha dato i risultati sperati.
Un passo avanti a favore della cedolare secca è stato fatto con l’aumento della base imponibile dall’85 al 95% per la tassazione ordinaria, un provvedimento che ha reso quest’ultima ancora meno conveniente. Dal 1° gennaio 2013, infatti, la quota dei redditi da locazione non assoggetta a tassazione è stata ridotta di 10 punti percentuali passando dal 15% al 5%.

Ecco i requisiti e il funzionamento della cedolare.

CHE COS’È

E’ un’imposta ad aliquota fissa (cosiddetta flat tax) sui redditi da locazione di immobili che sostituisce il regime di tassazione ordinaria e gli altri tributi, ovvero:

  • l’Irpef ad aliquote progressive e le relative addizionali,
  • l’imposta di registro,
  • l’imposta di bollo
    (queste ultime due imposte applicabili sia sulla stipula che sulla risoluzione anticipata
    o sulla proroga del contratto).

A COSA SI APPLICA

Alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo nelle categorie catastali  da A1 a A11 (esclusa l’A10 che sono uffici o studi privati) e alle relative pertinenze (cantine, box) se affittate insieme all’abitazione. Sono esclusi gli immobili strumentali o relativi all’attività professionale o di impresa.

CHI PUÒ BENEFICIARNE

 Tutti i privati (persone fisiche) proprietari di immobili dati in locazione. Sono esclusi i contratti stipulati da imprese, professionisti e società commerciali. In caso di comproprietà dell’immobile ciascun proprietario può scegliere la cedolare indipendentemente dagli altri.

CHE TIPO DI CONTRATTI

 Tutti i contratti di locazione (a canone libero o concordato) e anche per le mini-locazioni inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze) o per gli affitti di un solo vano.

CON QUALI ALIQUOTE

Sono previste due aliquote:

  • 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4”, con riferimento agli anni della durata);
  • 10% per i contratti a canone concordato (ridotta al 15% con il decreto legge sull’Imu 102/2013 e successivamente con il Piano Casa 2014), cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2” per la loro durata inferiore).

COME SI OTTIENE

Il locatore (proprietario) che vuole avvalersi del nuovo regime deve comunicarlo al conduttore (inquilino) con raccomandata. Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa.
L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto compilando il modello RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi) utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, richiedendo la registrazione in ufficio oppure incaricando un intermediario abilitato.
RLI Web consente di registrare i contratti di locazione, comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni, esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca. Questo prodotto sostituisce gli altri prodotti web per la registrazione dei contratti di locazione e comunicazione degli adempimenti successivi (Locazioni web, Iris web, Siria web, Pagamenti registro web).
Per la registrazione con RLI web è necessario allegare copia del contratto, in formato TIF, TFF o PDF/A. Non è obbligatorio allegare copia del contratto, in presenza di queste caratteristiche:

  • locazione di tipo abitativo
  • il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione
  • un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre
  • una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre
  • tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita
  • il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni.

LIMITI

Rispetto alla tassazione ordinaria:

  • si applica sull’intero canone annuale e non sul 95%;
  • il canone non può essere aumentato per tutta la durata dell’opzione, nemmeno con l’aggiornamento Istat;
  • non consente deduzioni o detrazioni fiscali dal reddito di locazione.
    Questo può rendere la cedolare meno conveniente in alcuni i casi.

VANTAGGI

Rispetto alla tassazione ordinaria:

  • le aliquote (21 o 19%) sono inferiori all’aliquota ordinaria più bassa (23%);
  • incorpora anche altre imposte (addizionali Irpef, imposta di registro e di bollo).

COME SI VERSA

Dev’essere versata in acconto (95% del totale) e in saldo con le modalità e le scadenze previste per l’Irpef.
Le scadenze di versamento per l’acconto  sono le seguenti:

  • in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 euro: 30 novembre;
  • in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro: 6 luglio (40%) e 30 novembre (60%).
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