Disdetta del contratto di affitto, quando si può recedere?

Quali sono le motivazioni e le modalità per poter interrompere il contratto di locazione e quali sono le differenze tra inquilino e locatore

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Barbara Pede

Data journalist

Data journalist, giornalista professionista, copywriter e ghost writer, ha maturato la sua esperienza inizialmente in ambito televisivo per specializzarsi successivamente nel linguaggio web.

Può capitare che dopo un periodo più o meno lungo di locazione, inquilino e proprietario abbiano l’esigenza di interrompere il contratto di affitto. Ma il contratto di locazione è una scrittura privata, un rapporto che ha valenza giuridica e che vincola entrambe le parti: per interromperlo bisogna sapere che cosa prevede la legge al riguardo.

Quando l’inquilino può disdire il contratto di affitto

L’ultimo comma dell’art. 27 della Legge 392/78, che disciplina le locazioni degli immobili urbani, prescrive che: “E’ in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

Tale norma prevede due situazioni differenti:

  • Proprietario e inquilino si accordano e inseriscono nel contratto di affitto la durata del preavviso che deve essere rispettata dal conduttore; tale periodo è scelto liberamente tra le parti e può, quindi, essere maggiore o minore rispetto alla tempistica di sei mesi indicata dalla legge
  • Se nel contratto non viene indicato nessun termine di preavviso per il conduttore, la tempistica è stabilita comunque in sei mesi

In entrambi i casi l’inquilino può certamente recedere dal contratto ma, attenzione: se questa facoltà non è prevista nell’accordo è necessario che la decisione sia supportata da “gravi e imprevedibili” motivi che non dovevano essere conosciuti dal conduttore al momento della stipula o che sono sopravvenuti.

Tra i motivi che la legge indica come gravi ci sono:

  • la perdita improvvisa del posto di lavoro
  • il trasferimento in un altro luogo per motivi di lavoro o di famiglia
  • ingrandimento del nucleo familiare
  • problemi strutturali dell’immobile locato

Come disdire il contratto di affitto

Per poter recedere dal contratto di locazione, l’inquilino deve inviare al proprietario di casa una “lettera di disdetta” mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, entro i sei mesi dalla naturale scadenza o rinnovo contrattuale o entro una data differente se stabilita dal contratto. Nel caso l’immobile locato avesse una multiproprietà, la lettera va inviata a tutti i locatori.

Il periodo di preavviso scatta a partire dalla data in cui il proprietario o i proprietari ricevono la disdetta e durante tale periodo, l’inquilino è tenuto al versamento dei canoni anche se libera l’immobile in anticipo. Se, però, il proprietario nel frattempo affitta di nuovo casa, il conduttore non dovrà più versare alcuna rata.

Infine, se la scadenza del preavviso è fissata in un giorno inframensile, il locatario dovrà versare una quota pari alla frazione di canone corrispondente solo ai giorni goduti.

Quando il locatore può disdire il contratto di locazione

Anche il locatore può recedere dal contratto ed è ugualmente tenuto a comunicare la sua decisione all’inquilino con un preavviso di sei mesi. A differenza del conduttore, però, può disdire il contratto soltanto alla prima scadenza utile (ovvero dopo quattro anni nel contratto a canone libero oppure tre anni in quello a canone concordato) e solo in presenza di giustificato motivo.

I casi di disdetta previsti espressamente dalla legge sono:

  • Necessità di rientrare nel possesso dell’abitazione affittata per sé o per il proprio nucleo familiare
  • Necessità del proprietario di mettere in vendita casa
  • L’immobile è gravemente danneggiato e deve subire una ricostruzione o ristrutturazione
  • L’inquilino ha la possibilità di traslocare in un altro appartamento nello stesso comune;
  • L’inquilino, senza specifiche motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’immobile

Se, però, entro 12 mesi dalla liberazione dell’appartamento non si verifica la motivazione avanzata dal proprietario, l’inquilino ha diritto a rientrare nell’alloggio oppure ad ottenere un rimborso pari a 36 mensilità.