Mutuo fisso o variabile? Come scegliere?

Per scegliere occorre considerare una pluralità di fattori

La politica accomodante della BCE sta via via rafforzando le aspettative di tassi di riferimento a livelli minimi sul medio periodo. Si vanno quindi riducendo le aspettative sul rischio per chi oggi, in vista dell’acquisto di un’abitazione, intende optare per un mutuo a tasso variabile, potendo contare su indici Euribor negativi ancora per diverso tempo.

Nel momento in cui si deve effettuare una scelta fra mutuo a tasso variabile e tasso fisso bisogna però sempre considerare una pluralità di fattori: oltre all’andamento atteso degli indici Euribor sui prossimi anni, bisogna esaminare il livello odierno degli indici di riferimento Irs, il differenziale dei tassi di offerta sul mercato per mutui a tasso variabile e fisso, la durata del mutuo che si intende richiedere e le prospettive reddituali del singolo mutuatario.

Come si muoveranno i tassi?
E’ evidente a tutti che gli indici di riferimento Euribor e Irs sono ai minimi storici di sempre. Tuttavia, l’andamento atteso degli indici Euribor sui prossimi anni è quanto mai positivo: per chi intendesse optare per un mutuo a tasso variabile le aspettative del mercato (descritte dai futures sull’Euribor scambiate nel mercato Liffe di Londra), vedono infatti a 5 anni (settembre 2021) un Euribor 3 mesi a quota 0,14%.

Cosa scegliere?
Se consideriamo un mutuo di 140.000 euro a 10 anni per l’acquisto di un immobile di valore 220.000 euro, oggi il miglior mutuo a tasso variabile presenta un tasso pari all’1,00% contro un miglior tasso fisso pari a 1,38%. Il differenziale è di 0,38%, non sembra molto, tuttavia la convenienza per un tasso variabile è evidente. Assumendo che nei primi 5 anni l’Euribor aumenti di uno 0,5%, coerentemente con le aspettative di mercato, il tasso del mutuo a tasso variabile arriverebbe ad essere pari al 1,50% contro un 1,38% fisso iniziale del mutuo a tasso fisso.

Ma su un mutuo a 10 anni come quello dell’esempio, durante i primi 5 anni di ammortamento verrebbero ripagati fra il 60 e 75% degli interessi totali (in funzione di diverse ipotesi di andamento Euribor sui secondi 5 anni). E durante questi primi 5 anni si beneficerebbe di una rata significativamente inferiore rispetto a quella del tasso fisso. Chiaramente più la durata del mutuo si allunga, arrivando a 20, 25 e 30 anni più sono i rischi che questa convenienza del mutuo a tasso variabile venga meno.

Indubbiamente, i mutui a tasso fisso presentano oggi i migliori tassi di sempre: se si intende contrarre un mutuo dai 20 ai 30 anni probabilmente è ragionevole optare per un mutuo a tasso fisso, nonostante presenti una rata iniziale più elevata oggi rispetto a quella di un omologo mutuo a tasso variabile. A fine ammortamento su 20-30 anni, il mutuo a tasso fisso potrebbe rivelarsi più conveniente in termini di esborso totale per rimborso capitale e interessi.

Un ulteriore elemento da considerare: le aspettative di reddito future del mutuatario. Se il mutuatario crede di poter rimborsare rate di importo crescente con il passar del tempo, un mutuo di 10-15 anni a tasso variabile potrebbe permettere un risparmio considerevole, altrimenti sarebbe meglio anche per mutui di breve durata optare per un mutuo a rate fisse e sicure.

Infine, bisogna tenere a mente che il risparmio passa dal confronto: mai accontentarsi del primo preventivo del mutuo. Il mutui offerti sul mercato sono molto diversi e solo confrontando l’offerta di più banche è possibile effettuare una scelta informata e consapevole che consenta un risparmio significativo.

Stefano Rossini, AD Mutuisupermarket

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